Betriebskostenabrechnung – Neuregelung für vermietete Eigentumswohnungen

Mit Ausnahme der Kosten für Heizung und Warmwasser, die nach den Bestimmungen der Heizkostenverordnung zu verteilen sind, können die Parteien den Umlageschlüssel für die Betriebskosten frei vereinbaren, z. B. Abrechnung nach dem Anteil der Wohnflächen oder nach Kopfzahlen. Fehlt eine solche Vereinbarung, sind die Betriebskosten nach dem Flächenmaßstab, d. h. nach dem Anteil der Wohnflächen umzulegen (§ 556a Abs. 1 Satz 1 BGB).

Seitdem das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG) am 1.12.2020 in Kraft getreten ist, besteht für vermietete Eigentumswohnungen aber eine Ausnahme. Danach sind die Betriebskosten nach dem für die Verteilung zwischen den Wohnungseigentümern jeweils geltenden Maßstab umzulegen, d. h. in der Regel nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile, die sich aus der Teilungserklärung der Wohnungseigentümergemeinschaft ergeben. Nur wenn dieser Maßstab aufgrund von besonderen Umständen billigem Ermessen widersprechen sollte, verbleibt es bei der Verteilung nach dem Anteil der Wohnflächen gem. § 556a Abs. 1 Satz 1 BGB. Dies kann der Fall sein, wenn die Miteigentumsanteile nicht mit der Größe der vermieteten Wohnung korrespondieren, z. B. weil in dem Miteigentumsanteil eine Garage als Sondernutzungsrecht enthalten ist, diese Garage aber nicht an den Mieter vermietet wurde. In jedem Fall geht aber eine mietvertragliche Vereinbarung (z. B. Verteilung nach Kopfzahlen oder dem erfassten Verbrauch) dieser gesetzlichen Regelung vor (§ 556a Abs. 3 BGB n. F.).

Auch die Frage, welche Betriebskosten bzw. in welchem Umfang der Mieter Betriebskosten neben der Miete zahlen muss, richtet sich weiterhin ausschließlich nach den Vereinbarungen im Mietvertrag. Die gesetzliche Neuregelung bestimmt für vermietete Eigentumswohnungen lediglich den Umlagemaßstab, d. h. die Verteilung der Betriebskosten auf die Mieter des Hauses, nicht aber, welche Betriebskosten den Mietern in Rechnung gestellt werden dürfen.