Erkennen von Mängeln (ZertVerwV) / 1 Definition von Mangel und Schaden

Die Verwaltung ist grundsätzlich dazu verpflichtet, Baumängel festzustellen. Werden solche erkannt, sind diese den Eigentümern mitzuteilen und es ist mittels Beschlusses eine Entscheidung der Eigentümerversammlung zum weiteren Vorgehen herbeizuführen (siehe Rechte und Pflichten des WEG-Verwalters (ZertVerwV), Kap. 3.2). Insbesondere bei umfangreicheren Sanierungs- oder Modernisierungsmaßnahmen am gemeinschaftlichen Eigentum sind Mängelfeststellungen im Zuge einer förmlichen Abnahme von Bedeutung (siehe hierzu ausführlich Werkvertragsrecht (ZertVerwV), Kap. 2.3.2). Bei der Übernahme eines Objekts sowie im gewöhnlichen Nutzungsstadium ist die Verwaltung zu Begehungen, insbesondere des gemeinschaftlichen Eigentums verpflichtet (siehe auch Verkehrssicherungspflichten (ZertVerwV), Kap. 4.2.2.2).

In aller Regel besteht zwischen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und einem Bau- bzw. Handwerksunternehmen ein Werkvertrag (siehe zum Abschluss eines Werkvertrags Werkvertragsrecht (ZertVerwV), Kap. 1). Dann hat der Unternehmer gemäß § 633 Abs. 1 BGB die Pflicht, dem Besteller das Werk frei von Sach- und Rechtsmängeln zu verschaffen (siehe zu den Mängelrechten Werkvertragsrecht (ZertVerwV), Kap. 3).

Mangel

Ein Werk ist frei von Sachmängeln, wenn es die vereinbarte Beschaffenheit hat. Ist die Beschaffenheit nicht vereinbart, ist das Werk nach § 633 Abs. 2 Satz 2 BGB dann frei von Sachmängeln,

• wenn es sich für die nach dem Vertrag vorausgesetzte, sonst
• für die gewöhnliche Verwendung eignet und eine Beschaffenheit aufweist, die bei Werken der gleichen Art üblich ist und die der Besteller nach der Art des Werkes erwarten kann.

Checkliste: Vorliegen eines Mangels nach Werkvertragsrecht

1. Wurde im Werkvertrag eine konkrete Beschaffenheit vereinbart?

   Beispiel: Vereinbart wird die Errichtung von Eigentumswohnungen mit einer bestimmten Wohnfläche. Ist die tatsächlich errichtete Wohnfläche geringer, weicht sie von der vertraglich vereinbarten ab und es liegt ein Mangel vor.

   Wurde keine konkrete Beschaffenheit vereinbart, weiter mit 2.

2. Wurde im Werkvertrag die künftige Verwendung bestimmt?

   Beispiel: Vereinbart wird die Errichtung eines Mehrfamilienhauses zur Vermietung der einzelnen Wohnungen. Der Unternehmer hat die einschlägigen Schallschutzbestimmungen nicht eingehalten, sodass sich die Wohnungen für die Vermietung nicht eignen. Es liegt ein Mangel vor.

   Wurde die Verwendung nicht bestimmt, weiter mit 3.

3. Eignet sich die Werkleistung für die gewöhnliche Verwendung?

   Ein Sachmangel liegt in diesem Fall regelmäßig vor, wenn die Bauleistung zwar nicht von den Vereinbarungen im Vertrag abweicht, jedoch nicht der normalen Beschaffenheit entspricht. Dies ist immer dann der Fall, wenn die Werkleistung nicht den anerkannten Regeln der Baukunst oder Bautechnik entspricht. Hierzu gehören beispielsweise nationale und europäische DIN-Normen, VDE-Bestimmungen und ähnliche Regelwerke.

   Beispiele hierfür sind

   • die Verwendung von falschen Baustoffen (falscher Bodenbelag, falsche Fassadenfarbe),
   • eine unzureichende Befestigung,
   • Kratzspuren an Metalloberflächen,
   • Verunreinigungen durch Montageschaum,
   • Fleckenbildung oder Tropfnasen bei Anstrichen oder
   • fehlerhafte Abdichtungen.

Schaden

Ein Schaden liegt dann vor, wenn dem Auftraggeber zur Beseitigung der mangelhaften Werkleistung Kosten entstehen, wie z. B.

• Neuherstellung einer Dachabdichtung,
• Reinigungsarbeiten wegen verschmutzter Oberflächen,
• Austausch von verkratzten Tür- oder Fenstergriffen,
• Austausch einer Glasscheibe mit Riss oder
• Neuversiegelung von Parkett wegen Oberflächenschäden.