Allgemeines Vertragsrecht (ZertVerwV) / 1.2 Sachen

1.2.1 Allgemeines

Das BGB beschreibt die Sachen in seinem § 90 als "körperliche Gegenstände". Nicht in diesem Sinne "körperlich" sind beispielsweise Forderungen, Immaterialgüterrechte oder immaterielle Güter, z. B. das Urheberrecht. Für die Verwaltungen ist bei den Sachen aber eine andere Unterscheidung wichtig, nämlich die zwischen beweglichen (Mobilien) und unbeweglichen Sachen (Immobilien). Die Verwaltungsunterlagen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, siehe dazu auch § 18 Abs. 4 WEG, sind eine bewegliche Sache.

Die Wohnungseigentumsanlage, aber auch die Wohnungseigentums- und Teileigentumsrechte sind hingegen unbewegliche Sachen. Für diese Sachen gelten besondere Regelungen. Um zu klären, wer ihr Eigentümer ist, muss man z. B. in der Regel in ein Register sehen. Dieses ist das Grundbuch. Ferner können grundstücksbezogene Erklärungen "komplex" sein. Die Benutzung und Verwaltung der Wohnungseigentumsanlage wird zwar in der Regel durch formlose Beschlüsse gelenkt, beispielsweise nach § 19 Abs. 1 WEG. Soll aber unbewegliches Eigentum übertragen oder belastetet werden, z. B. durch eine Hypothek als Grundpfandrecht, bedarf es speziellerer Erklärungen. Diese Erklärungen können nicht beschlossen werden. Soll beispielsweise ein Teil des gemeinschaftlichen Eigentums an die Gemeinde für eine Straßenverbreiterung übertragen werden, müssen alle Wohnungseigentümer sich gegenüber der Gemeinde erklären. Nichts anderes gilt ggf. für Gläubiger dieser Wohnungseigentümer, die dingliche Rechte an den Wohnungseigentumsrechten haben, beispielsweise eine Dienstbarkeit.

§ 5 Abs. 4 Satz 2 WEG

Ist das Wohnungseigentum mit der Hypothek, Grund- oder Rentenschuld oder der Reallast eines Dritten belastet, so ist dessen nach anderen Rechtsvorschriften notwendige Zustimmung nach § 5 Abs. 4 Satz 2 WEG nur erforderlich, wenn ein Sondernutzungsrecht begründet oder ein mit dem Wohnungseigentum verbundenes Sondernutzungsrecht aufgehoben, geändert oder übertragen wird.

Sachen i. S. d. BGB

1.2.2 Wesentliche Bestandteile einer Sache

Bestandteile einer Sache, die voneinander nicht getrennt werden können, ohne dass der eine oder der andere zerstört oder in seinem Wesen verändert wird (wesentliche Bestandteile), können nach § 93 BGB nicht Gegenstand besonderer Rechte sein.

Zu den wesentlichen Bestandteilen eines Grundstücks gehören gem. § 94 Abs. 1 Satz 1 BGB die mit dem Grund und Boden fest verbundenen Sachen, insbesondere Gebäude, sowie die Erzeugnisse des Grundstücks, solange sie mit dem Boden zusammenhängen. Samen wird mit dem Aussäen, eine Pflanze wird mit dem Einpflanzen wesentlicher Bestandteil des Grundstücks (§ 94 Abs. 1 Satz 2 BGB).

Zu den wesentlichen Bestandteilen eines Gebäudes nach § 94 Abs. 2 BGB gehören die zur Herstellung des Gebäudes eingefügten Sachen. Wird eine bewegliche Sache mit einem Grundstück dergestalt verbunden, dass sie wesentlicher Bestandteil des Grundstücks wird, so erstreckt sich gem. § 946 BGB das Eigentum an dem Grundstück auf diese Sache.

Aus diesen Bestimmungen folgt, dass z. B. die Bäume in einer Wohnungseigentumsanlage in der Regel im Eigentum der Wohnungseigentümer als Eigentümer des gemeinschaftlichen Eigentums stehen und daher von der Verwaltung als Organ der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nach §§ 18, 27 WEG zu verwalten sind.

Annexeigentum

Seit dem 1.12.2020 kann nach § 3 Abs. 2 WEG das Sondereigentum grundsätzlich auf einen außerhalb des Gebäudes liegenden Teil des Grundstücks erstreckt werden. Steht ein Baum, ein Gartenhaus, eine Schaukel oder ein Wintergarten auf so einer Fläche, stehen sie im Sondereigentum.

Wesentliche Bestandteile (§ 93 BGB)

Aus § 93 BGB in Verbindung mit § 5 Abs. 1 Satz 1 BGB folgt ferner beispielsweise, dass auch die Innenseiten der Wohnungseingangstüren sowie deren Beschläge oder ein Türspion gemeinschaftliches Eigentum sind (bei Fenstern und ihren Bestandteilen ist es nicht anders). Mit § 93 BGB in Verbindung mit § 946 BGB und § 5 Abs. 1 Satz 1 WEG kann man sich auch der Rechtsfrage nähern, ob eine Markise, die ein Wohnungseigentümer mit oder ohne Gestattung angebracht hat, im gemeinschaftlichen Eigentum steht oder sein Eigentum ist. Von der Antwort auf diese Frage kann dann abhängen, ob sie auf Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nach § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG oder auf Kosten eines Wohnungseigentümers zu erhalten ist und ob die Wohnungseigentümer nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG etwas bestimmen können.

Gestattungsbeschluss

Haben die Wohnungseigentümer die Anbringung der Markise auf Wunsch eines Wohnungseigentümers nach § 20 Abs. 1 WEG gestattet (ist sie also nicht bereits "bauseitig" gestellt worden), regelt allerdings § 21 Abs. 1 Satz 1 WEG die Frage, wer die Erhaltungskosten zu tragen hat: Es ist der Wohnungseigentümer. Denn er trägt nach § 21 Abs. 1 Satz 1 WEG nicht nur die Bau-, sondern auch die Folgekosten. Hat der Wohnungseigentümer die Markise ohne Gestattung angebracht, gilt das nicht. Die Wohnungseigentümer können aber "nachgestatten" oder die Kostenverteilung nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG bestimmen.