Betriebskostenabrechnung – Rechte der Mieter und Vermieter / 3 Der Rückforderungsanspruch des Mieters

Rückforderungsansprüche des Mieters wegen überzahlter Betriebskosten verjähren bei fortbestehendem Mietverhältnis ebenfalls in der regelmäßigen Verjährungsfrist, die seit 1.1.2002 3 Jahre beträgt.^[1] Gleiches wird für den Anspruch des Mieters auf Rückzahlung von periodisch, d. h. zu festgesetzten Zahlungsterminen, geleisteten Betriebskostenvorauszahlungen zu gelten haben, wenn für diese Vorauszahlungen von vornherein der Rechtsgrund fehlt, z. B. weil keine rechtswirksame Vereinbarung bestanden hat.^[2].^[3]

Wichtig

Einwendungsfrist für Mieter

Allerdings muss der Mieter Einwendungen gegen eine Betriebskostenabrechnung dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des 12. Monats nach Zugang der Abrechnung mitteilen. Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen; es sei denn, der Mieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.^[4]

Dies gilt auch für Betriebskosten, die nach Auffassung des Mieters in der Betriebskostenabrechnung zu Unrecht angesetzt worden sind, z. B. weil es für diese Betriebskosten an einer Umlagevereinbarung fehlt oder weil sie wegen einer für diese Betriebskosten vereinbarten Pauschale nicht abgerechnet werden können. Der Ansatz solcher Betriebskosten stellt einen lediglich inhaltlichen (materiellen) Fehler dar und führt nicht zur formellen Unwirksamkeit der Betriebskostenabrechnung.^[5]

Gleiches gilt, wenn der Mieter der Auffassung ist, der Vermieter hätte gegen den gesetzlichen Grundsatz der Wirtschaftlichkeit^[6] verstoßen, d. h. nicht mit Blick auf ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis gehandelt und z. B. einen zu teuren Anbieter bei den Hausmeister- oder Gartenpflegekosten ausgewählt oder eine Versicherung mit zu hohen Prämien abgeschlossen. Auch diese Einwendung muss der Mieter innerhalb der Einwendungsfrist geltend machen.^[7]

Sinn und Zweck der aufeinander abgestimmten Ausschlussfristen für die Abrechnung des Vermieters und die Einwendungen des Mieters ist, dass innerhalb einer absehbaren Zeit nach Ablauf des Abrechnungszeitraums eine Abrechnung erteilt und Klarheit über die wechselseitig geltend gemachten Ansprüche erzielt wird. Die damit beabsichtigte Befriedungsfunktion wäre nicht gewährleistet, wenn nach Ablauf der Frist noch Streitigkeiten darüber möglich wären, ob bestimmte Betriebskosten zu Unrecht angesetzt worden sind.^[8]

Dagegen soll der gesetzliche Einwendungsausschluss^[9] nicht greifen, wenn der Vermieter in der Betriebskostenabrechnung Kosten angesetzt hat, die nicht zu den umlagefähigen Betriebskosten i. S. v. § 2 BetrKV zählen und daher generell nicht umlagefähig sind (z. B. Bankgebühren, Instandhaltungskosten).^[10] Den Ansatz solcher Kosten soll der Mieter auch noch nach Ablauf der Einwendungsfrist beanstanden können, da es ein Wertungswiderspruch sei, wenn das Gesetz einerseits die Umlage bestimmter Kosten auf den Mieter generell nicht gestatte, man es dem Mieter andererseits nach Fristablauf verwehre, sich nach Ablauf dieser Frist auf dieses Verbot zu berufen.^[11] Die gegenteilige Auffassung vertritt Sternel^[12], wonach die möglichst zeitnahe Herstellung von Rechtssicherheit entscheidend ist und es daher dem Mieter obliegen muss, innerhalb der gesetzlichen Jahresfrist Einwendungen vorzubringen, die im Rahmen einer zumutbaren Prüfung der Abrechnung erkennbar sind. Dementsprechend soll der Mieter nach Ablauf der Jahresfrist mit dem Einwand, bestimmte Kosten seien nicht umlagefähig, ausgeschlossen sein, da dieser Abrechnungsfehler offenkundig und ohne weiteren Aufwand zu erkennen ist.

Eine höchstrichterliche Entscheidung zu dieser Problematik steht noch aus.

Der Lauf dieser Einwendungsfrist setzt jedoch den Zugang einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung voraus. Dies hat zur Folge, dass in den Fällen, in denen die Abrechnung hinsichtlich aller darin aufgeführten Kostenpositionen nicht den formellen Mindestanforderungen genügt, der Einwendungsausschluss insgesamt nicht greift. Sind dagegen nur einzelne, abtrennbare Kostenpositionen formell nicht ordnungsgemäß abgerechnet worden, greift der Einwendungsausschluss nur hinsichtlich dieser Positionen nicht, d. h., bezüglich der anderen, vom Vermieter formell ordnungsgemäß angesetzten Positionen gilt für Einwendungen des Mieters die gesetzliche Jahresfrist.^[13]

Hinweis

Mieter unverschuldet an Einwendung gehindert

Ist der Mieter unverschuldet an der Erhebung einer Einwendung gegen die Betriebskostenabrechnung gehindert, hat er die Einwendung spätestens innerhalb von 3 Monaten nach Wegfall des Hindernisses nachzuholen. Ansonsten ist er mit der Einwendung ausgeschlossen.^[14]

Ein Verzicht des Mieters auf Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung, z. B. im Rahmen eines mit dem Vermieter geschlossenen Vergleichs, ist zulässig und wirksam. Der Wirksamkeit einer solchen Vereinbarung stehen weder formelle Mängel der Abrechnung entgegen noch die mit einer solchen Vereinbarung möglicherweise verbundene Verkürzung der dem Mieter zustehenden Einwendungsfrist. Hier handelt es sich nämlich um keine (unzulä...