1 Überblick

Das GEG regelt den Energieausweis in den §§ 79 ff. Diese Bestimmungen sind im Wesentlichen von den Änderungen des GEG 2024 nicht betroffen. Lediglich der Katalog des § 85 Abs. 1 GEG bezüglich der Pflichtangaben in Energieausweisen wurde in Nr. 15 insoweit modifiziert, als die Art der genutzten erneuerbaren Energien zur Erfüllung der Anforderungen nach § 71 Abs. 1 GEG anzugeben sind. § 88 Abs. 5 GEG erweitert den Kreis der zur Ausstellung von Energieausweisen Berechtigten um Personen, die eine Qualifikationsprüfung "Energieberatung des Bundesamtes für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle" erfolgreich abgeschlossen haben.

Gemäß § 84 Abs. 1 Satz 1 GEG besteht das Erfordernis einer Vorort-Begehung bei Bestandsgebäuden, wenn nicht aussagefähige Lichtbilder zur Beurteilung des energetischen Zustands des Gebäudes vorhanden sind. Grundsätzlich sind gemäß § 85 Abs. 2 GEG auch die CO2-Emissionen im Energieausweis aufzuführen, die Effizienzklassen sind nach dem Primärenergiebedarf bzw. dem Primärenergieverbrauch einzuteilen. Die Vorlagepflicht u. a. bei Verkauf oder Vermietung besteht nunmehr nach § 80 Abs. 4 GEG ausdrücklich auch für Immobilienmakler. Von ihnen sind nach § 87 Abs. 1 GEG auch die erforderlichen Pflichtangaben in Immobilienanzeigen zu beachten. Stellt der Eigentümer die erforderlichen Daten für den Energieausweis zusammen, ist er gemäß § 83 Abs. 3 Satz 1 GEG für die Richtigkeit seiner Angaben verantwortlich. Der Aussteller hat die Daten sorgfältig zu prüfen und darf diese gemäß § 83 Abs. 3 Satz 2 GEG nur verwenden, wenn er keine Zweifel an deren Richtigkeit hat. Im Rahmen der Modernisierungsempfehlungen ist nach § 84 Abs. 1 Satz 1 GEG der Gebäudezustand zu beschreiben, bei inspektionspflichtigen Klimaanlagen ist nach § 85 Abs. 1 Nr. 17 GEG das Fälligkeitsdatum der nächsten Inspektion zu vermerken.

Energiebedarfsausweis oder Energieverbrauchsausweis?

§ 79 Abs. 1 Satz 1 GEG regelt zunächst den Grundsatz, dass der Energieausweis ausschließlich der Information über die energetischen Eigenschaften eines Gebäudes dient, um einen überschlägigen Vergleich von Gebäuden zu ermöglichen. Nach § 79 Abs. 1 Satz 2 GEG können Energieausweise weiterhin als Energiebedarfsausweis oder Energieverbrauchsausweis ausgestellt werden. § 79 Abs. 1 Satz 3 GEG erlaubt insoweit die Angabe sowohl des Energiebedarfs als auch des Energieverbrauchs. Tatsächlich aber ist das Wahlrecht eingeschränkt. Im Fall der Neuerrichtung eines Gebäudes bedarf es des Energiebedarfsausweises ebenso wie unter bestimmten Voraussetzungen bei Änderungen an Bestandsgebäuden. Ein echtes Wahlrecht besteht in den Fällen des Verkaufs, der Vermietung und Verpachtung sowie Verleasung und der Begründung von Wohnrechten.

Art des benötigten Energieausweises

Der Energieausweis wird nach § 79 Abs. 2 Satz 1 GEG jeweils für ein Gebäude erstellt. Für Teile eines Gebäudes ist er nach § 79 Abs. 2 Satz 2 GEG zu erstellen, wenn die Gebäudeteile nach § 106 GEG getrennt zu behandeln sind (siehe hierzu Blankenstein, Gemischt genutzte Gebäude, Kap. 5). Nach wie vor hat der Energieausweis nach § 79 Abs. 3 GEG eine Gültigkeitsdauer von 10 Jahren (siehe Kap. 7). Auf kleine Gebäude[1] sind die Vorschriften über den Energieausweis nach § 79 Abs. 4 Satz 1 GEG nicht anzuwenden. Zum Baudenkmal siehe Blankenstein, Denkmalschutz, Kap. 1 am Ende.

[1] § 3 Abs. 1 Nr. 17 GEG: maximal 50 m2 Nutzfläche.

2 Bedarfs- und Verbrauchsausweis

2.1 Bedarfsausweis

Der Energiebedarfsausweis ist nach § 80 Abs. 1 Satz 1 GEG im Fall der Errichtung neuer Gebäude und nach § 80 Abs. 2 Satz 1 GEG im Fall von Änderungen an Bestandsgebäuden nach § 48 GEG erforderlich, bei denen Berechnungen nach § 50 Abs. 3 GEG für das gesamte Gebäude durchgeführt werden. Dies folgt bereits aus Gründen der Sachlogik, da zum Ausstellen eines Energieverbrauchsausweises Daten aus der Vergangenheit vorliegen müssen. Im Gegensatz zum Energieverbrauchsausweis liefert der Energiebedarfsausweis objektive Werte, denn er ist unabhängig von den Zufälligkeiten eines unterschiedlichen Nutzerverhaltens in einem Gebäude und von klimatischen Veränderungen.[1]

Energiebedarfsausweis

[1] Elzer/Fraatz-Rosenfeld, SWK WEG, Energieausweis Rn. 4.

2.2 Verbrauchsausweis

Den Verbrauchsausweis regelt § 82 GEG. Nach § 82 Abs. 1 GEG wird der Energieausweis auf Grundlage des erfassten Endenergieverbrauchs ausgestellt. § 82 Abs. 2 GEG regelt die Berechnungsmethoden. Die Auswirkungen lokaler klimatischer Unterschiede und jährlicher Klimaschwankungen werden bezüglich des Endenergieverbrauchs für die Heizung nach § 82 Abs. 3 GEG durch eine Witterungsbereinigung neutralisiert. Der Deutsche Wetterdienst stellt insoweit für jeden Postleitzahlenbereich Umrechnungsfaktoren bereit.[1]

Zur Ermittlung des Energieverbrauchs können nach § 82 Abs. 4 GEG die Verbrauchsdaten der Heizkostenabrechnungen, Abrechnungen von Energielieferanten oder auch eine Kombination von beidem verwendet werden. Von maßgeblicher Bedeutung ist, dass die Energieverbräuche für das gesamte Gebäude der letzten 36 Monate vollständig vorliegen müssen; das Ende der jüngsten Abrechnungsperiode...

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