Brandenburgisches OLG Urteil vom 12.09.2012 - 3 U 100/09

Verfahrensgang

LG Cottbus (Entscheidung vom 07.05.2009; Aktenzeichen 6 O 226/06)

Tenor

Auf die Berufung der Klägerin wird das Urteil des Landgerichts Cottbus vom 07.05.2009 - Aktenzeichen 6 O 226/09 - wie folgt abgeändert:

Es wird festgestellt, dass das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis betreffend die Büroräume in L..., ... Platz 1, 1. OG durch die Kündigungen des Beklagten vom 31.07.2006 und vom 10.08.2006 nicht aufgelöst worden ist und mit der Klägerin als Vermieterin bis zum 14.09.2006 fortbestand.

Die Widerklage wird als unzulässig zurückgewiesen.

Der Beklagte trägt die Kosten des Rechtsstreits einschließlich der Kosten des Streithelfers.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

I. Die Parteien streiten über den Bestand eines Gewerbemietverhältnisses.

Die berufungsführende Klägerin vermietete dem Beklagten gemäß Mietvertrag vom 17.01.2000 näher bezeichnete Räumlichkeiten zum Betrieb eines Versicherungsservicebüros ab 01.02.2000 für fünf Jahre, wobei sich die Mietzeit um jeweils weitere fünf Jahre verlängerte, wenn nicht der Mieter spätestens zwölf Monate vor Ablauf der Mietzeit der Verlängerung widersprach.

Mit Schreiben vom 27.06.2006 zeigte der Beklagte der Klägerin an, dass seit Mai in dem Mietobjekt Temperaturen von über 26° Celsius herrschten und forderte sie unter Fristsetzung auf, dafür Sorge zu tragen, dass bei entsprechenden Außentemperaturen die Temperatur 26° Celsius nicht übersteigt.

Mit Schreiben vom 31.07.2006 erklärte der Beklagte selbst die Kündigung zum 01.10.2007; mit Anwaltsschreiben vom 10.08.2006 kündigte der Beklagte das Mietverhältnis unter Hinweis auf die Hitzebelastung fristlos.

Der Beklagte hat behauptet, bei Errichtung des Mietobjektes habe die Klägerin die Anforderungen der DIN 4108-02 verfehlt, so dass in dem Mietobjekt seit Mai 2006 bis zum Ausspruch der Kündigung durchschnittlich 30° Celsius oder mehr geherrscht hätten, wie im Übrigen bereits in den Sommern 2000 und 2001. Einen Widerspruch gegen die Verlängerung des Mietvertrages habe er unterlassen im Vertrauen auf eine Zusage der Klägerin, deren Vertreter ihm in zwei Vier-Augen-Gesprächen im Jahre 2003 zugesichert habe, die Temperaturproblematik dadurch zu verbessern, dass das Kühlungsverfahren durch Umschaltung von Winter- in den Sommerbetrieb geändert werden solle. In der mündlichen Verhandlung vom 27.10.2010 hat der Beklagte das Datum des Gesprächs auf den Dezember 2005 berichtigt.

Zudem seien die Temperaturbelastungen zum Zeitpunkt der Kündigung gesundheitsgefährdend gewesen.

Mit dem angefochtenen Urteil, auf das wegen der tatsächlichen Feststellungen gemäß § 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO Bezug genommen wird, hat das Landgericht die Feststellungsklage der Klägerin als unzulässig und die Feststellungswiderklage des Beklagten nach Einholung eines Sachverständigengutachtens über die Einhaltung der Anforderungen der DIN 4108-2 und Zeugenvernehmung über die Temperaturverhältnisse für begründet erachtet.

Mit ihrer hiergegen gerichteten Berufung verfolgt die Klägerin ihr Abweisungsbegehren hinsichtlich der Widerklage uneingeschränkt weiter. Das Landgericht sei dem Gutachten zu Unrecht gefolgt, das unzutreffend auf einer raumbezogenen Betrachtung fuße. Auch habe das Landgericht eine Verwirkung des Kündigungsrechts fehlerhaft verneint. Schließlich sei, wie die Klägerin erstmals zweitinstanzlich vorträgt, die Fristsetzung zur Mängelbeseitigung im Schreiben vom 27.06.2006 zu kurz bemessen gewesen.

Der Streitverkündete ist auf Seiten der Klägerin dem Rechtsstreit beigetreten.

Nach Hinweis des Senats beantragt die Klägerin,

1. das Urteil des Landgerichts Cottbus vom 07.05.2009 - Aktenzeichen 6 O 226/09 - abzuändern und festzustellen, dass das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis betreffend die Büroräume in L..., ... Platz 1, 1. OG durch die Kündigungen des Beklagten vom 31.07.2006 und vom 10.08.2006 nicht aufgelöst worden ist und mit ihr als Vermieterin bis zum 14.09.2006 fortbestand.

2. unter Abänderung des vorgenannten Urteils des Landgerichts Cottbus die Widerklage abzuweisen.

Der Beklagte beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Der Beklagte verteidigt das angefochtene Urteil.

Der Senat hat Beweis erhoben gemäß Beweisbeschluss vom 08.12.2010 durch uneidliche Vernehmung der Zeugen T..., R..., Gr... und S.... Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf die Protokolle der mündlichen Verhandlungen vom 25.05.2011 und vom 26.10.2011 verwiesen. Ferner hat der Senat ein schriftliches Gutachten der Sachverständigen Dr. med. E... Hä... eingeholt, das die Sachverständige in der mündlichen Verhandlung vom 18.07.2012 erläutert hat.

II. Die zulässige Berufung der Klägerin ist begründet.

1. Das Mietverhältnis zwischen den Parteien ist durch die Kündigungen des Beklagten vom 31.07.2006 und vom 10.08.2006 nicht beendet worden.

a) Der Beklagte hatte kein Sonderkündigungsgrund wegen unzureichender Gewährung des vertragsgemäßen Gebrauchs gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB.

Die unzureichende Gewährung des v...