Der Mieter hat die ihm obliegende Rückgabepflicht dadurch zu erfüllen, dass er dem Vermieter den unmittelbaren Besitz einräumt.[1]
Rückgabe der Schlüssel an Hauswart
Werden die Räume durch eine juristische Person vermietet, müssen die Schlüssel dem für die Rücknahme der Wohnung zuständigen Sachbearbeiter ausgehändigt werden. Gleiches gilt, wenn der Vermieter ein Unternehmen mit der Verwaltung seiner Immobilien beauftragt hat. Die Übergabe der Schlüssel an den Hauswart ist möglich, wenn dies durch einen entsprechenden Willen des Vermieters gedeckt ist. Dies setzt grundsätzlich voraus, dass die Rücknahme der Wohnung nach der innerbetrieblichen Organisation des Wohnungsunternehmens zu den Aufgaben des Hauswarts gehört[2] oder dass der Mieter zur Rückgabe der Schlüssel an den Hauswart aufgefordert worden ist.[3]
Die Rückgabe kann grundsätzlich nur durch Rückübertragung des Besitzes geschehen. Die Rückgabe nach § 546 Abs. 1 BGB ist die spiegelbildliche Kehrseite der Überlassung nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB.
Besitzaufgabe reicht nicht
Die bloße Besitzaufgabe durch den Mieter ist deshalb grundsätzlich nicht als Rückgabe i. S. d. § 546 BGB anzusehen.[4] Durch das tatsächliche Verlassen der Mieträume unter Zurücklassung der Schlüssel kann deshalb die Rückgabepflicht nicht erfüllt werden.[5]
Auch das Verlassen der Wohnung durch den Mieter und Einwurf der Schlüssel in den Briefkasten des Vermieters, ohne weiteres Zutun, ist keine rechtswirksame Übergabe.[6]
Von einer Rückgabe ist allerdings dann auszugehen, wenn der Mieter den Besitz aufgibt (z. B. durch Zurücklassen der Schlüssel) und der Vermieter von der Sache Besitz ergreift (etwa indem er die Schlüssel entgegennimmt). In diesem Fall steht fest, dass der Vermieter den unmittelbaren Besitz wiedererlangt hat.[7] Ebenso ist es ausreichend, wenn die Schlüssel dem Hauswart[8] oder einem vom Vermieter beauftragten Rechtsanwalt[9] übergeben werden.
Die Übergabe an einen im Hause wohnenden Nachbarn reicht nicht aus[10]; hier setzt die Rückgabe voraus, dass die Schlüssel vom Nachbarn an den Vermieter weitergeleitet werden und dieser erkennen kann, dass der Mieter den Besitz aufgegeben hat.
Werden die Schlüssel nur zum Teil zurückgegeben, so ist im Einzelfall zu prüfen, ob der Mieter "– bei wertender Betrachtung – den Besitz am Mietobjekt aufgegeben und dem Vermieter verschafft hat".[11] Auch hier kommt es darauf an, ob der Vermieter infolge der teilweisen Rückgabe der Schlüssel bereits über die Sache verfügen kann. Ist dies der Fall, so ist eine Rückgabe anzunehmen. Die Ansprüche des Vermieters wegen einer Schlechterfüllung der Rückgabepflicht bleiben hiervon unberührt. Eine Schlechterfüllung führt zu Schadensersatzansprüchen.
Schloss- oder Schließanlagenaustausch
Der Schaden des Vermieters kann in Fällen der hier fraglichen Art darin bestehen, dass vor der Weitervermietung der Austausch der Schlösser oder der Schließanlage notwendig ist.
Es ist erforderlich, den Mieter zur Rückgabe der restlichen Schlüssel unter Fristsetzung aufzufordern und den Austausch der Schlösser oder der Schließanlage nach fruchtlosem Fristablauf anzukündigen. Dann ist der Mieter verpflichtet, dem Vermieter die durch den Austausch der Schlösser oder der Schließanlage entstandenen Kosten zu erstatten.
Hat der Vermieter unberechtigterweise seine Verpflichtung zur Mitwirkung an der Rückübertragung des Besitzes verweigert, ist der Mieter zur Besitzaufgabe berechtigt. Eine solche Verweigerung kann dann angenommen werden, wenn der Vermieter zum Auszugstermin nicht in der Wohnung erscheint, um diese zu übernehmen.[12] Da der Vermieter dadurch in Gläubigerverzug kommt, darf der Mieter nach vorheriger Androhung gem. § 303 BGB ohne Weiteres den Besitz aufgeben; ist der Rückgabetermin dem Vermieter bekannt gegeben worden, erübrigt sich eine weitere Androhung der Besitzaufgabe.[13]
Außerdem genügt die Besitzaufgabe, wenn zwischen den Parteien Einigkeit besteht, dass der Mieter die Sache unmittelbar an einen Mietnachfolger übergeben soll. Werden dem Nachfolger in einem solchen Fall die Schlüssel ausgehändigt, so wird der Mieter auch gegenüber dem Vermieter frei.[14]
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