AG Heidelberg Urteil vom 24.06.2011 - 45 C 3/11

Tenor

1. Die Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlung vom 08.12.2010 zu TOP 10, TOP 17 und TOP 19 werden für ungültig erklärt. Im übrigen wird die Klage abgewiesen.

2. Die Kosten des Verfahrens haben die Beklagten zu tragen mit der Ausnahme der Kosten aus einem Streitwert von 87.090 EUR, diese fallen dem ehemaligen Verwalter des Anwesens, … zur Last.

3. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar.

Beschluss

Der Streitwert wird auf 94.913 EUR festgesetzt.

Tatbestand

Die Parteien bilden die Wohnungseigentümergemeinschaft …. Sie streiten um die Gültigkeit von Wohnungseigentümerbeschlüssen. Ebenfalls verfahrensbeteiligt sind der damalige Verwalter des Anwesens, … GmbH, sowie der derzeitige Verwalter, die Fa. …. Die Klägerin Ziffer 1 ist Eigentümerin der Einheiten Nr. 27 und 28 mit insgesamt 308/10.000 Miteigentumsanteilen; der Kläger Ziffer 2 hält 262/10.000 Miteigentumsanteile.

Zwischen den Parteien wurden bereits mehrere Rechtsstreitigkeiten geführt. Streitgegenstand eines Verfahrens aus dem Jahr 2007 war insbesondere die geplante Erneuerung der Heizungsanlage. In der Wohnungseigentümerversammlung vom 10.08.2007 fassten die Wohnungseigentümer mehrheitlich die Beschlüsse, die große Lösung zur Erneuerung der Heizungsanlage durchzuführen, die Heizanlage über ein Contracting anzuschaffen, dass das Contracting eine Laufzeit von 15 Jahren haben sollte und der Auftrag an die …, vergeben werden sollte. Nach Anfechtung der Beschlüsse erklärten das Amtsgericht Heidelberg, Az. 45 C 35/07 durch Urteil vom 31.10.2007 zum Teil, das Landgericht Karlsruhe durch Urteil vom 11.05.2010 insgesamt die gefassten Beschlüsse für ungültig. Das Amtsgericht Heidelberg begründete seine Entscheidung im wesentlichen damit, dass die Eigentümer sich vor der Entscheidung für ein Contracting nicht hinreichend mit den Möglichkeiten der Eigenfinanzierung der Heizanlange auseinandergesetzt hatten. Das Landgericht Karlsruhe erklärte die Beschlüsse aus formalen Gründen für unwirksam, da sie nicht ausreichend in der Tagesordnung bezeichnet worden seien. Ungeachtet der Verfahren wurde die neue Heizungsanlage im September 2007 eingebaut und ist seitdem in Betrieb.

In einem weiteren Verfahren vor dem Amtsgericht Heidelberg (Az. 45 C 73/08) wandte sich der Kläger Ziffer 2 gegen mehrere Eigentümerbeschlüsse. Die Klägerin Ziffer 1 war als Wohnungseigentümerin an dem Verfahren als Beklagte beteiligt. Sie erkannte die Ansprüche des Klägers Ziffer 2 an und erklärte, nicht durch den Verwalter und den von ihm beauftragten Rechtsanwalt vertreten werden zu wollen. Mit Urteil vom 09.04.2009 verurteilte das Amtsgericht Heidelberg alle Beklagten in die Kosten, soweit die Klage erfolgreich war. In den Gründen führte das Amtsgericht aus, dass ein Anerkenntnisurteil nicht ergehen konnte, da alle Beklagten notwendige Streitgenossen sind und die nicht anerkennden Beklagten durch den beauftragten Rechtsanwalt Klageabweisung beantragt hatte. Ferner führt das Gericht aus: „Die Privatautonomie der Wohnungseigentümer ist durch die Möglichkeit, sich der Vertretung durch den Verwalter und den von diesem beauftragten Prozessbevollmächtigten zu entziehen (Hügel/Elzer, Das neue WEG-Recht, § 11 Rn. 66), hinreichend gewahrt. Diese Eigentümer tragen die nach ihrem Verzicht auf die Vertretung durch den Verwalter entstandenen Kosten des Verwalters bzw. des vom Verwalter beauftragten Rechtsanwalts nicht.”

In der Wohnungseigentümerversammlung vom 08.12.2010 wurden folgende, hier streitgegenständliche Beschlüsse gefasst:

Die Eigentümer stimmen zu, dass bei klaren Mehrheiten das Kopfprinzip zur Vereinfachung der Erfassung des Abstimmungsergebnisses angewandt werden kann. Köpfe: 48

zu Punkt 10 der Tagesordnung:

Die Gemeinschaft beschließt den Einbau eines neuen Tiefgaragen-Enfahrt-Rolltors gemäß dem Angebot der … vom 19.04.2010 zu einem Preis von 4.650 EUR. (…)

Abstimmungsergebnis:

42 ja, 6 nein, 0 Enthaltungen

Der Antrag ist angenommen.

zu Punkt 12 der Tagesordnung:

Die Gesamtabrechnung und die Einzelabrechnungen des Hausgeldes 01.01.2009 bis 31.12.2009 werden (…) beschlossen.

Abstimmungsergebnis:

41 ja, 3 nein, 4 Enthaltungen

Der Antrag ist angenommen.

zu Punkt 17 der Tagesordnung:

Die Gemeinschaft beschließt, die Vorverwaltung, … aufzufordern, eine neue Hausgeldabrechnung für das Jahr 2006, gemäß den Vorgaben des Beschlusses des OLG Karlsruhe vom 04.11.2010 zu erstellen. (…)

Abstimmungsergebnis:

6 ja, 36 nein, 6 Enthaltungen

Der Antrag ist abgelehnt.

zu Punkt 19 der Tagesordnung:

Die Gemeinschaft beschließt, die nochmalige Genehmigung zu den Maßnahmen zur Erneuerung der Heizungsanlage gemäß dem Tagesordnungspunkt 10 der außerordentlichen Eigentümerversammlung vom 10.08.2007 zu erteilen.

Dieser Tagesordnungspunkt beinhaltete die Ausführung der „großen Lösung”. Das heißt die Finanzierung erfolgt mittels Contracting (Partner Stadtwerke Heidelberg), bei einer Laufzeit des Contracting von 15 Jahren und einer Auftragsvergabe an die …

Abstimmungse...