Allgemeines Vertragsrecht (ZertVerwV) / 10 Besondere Schuldverhältnisse/Kaufvertrag

10.1 Überblick zum Kaufvertrag (§ 433 BGB)

Das BGB regelt in seinem 2. Buch 8. Abschnitt zu den einzelnen Schuldverhältnissen (§§ 433 bis 853) an 1. Stelle den Kaufvertrag. Diese Stellung zeigt die besondere Bedeutung, die Kaufverträge im Alltag haben. Für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer spielen sie zwar eine untergeordnete Rolle, da hier Dienst-, Energie-, Geschäftsbesorgungs-, Miet-, Wärme-, Versicherungs- und Werkverträge sowie Verträge mit einem nicht "vertypten" Inhalt eine bedeutendere Rolle einnehmen. Aber auch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann nach § 9a Abs. 1 Satz 1 WEG einen Kaufvertrag schließen und wird es häufig auch tun. Dies betrifft z. B. den Einkauf von Heizöl oder den Erwerb von Leuchtkörpern.

Systematischer Überblick

Die Kaufrechtsbestimmungen gliedern sich wie folgt auf:

§ 433 BGB	Vertragstypische Pflichten beim Kaufvertrag
§ 434 BGB	Bestimmungen zum Sachmangel
§ 435 BGB	Bestimmungen zum Rechtsmangel
§ 436 BGB	Klärung, wer öffentliche Lasten von Grundstücken tragen muss, wenn die Sache ein Grundstück ist
§ 437 BGB	Benennung der Rechte des Käufers bei Mängeln
§ 438 BGB	Verjährung der Mängelansprüche
§ 439 BGB	Bestimmungen zur Nacherfüllung
§ 440 BGB	Besondere Bestimmungen für Rücktritt und Schadensersatz
§ 441 BGB	Bestimmungen zur Minderung
§ 442 BGB	Bestimmungen zur Kenntnis des Käufers (Die Rechte des Käufers wegen eines Mangels sind ausgeschlossen, wenn er bei Vertragsschluss den Mangel kennt)
§ 443 BGB	Bestimmungen zu Garantien
§ 444 BGB	Bestimmungen zu Haftungsausschlüssen
§ 445 BGB	Bestimmungen zur Haftungsbegrenzung bei öffentlichen Versteigerungen
§ 445a BGB	Rückgriff des Verkäufers gegen seinen Verkäufer bei neuen Sachen
§ 445b BGB	Verjährung von Rückgriffsansprüchen i. S. v. § 445a BGB
§ 446 BGB	Bestimmungen zum Gefahr- und Lastenübergang
§ 447 BGB	Bestimmungen zum Gefahrübergang beim Versendungskauf
§ 448 BGB	Bestimmungen zu den Kosten der Übergabe und vergleichbare Kosten
§ 449 BGB	Bestimmungen zum Eigentumsvorbehalt
§ 450 BGB	Bestimmungen, wer bei bestimmten Kaufverträgen kein Käufer sein kann (vor allem in der Zwangsvollstreckung)
§ 451 BGB	Bestimmungen für den Kauf durch ausgeschlossenen Käufer
§ 452 BGB	Bestimmungen zum Schiffskauf
§ 453 BGB	Bestimmungen zum Rechtskauf

10.2 Gemeinschaftliche Entscheidung zum Kaufvertrag

Die Entscheidung, ob die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer eine Sache kauft, müssen nach § 19 Abs. 1 WEG die Wohnungseigentümer durch Beschluss treffen oder nach § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG vereinbaren.

Die Verwaltung kann diese Entscheidung als Organ der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer in ihrem Namen treffen, wenn die Wohnungseigentümer das vereinbart oder beschlossen haben oder wenn die Voraussetzungen des § 27 Abs. 1 WEG erfüllt sind. Dies ist der Fall,

1. wenn der Abschluss des Kaufvertrags eine untergeordnete Bedeutung hat und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führt
2. oder der Abschluss des Kaufvertrags zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils erforderlich ist.

Die 1. Konstellation steht im Vordergrund. Sie dürfte beispielsweise bei dem Einkauf von Heizöl oder Leuchtkörpern jedenfalls in der Regel erfüllt sein. Die 2. Konstellation ist vorstellbar, wenn z. B. dringend etwas erworben werden muss und ansonsten Gefahr droht – dieser Fall dürfte aber praktisch keine Rolle spielen.

Handeln verboten

Auch dann, wenn der Verwaltung ein Handeln nach § 27 WEG und/oder nach einer Vereinbarung nicht erlaubt ist, wären ihre namens der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer abgegebenen Vertragserklärungen nach § 9b Abs. 1 Satz 1, Satz 3 WEG wirksam und der Kaufvertrag käme zustande. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann in diesem Fall aber Schadensersatz verlangen, wenn und soweit ihr ein Schaden entstanden ist. Etwas anderes gilt beim Abschluss eines Grundstückskaufvertrags. Diesen kann die Verwaltung nach § 9b Abs. 1 Satz 1 WEG nur aufgrund eines Beschlusses der Wohnungseigentümer schließen.

10.3 Inhalt des Kaufvertrags

Durch einen Kaufvertrag wird der Verkäufer einer Sache nach § 433 BGB verpflichtet, dem Käufer die Sache zu übergeben und das Eigentum an der Sache zu verschaffen. Der Verkäufer hat dem Käufer die Sache außerdem frei von Sach- und Rechtsmängeln (dazu Kap. 10.4 und 10.5) zu verschaffen. Der Käufer ist verpflichtet, dem Verkäufer den vereinbarten Kaufpreis zu zahlen und die gekaufte Sache abzunehmen.

Diese Regelungen beschreiben aber nur einen "Rahmen". Die genauen Pflichten und Rechte der Kaufvertragsparteien müssen diese bestimmen, z. B.

• den Kaufgegenstand (= eine bewegliche oder unbewegliche Sache, vgl. Kap. 1.2),
• dessen Güte,
• den Kaufpreis,
• die Lieferzeit,
• Mängelrechte,
• Vertragsstrafen usw.

Ergänzende Vorschriften

Bleibt der Vertrag unvollständig oder können die Vertragsparteien die BGB-Vorschriften nicht abbedingen, sind die §§ 434 bis 453 anwendbar, das allgemeine Recht der Schuldverhältnisse (= §§ 241 bis 432) sowie das 1. Buch des BGB, der "Allgemeine Teil":

• Ist z. B. zu klären, ob eine Vertragspartei ihre zum Vertrag führende Willenserklärung anfechten (§§ 119 ff. BGB) oder widerrufen (§ 355 BGB) kann, muss man diese Bestimmungen he...