AG Erlangen Urteil vom 03.11.2003 - 10 URII 58/02

Entscheidungsstichwort (Thema)

Forderung

Tenor

1. Der Beklagte hat sein Wohnungseigentum, bestehend aus einem 220/10.000 Miteigentumsanteil an dem Grundstück … verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung Nr. 33 lt. Aufteilungsplan, vorgetragen im Grundbuch des Amtsgerichts Erlangen für … zu veräußern.

2. Der Beklagte trägt die Kosten des Rechtsstreits.

3. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 70.000,– Euro vorläufig vollstreckbar.

Beschluss

Der Streitwert wird auf 60.000,– Euro festgesetzt.

Tatbestand

Der Beklagte ist Eigentümer des in Ziffer 1) des Tenors bezeichneten Wohnungseigentums. Die Kläger sind die übrigen Sondereigentümer der Eigentümergemeinschaft.

Die Parteien streiten um die Entziehung des Wohnungseigentums des Beklagten.

Bei Klageeinreichung am 21.11.2002 schuldete der Beklagte gegenüber der Eigentümergemeinschaft Hausgelder in Höhe von 3.042,13 Euro, wovon er hinsichtlich eines Teilbetrags von 2.888,27 Euro länger als drei Monate in Verzug war. Inzwischen sind die Hausgeldrückstände auf 5.947,51 Euro angewachsen. Der Einheitswert der Wohnung beläuft sich auf maximal 20.000,– Euro.

In den Jahren 2001 und 2002 ist der Beklagte seiner Verpflichtung zur Durchführung der Hausordnung (Treppenhausreinigung) grundsätzlich nicht nachgekommen, hatte mehrmals das Treppenhaus mit eigenen Fäkalien verschmutzt und es drang aus seiner Wohnung eine Geruchsbelästigung ins Treppenhaus und auch auf die Balkone, die darauf zurückzuführen war, dass der Beklagte sein Wohnzimmer als Toilette benutzte und der Fußboden großflächig bereits mit Fäkalien verschmutzt war, die auch bereits durch die Decke drangen.

In der Eigentümerversammlung am 16.07.2002 hat die Eigentümergemeinschaft bei 24 Ja-Stimmen beschlossen, gegen den Beklagten Klage auf Entziehung seines Wohnungseigentums einzureichen. Die Wohnanlage besteht aus 45 Wohnungen, wobei nach Köpfen gesehen 43 Eigentümer vorhanden sind.

Die Kläger beantragen:

Der Beklagte wird verpflichtet, sein Wohnungseigentum, bestehend aus einem 220/10.000 Miteigentumsanteil an dem Grundstück …, verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung Nr. 33 laut Aufteilungsplan, vorgetragen im Grundbuch des Amtsgerichts Erlangen … zu veräußern.

Der Beklagte beantragt:

Klageabweisung.

Der Beklagte ist der Ansicht, die Klage sei mutwillig und es fehle das Rechtsschutzbedürfnis. Der Beklagte sei nämlich bereit, die Wohnung freiwillig zu veräußern. Der Betreuer des Beklagten habe bereits entsprechende Schritte in die Wege geleitet. Der Betreuer des Beklagten hat erklärt, dass er derzeit in Verhandlungen mit den Grundpfandgläubigern des Antragsgegners stehe.

Hinsichtlich des weiteren Parteivorbringens wird auf die gewechselten Schriftsätze verwiesen. Eine Beweisaufnahme hat nicht stattgefunden.

Entscheidungsgründe

I.

Die Klage ist zulässig.

Die Zuständigkeit des Amtsgerichts Erlangen ergibt sich aus § 51 WEG. Der gemäß § 18 Abs. 3 WEG erforderliche Beschluss der Eigentümergemeinschaft liegt unstreitig vor und wurde mit der erforderlichen Mehrheit von mehr als der Hälfte der stimmberechtigten Wohnungseigentümer gefasst. Es fehlt auch nicht an einem Rechtsschutzbedürfnis für die Erhebung der Klage. Die Mitglieder der Eigentümergemeinschaft müssen sich nicht auf die Absicht des Beklagten zur Veräußerung seiner Wohnung verweisen lassen, weil sie ohne entsprechenden Titel auf die Veräußerungsbemühungen keinen Einfluss nehmen, insbesondere diese nicht beschleunigen könnten. Auch müssen sie sich nicht darauf verweisen lassen, dass sie die Wohnung selbst erwerben können, da sie hierzu nicht verpflichtet sind.

Die Klage ist auch begründet. Der Anspruch der Kläger gegen den Beklagten ergibt sich zum einen aus § 18 Abs. 2 Nr. 2 WEG, denn der Beklagte ist unstreitig mit der Erfüllung seiner Hausgeldverpflichtungen in Höhe eines Betrages, der 3 % des Einheitswertes seines Wohnungseigentums (also maximal 600,– Euro) übersteigt, länger als drei Monate in Verzug.

Der Anspruch der Kläger auf Entziehung des Wohnungseigentums ergibt sich darüberhinaus aus § 18 Abs. 1 WEG. Ein Verhalten wie das des Beklagten, dass er sein Wohnzimmer als Toilette benutzt und mit Fäkalien verunreinigt hat, sodass die hieraus stammende Flüssigkeit durch den Fußboden in die darunterliegende Wohnung drang, ist eine so schwerwiegende Verletzung seiner Verpflichtung, den anderen Wohnungseigentümern keine unvermeidbaren Nachteile zuzufügen (§ 14 Nr. 1 WEG) dass den Klägern eine Fortsetzung der Gemeinschaft mit ihm nach Treu und Glauben nicht mehr zumutbar ist. Dies gilt auch dann, wenn man berücksichtigt, dass das Verhalten des Beklagten krankheitsbedingt gewesen sein mag.

II.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf § 709 Satz 1 ZPO.

Der Streitwertfestsetzung liegt der geschätzte Wert des Interesses zugrunde, das die Kläger an der Beseitigung der Beeinträchtigung durch den Beklagten, einschließlich des Wohngeldrückstandes, haben (vgl. Bärmann/Pick/Merle, WEG, 9. Auflage, ...