Adressat dieser Pflichten ist der jeweilige Betreiber der Anlage. Den Begriff des Betreibers definiert das GEG nicht. In wohnungseigentumsrechtlicher Hinsicht dürfte zu differenzieren sein: Im Fall von Zentralheizungsanlagen ist als Betreiber der Anlage nicht der Nutzer, also der Wohnungseigentümer oder sein Mieter, sondern derjenige anzusehen, der die Anlage und ihre Funktionsweise tatsächlich und rechtlich eigenständig beeinflussen kann.[1] In der Regel ist daher der Betreiber mit dem Eigentümer identisch,[2] womit die GdWE über § 9a Abs. 2 WEG die Betreibereigenschaft trifft. Bezüglich Kühl- und Raumlufttechnik kann hingegen als Betreiber der jeweilige Teileigentümer bzw. sein Mieter oder Pächter verpflichtet sein. Bezüglich der Lüftungstechnik gemeinschaftlicher Tiefgaragen ist wiederum die GdWE als Betreiberin anzusehen. Dies gilt auch im Fall geregelter Mehrhausanlagen, da die Tiefgaragenteileigentümer zwar Untergemeinschaften bilden können, die allerdings als solche nicht rechtsfähig sind.[3]
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