Bereits vor 50 Jahren kam es infolge kriegerischer Auseinandersetzungen zur Verknappung von Rohstoffen für die Energieversorgung. Die arabischen Erdölexporteure hatten im Rahmen des israelisch-arabischen Jom-Kippur-Kriegs im Jahr 1973 ihre Erdölexporte drastisch eingeschränkt, was zum Auslöser der Ölkrise wurde, gleichzeitig aber auch die Geburtsstunde des Gebäude-Energierechts in Deutschland darstellte. Jedenfalls war im Jahr 1976 das Energieeinsparungsgesetz (EnEG) in Kraft getreten und auf seiner Grundlage wurden nach und nach mehrere Rechtsverordnungen erlassen (1977: Wärmeschutzverordnung; 1978: Heizungsanlagenverordnung; 1981: Verordnung über Heizkostenabrechnung).
Die Energieeinsparverordnung (EnEV) hat mit ihrem Inkrafttreten im Jahr 2002 die Regelungen der Wärmeschutzverordnung und der Heizanlagenverordnung zusammengeführt und im Übrigen kontinuierliche Anpassungen, insbesondere an europarechtliche Vorgaben erfahren (zuletzt im Jahr 2015). Die grundsätzliche Verpflichtung zur anteiligen Nutzung erneuerbarer Energien durch spezifische bauliche Ersatzmaßnahmen ordnete 2009 das Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz (EEWärmeG) an. Im Jahr 2020 hat dann das Gebäudeenergiegesetz (GEG) die Regelungen des EnEG, der EnEV und des EEWärmeG zusammengeführt.
Auch der Angriffskrieg Russlands gegen die Ukraine hat den Gesetzgeber auf den Plan gerufen. Kurzfristig wurden insoweit insbesondere durch die
- Kurzfristenergieversorgungssicherungsmaßnahmenverordnung (EnSikuMaV; siehe Kap. 5) und
- die Mittelfristenergieversorgungssicherungsmaßnahmenverordnung (EnSimiMaV; siehe Kap. 3.2.2)
zunächst befristete Vorschriften zur Energieeinsparung mit partiellen Auswirkungen auch auf den privaten Bereich erlassen.
Auch das Erneuerbare-Energien-Gesetz (EEG) wird derzeit grundlegend überarbeitet.[1] Schließlich dürfte auch mit baldigen Änderungen des GEG zu rechnen sein, wobei die Weiterentwicklung des GEG bereits in § 9 GEG gesetzlich angelegt ist.
1.1 Überblick
Das am 1.11.2020 in Kraft getretene GEG kodifiziert mit Modifizierungen die Vorschriften des EnEG, der EnEV und des EEWärmeG, womit diese folglich am 1.11.2020 außer Kraft getreten sind. Das GEG stellt das zentrale Regelwerk bezüglich der energetischen Anforderungen an Gebäude dar und beruht letztlich auf der Gebäudeeffizienzrichtlinie.[1] Auf ihrer Grundlage soll die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden und gebäudetechnischen Systemen gefördert werden, sodass seit 2021 alle neuen Gebäude als Niedrigstenergiegebäude ausgeführt werden (siehe hierzu Umwelt- und Energiethemen im Immobilienbereich (ZertVerwV), Kap. 5).
Zusammenfassend ist zu konstatieren, dass die energetischen Anforderungen des GEG an Gebäude und seine Anlagen gegenüber der vormals geltenden Rechtslage insgesamt nicht gestiegen sind. Grundsätzlich zu beachten ist, dass vorsätzliche oder leichtfertige Verstöße gegen energierelevante Vorgaben des GEG nach § 108 GEG als Ordnungswidrigkeiten mit Bußgeldern bis zu 50.000 EUR bewehrt sind.
1.2 Geltungsbereich
Das GEG ist gem. § 2 Abs. 1 auf Gebäude anzuwenden, die nach ihrer Zweckbestimmung unter Einsatz von Energie beheizt oder gekühlt werden. Es ist auch auf die Anlagen der Gebäude und ihre Einrichtungen der Heizungs-, Kühl-, Raumluft- und Beleuchtungstechnik sowie der Warmwasserversorgung anzuwenden. Vom Anwendungsbereich umfasst sind demnach sämtliche Wohnungseigentumsanlagen und auch die sich ggf. in ihrem Untergeschoss befindenden Kellerräume. Lediglich auf rein unterirdische Bauwerke ist das GEG nur äußerst eingeschränkt anwendbar.
Tiefgaragen
Befindet sich die Tiefgarage unter der Wohnanlage, ist das GEG uneingeschränkt anzuwenden. Etwas anderes gilt dann, wenn die Tiefgarage räumlich getrennt vom Wohngebäude ist und einen eigenständigen Baukörper darstellt. Hier sind dann jedoch zumindest die Vorgaben der §§ 74 ff. GEG bezüglich der Anforderungen an die energetische Inspektion von Klima- und Lüftungsanlagen zu beachten.
§ 105 GEG schränkt den Anwendungsbereich des GEG auf Baudenkmäler und sonstige besonders erhaltenswerte Bausubstanz dergestalt ein, dass von seinen Vorgaben insbesondere dann abgewichen werden kann, wenn in Erfüllung seiner Anforderungen die Substanz oder das Erscheinungsbild beeinträchtigt würde.
1.3 Verantwortliche
Verantwortlich für die Erfüllung der Vorgaben des GEG ist nach § 8 GEG der Bauherr oder Eigentümer, soweit maßnahmenspezifisch nicht etwas Anderes ausdrücklich bestimmt ist. Dies ist insbesondere in § 80 Abs. 4 und 5 GEG bezüglich der Vorlagepflicht des Energieausweises und der Pflichtinformationen in Immobilienanzeigen der Fall. Verpflichtet sind hier u. a. Verkäufer, Vermieter und Makler.
Da Bauvorhaben in aller Regel nicht vom Eigentümer oder Bauherrn selbst durchgeführt werden, sondern von beauft...
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