Gemäß § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WEG haben alle Wohnungseigentümer dann die Kosten einer baulichen Veränderung zu tragen, wenn sich deren Kosten innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren. Die Kostentragungspflicht besteht für alle Kosten, die auf der baulichen Veränderung beruhen, also Baukosten und Folgekosten des Gebrauchs und der Erhaltung.
Eine Kostenamortisation kann bei Maßnahmen der Modernisierung und der modernisierenden Erhaltung eintreten. Für die Kostenamortisation wurde im Bereich der modernisierenden Instandsetzung nach altem Recht seit Jahrzehnten auf einen 10-Jahres-Zeitraum abgestellt.[1] Dieser Zeitraum ist zwar nicht statisch im Sinne einer zeitlichen Höchstgrenze zu verstehen, allerdings stellt er ein Kriterium für die Ordnungsmäßigkeit eines entsprechenden Beschlusses dar.[2]
Von vornherein müssen sich nur die Aufwendungen amortisieren, die andernfalls nicht anfallen würden. Tritt also eine bauliche Veränderung an die Stelle einer sonst notwendigen Erhaltungsmaßnahme, müssen sich nur die durch die bauliche Veränderung entstehenden Mehrkosten amortisieren.
Fassadensanierung
Die überwiegend schadhafte Gebäudefassade soll unter Aufbringung eines Wärmedämmverbundsystems saniert werden, das die Vorgaben des GEG noch übertrifft. Entsprechendes beschließen die Wohnungseigentümer.
Die zur Einhaltung der Vorgaben des GEG erforderlichen Maßnahmen (siehe hierzu Energierecht (ZertVerwV), Kap. 1.5) müssen sich nicht amortisieren, da sie eine Erhaltungsmaßnahme darstellen. Eine Amortisation muss also nur bezüglich der darüber hinaus gehenden Maßnahmen eintreten. Maßgeblich wird es also auf die Energieeinsparung der nächsten 10 Jahre ankommen, die zusätzlich eintreten wird.
Zeitpunkt der Beschlussfassung maßgeblich
Stets ist der Erkenntnisstand der Wohnungseigentümer zum Zeitpunkt der Beschlussfassung maßgeblich. Insoweit ist den Wohnungseigentümern ein weiter Ermessensspielraum eingeräumt. Ist zum Zeitpunkt der Beschlussfassung jedenfalls absehbar, dass eine Kostenamortisation eintreten wird, genügt dies für die Ordnungsmäßigkeit des Beschlusses. Nicht erforderlich ist, dass eine Amortisation tatsächlich eintritt.[3]
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