AG Reutlingen Urteil vom 20.01.2004 - 2 C 2126/03

Entscheidungsstichwort (Thema)

Wohnraummiete: Umlagefähigkeit nicht laufend anfallender Kosten für die Gartenpflege. Inhaltskontrolle der Verpflichtung zu Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen im Rahmen der Gartenpflege

Nachgehend

LG Tübingen (Urteil vom 18.10.2004; Aktenzeichen 1 S 29/04)

Tatbestand

(aus Wohnungswirtschaft und Mietrecht WuM)

Zwischen den Parteien besteht seit 18.8.1998 ein schriftlicher Wohnraummietvertrag. Eine zweite Wohnung im Gebäude haben die Kläger an eine weitere Mietpartei vermietet.

In § 3 des zwischen den Parteien abgeschlossenen Mietvertrages ist bestimmt, dass der Mieter u.a. die Gartenpflegekosten zusätzlich zum Mietzins zu bezahlen hat. In dem Anhang zum Mietvertrag ist geregelt, „dass die Mieter die Hecken, Büsche und Bäume schneiden. Die Mieter helfen jeweils beim Abräumen der geschnittenen Pflanzen zur Müllabfuhr”.

Im Frühjahr 2003 forderten die Kläger die Beklagte auf, die auf dem Gartengrundstück stehenden 6 Birken zu schneiden und einen Holunderstamm zu entfernen. Da die Beklagte dieser Aufforderung nicht nachkam, beauftragten die Kläger eine Fremdfirma mit der Durchführung dieser Arbeiten, die den Klägern einen Betrag von 1060,53 EUR in Rechnung stellte. Die Kläger sind der Auffassung, dass die beiden im Hause wohnenden Mietparteien ihnen die Unkosten jeweils zur Hälfte im Rahmen der noch zu erstellenden Nebenkostenabrechnungen zu erstatten hätten. Da die Beklagte ihre Zahlungsverpflichtung in Abrede stellt, haben die Kläger Feststellungsklage erhoben.

Die Beklagte ist der Auffassung, dass sie lediglich verpflichtet sei, Gartenarbeiten mit ihr zur Verfügung stehenden Mitteln durchzuführen. Dazu gehöre nicht das Ausholzen von Bäumen und Entfernen von Stämmen, da diese Arbeiten nur durch einen entsprechend ausgerichteten Fachbetrieb hätten vorgenommen werden können.

Die Parteien haben jeweils beantragt, die Revision, hilfsweise die Berufung, zuzulassen.

Entscheidungsgründe

Das Feststellungsbegehren der Kläger ist zulässig, da die Kläger bereits jetzt ein berechtigtes Interesse an der Klärung der Frage haben, ob und ggf. in welchem Umfang sie die Kosten für die von ihnen veranlassten Gartenarbeiten auf ihre Mieter im Rahmen der noch zu erstellenden Nebenkostenabrechnungen umlegen können.

Die Klage war jedoch als unbegründet abzuweisen, da die Beklagte nicht verpflichtet ist, den Klägern die Kosten für die Gartenarbeiten zu erstatten.

1. Die Regelung im Mietvertrag, dass der Mieter die Kosten der Gartenpflege zu tragen hat, ist jedenfalls insoweit unwirksam, als darunter Aufwendungen für die Baumpflege und das Beseitigen alter Bäume fallen sollen.

a.) Nach § 556 Abs. 1 BGB (n. F.) kann in einem Wohnraummietvertrag vereinbart werden, dass der Mieter die Betriebskosten im Sinne des § 19 Abs. 2 Wohnraumförderungsgesetzes trägt. Bis zum Erlass der Verordnung nach § 19 Abs. 2 Satz 2 des Wohnraumförderungsgesetzes ist hinsichtlich der Betriebskosten nach Satz 1 § 27 der zweiten Berechnungsverordnung anzuwenden. Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam (§ 556 Abs. 4 BGB). Schon nach bisheriger Rechtsprechung waren andere Nebenkosten als die in der Anlage 3 zu § 27 II. Berechnungsverordnung aufgeführten Kosten nicht umlagefähig (OLG Koblenz WM 1986, 50; OLG Karlsruhe ZMR 1988, 261 (=WM 1988, 204)).

b.) Inzwischen ist die auf der Grundlage von § 19 Abs. 2 WohnraumFG erlassene Betriebskostenverordnung vom 25.11.2003 (BGBl I S. 2346) in Kraft getreten (am 1.1.2004). Nach § 1 Abs.2 BetrKV gehören nicht zu den Betriebskosten die Kosten, die während der Nutzungsdauer zur Erhaltung des bestimmungsgemäßen Gebrauchs aufgewendet werden müssen, um die durch Abnutzung, Alterung und Witterungseinwirkung entstehenden baulichen oder sonstigen Mängel ordnungsgemäß zu beseitigen (Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten). Andererseits bestimmt § 2 Ziff. 10 BetrKV, dass zu den Betriebskosten die Kosten der Gartenpflege gehören und hierzu u.a. die Kosten der Pflege gärtnerisch angelegter Flächen zählen einschließlich der Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen. Zwischen diesen beiden Regelungen besteht jedenfalls ein Widerspruch, soweit es sich um Kosten handelt, die bei der Beschneidung von Bäumen oder bei dem Entfernen von Sträuchern und Erneuerung von Gehölzen anfallen, denn das Ausschneiden von Bäumen ist eine Maßnahme der Instandhaltung; das Entfernen und die Neuanpflanzung von Sträuchern oder Gehölzen stellen Instandsetzungsmaßnahmen dar. Durch § 19 Abs. 2 des WohnraumFG wird der Verordnungsgeber jedoch nur ermächtigt, Kosten, die durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch der Mietsache laufend entstehen, in einer Aufstellung zu erfassen. Es erscheint schon zweifelhaft, ob gesagt werden kann, dass Baumpflegekosten oder Aufwendungen für die Beseitigung von Bäumen und die Neuanpflanzung von Gehölzen durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch eines Gartens anfallen; jedenfalls entstehen derartige Kosten nicht laufend, denn die Notwendigkeit einer Baumpflege erwächst in unregelmäßigen ...