Wohnimmobilien – trotz Mietregulierung Investor's Darling?

Der deutsche Wohnungsmarkt steht unter erheblichem Druck. Während in den Ballungszentren die Nachfrage nach Wohnungen hoch bleibt, hemmen steigende Baukosten, höhere Finanzierungskosten und eine dichte Regulierung den Markt.

Die Zahl der Baugenehmigungen lag 2024 mit rund 216.000 deutlich unter dem errechneten Bedarf von 320.000 Wohnungen jährlich. Neubauprojekte geraten ins Stocken, Sanierungen werden aufgeschoben. Zugleich wächst die politische Erwartung, Klimaziele einzuhalten und Bestände energetisch zu ertüchtigen. Investoren müssen sich daher fragen, ob Wohnimmobilien tatsächlich noch die sichere Anlage sind, die sie lange Zeit waren.

Deutschland ringt, Europa gewinnt

Die Entwicklung lässt sich nicht allein national betrachten. Während Deutschland mit Regulierungen und einem Sanierungsstau ringt, sind andere europäische Märkte auf Wachstumskurs. Spanien und Portugal verzeichnen Bevölkerungswachstum, eine dynamische Haushaltsentwicklung und steigende Kapitalzuflüsse. Jana Mrowetz, Gründerin und CEO von Urban Cell verweist darauf, dass die Denkweise vieler Anleger heute nicht mehr an Grenzen haltmacht: "Die Iberische Halbinsel wird zunehmend als Economic Driver of Europe wahrgenommen. Und da strömt enorm viel Kapital hin."

Auch Irland steht beispielhaft für die neuen Spielräume. Dort hatte eine rigide Mietregulierung Investoren verschreckt, inzwischen hat die Regierung die Vorgaben korrigiert, um Kapital zurückzuholen. Skandinavische Länder setzen auf ESG-orientierte Projekte, die Nachhaltigkeit und Stadtentwicklung eng verknüpfen. Für Philipp Langbehn, Senior Portfoliomanager bei KGAL, liegt genau hier die Stärke Europas: "Unterschiedliche Reifegrade, Regulierungsrahmen und gestiegene Anfangsrenditen eröffnen institutionellen Anlegern aktuell ein attraktives Marktfenster zur Diversifizierung und Risikostreuung." Gleichzeitig verweist er auf die Konkurrenz mit liquiden Anlagen: "Trotz der fundamentalen Stärke des Wohnsegments beobachten wir derzeit, dass Kapital verstärkt in Staatsanleihen fließt."

Forward Deals und serielles Bauen

Auf dem Heimatmarkt sind die Brüche unübersehbar. Investoren konzentrieren sich auf Objekte mit sofortigem Cashflow oder auf günstige Bestände mit hoher Renditeaussicht. Das mittlere Segment, sanierungsbedürftige Bestände ohne sofortige Erträge, bleibt dagegen weitgehend liegen. "Das mittlere Segment, das eigentlich energetisch saniert werden müsste, leidet. Da traut sich niemand ran", sagt Thomas Meyer, Vorstand der Wertgrund Immobilien AG. In seinen Gesprächen höre er zwar regelmäßig ein klares Bekenntnis zu Wohnen in Deutschland, doch beim konkreten Abschluss bleibe es oft bei Zurückhaltung. Forward Deals funktionierten zwar, aber nur mit bekannten Partnern und fast ausschließlich auf Eigenkapitalbasis.

Auch Torsten Bergner, Head of Investment Management Living DACH bei Patrizia SE, sieht eine verhaltene Dynamik. Große Portfoliodeals seien selten, stattdessen dominierten kleinere, selektive Transaktionen. Chancen lägen in studentischem Wohnen, möblierten Apartments oder gemischten Quartieren, doch er warnt vor zu hohen Erwartungen: "In der Theorie klingt das super, in der Praxis zeigt sich, dass viele Menschen einfach nur eine Wohnung wollen – nicht unbedingt die große Quartiersidee." Beim Thema serielles Bauen plädiert er für mehr Pragmatismus. Deutschland habe eine vergleichsweise stabile regulatorische Basis, wer wirtschaftlich solide plane, könne auch heute erfolgreich bauen und sanieren.

CO2-Kosten, ESG-Regeln und Förderung

Besonders drängend wird die Frage, wie institutionelle Eigentümer ihre Portfolios langfristig entwickeln. Für Björn Pfaffner, Head Asset Management Living & Commercial Köln bei Swiss Life Asset Managers, ist die Lage eindeutig: "Vermieten ist gerade nicht das Problem, die Flächen sind voll, die Mietentwicklung ist positiv." Die eigentlichen Herausforderungen lägen im Umgang mit CO2-Kosten, ESG-Anforderungen und der schwer kalkulierbaren Förderlandschaft. Eigentümer bräuchten daher eine klare Strategie, wie sie ihre Bestände in den nächsten zehn bis 15 Jahren zukunftssicher machen. Damit rückt der Bestand in den Mittelpunkt der Debatte: nicht nur neue Projekte, sondern auch die nachhaltige Weiterentwicklung großer Portfolios entscheidet über die Stabilität des Marktes.

Marktdaten untermauern diese Einschätzungen. Der Bedarf an Wohnungen steigt, die Bautätigkeit sinkt. Zwar haben die Zinsen zuletzt etwas nachgegeben, doch Fremdkapital bleibt teuer. Institutionelle Investoren agieren vorsichtig, gerade im mittleren Segment. Gleichzeitig verstärkt sich das Interesse internationaler Akteure. Für sie macht die Kombination aus Marktgröße, Stabilität und Liquidität Deutschland trotz politischer Eingriffe attraktiv. Parallel werden Chancen in Spanien, Irland oder Skandinavien geprüft – einerseits um Risiken zu streuen, andererseits, weil dort Rahmenbedingungen günstiger erscheinen.

Kapital ist da: Wie wird es mobilisiert?

So entsteht ein facettenreiches Bild: Mrowetz betont die europäische Diversifizierung und die Auflösung klassischer Grenzen, Langbehn verweist auf Marktzyklen und die Konkurrenz liquider Assets, Bergner setzt auf Pragmatismus im deutschen Markt, Meyer beschreibt die Kluft zwischen Investoreninteresse und Transaktionen und Pfaffner richtet den Blick auf die strategische Weiterentwicklung großer Bestände.

Unterschiedliche Ansätze, aber ein gemeinsamer Nenner: Kapital ist vorhanden, die zentrale Frage bleibt, unter welchen Bedingungen es tatsächlich mobilisiert wird. Genau diese Kontroverse macht das Panel "Wohnimmobilien – trotz Baukosten und Mietregulierung Investor’s Darling?" auf der Expo Real 2025 spannend. Es zeigt, welche Weichenstellungen in Deutschland und Europa jetzt anstehen und wie unterschiedlich Investoren, Entwickler und Asset Manager den Weg dorthin sehen.