Renaissance am Immobilienmarkt

Zurzeit pendelt sich die Inflation in der Eurozone um ihren Zielwert von zwei Prozent ein. Die Europäische Zentralbank (EZB) fühlt sich mit ihrem aktuellen Einlagezins von ebenfalls zwei Prozent wohl und dürfte ihren geldpolitischen Seitwärtskurs vorerst beibehalten. Gegen weitere Lockerungen spricht das nach wie vor weniger entspannte Inflationsumfeld. Denn schon im nächsten Jahr könnten preistreibende Faktoren wieder Aufwind bekommen. 

Der zunehmende politische Einfluss auf die Federal Reserve sowie eine durch die US-Zollpolitik verursachte Dollar-Schwäche könnten die europäische Konjunktur spürbar beeinträchtigen. Gleichzeitig belastet die wachsende Staatsverschuldung nicht nur Deutschland, sondern vor allem höher verschuldete Euro-Länder, was sich im jüngsten Anstieg der Renditen für Anleihen mit langen Laufzeiten widerspiegelt. Angesichts dieser Risiken dürften die Währungshüter die derzeitige Beobachterposition nicht ohne Not aufgeben.

Kurzfristig konjunkturelle Impulse Staatsausgaben

Mit dem Rückgang der Zinssenkungserwartungen auf den Kapitalmärkten schrumpft auch der Spielraum für niedrigere langfristige Finanzierungszinsen im Euroraum. Dazu kommt die Aussicht auf eine konjunkturelle Belebung im kommenden Jahr, die Bundesanleihen zusätzlich unter Druck setzt.

Bessere Wachstumsperspektiven und ein größeres Angebot an Staatsanleihen werden einen spürbaren Rückgang der langfristigen Zinsen verhindern. Somit müssen sich Investoren an das höhere Zinsumfeld gewöhnen. Denn die Nullzinsphase kehrt nicht zurück.

Offen bleibt, ob die durch Fiskalpakete bereitgestellten Mittel langfristig das Wachstum erhöhen. Kurzfristig dürften die steigenden Staatsausgaben jedoch konjunkturelle Impulse setzen. Für 2026 erwarten wir ein BIP-Wachstum von preisbereinigt 1,5 Prozent, getragen vom höheren privaten Konsum und der öffentlichen Nachfrage. Inzwischen haben die Verbraucher den Inflationsschock verdaut, die Sparquote normalisiert sich und die Reallöhne steigen. Zudem schafft das Investitionssofortprogramm Anreize für private Investitionen.

Wohnungsmangel trotz steigender Bauinvestitionen

Die expansive Fiskalpolitik dürfte vor allem die Bauinvestitionen ankurbeln, dort allerdings auch zu überdurchschnittlichen Preissteigerungen führen.

Neben der maroden Infrastruktur hat die Bundesregierung den akuten Wohnungsmangel als zentrale soziale Herausforderung erkannt. Ziel ist es, zusätzlichen Wohnraum zu schaffen und die Baukosten zu senken, deren kräftiger Anstieg zuvor durch die lange Zeit niedriger Zinsen überdeckt wurde. Der Bauturbo ist ein erster Schritt, doch weitere Vereinfachungen von Normen und Vorschriften sind nötig, um die Bautätigkeit auszuweiten.

Auch wenn diese Maßnahmen greifen, ist wegen der langen Planungs- und Genehmigungszeiten kurzfristig kein deutlicher Anstieg der Wohnungsfertigstellungen zu erwarten. Der Wohnungsmangel bleibt damit als Hauptursache für steigende Mieten und Preise erhalten. Für das kommende Jahr rechnen wir jedoch mit einer leicht nachlassenden Dynamik, da sich die Erschwinglichkeit nicht mehr verbessert.

Gewerbeimmobilien: Mietanstieg nicht gebremst

Auf dem deutschen Gewerbeimmobilienmarkt hat trotz struktureller Probleme ein neuer Zyklus begonnen. Die Kaufpreise und Mieten steigen bereits seit mehreren Quartalen. Getragen wird dieser Aufschwung vom stabilen Cashflow aus Mieteinnahmen, der die Kapitalwerte auch im höheren Zinsumfeld stützt.

Zwar hat die verbreitete Homeofficenutzung die Büroflächennachfrage gedämpft, doch die deutschen Leerstände sind im internationalen und historischen Vergleich nur moderat gestiegen und konnten den Mietauftrieb nicht bremsen. Aktuell lässt sich eine Teilung des Büromarktes beobachten: Hochwertige Objekte in guten Lagen bleiben stark nachgefragt, während periphere, qualitativ schwächere Flächen Schwierigkeiten ausgesetzt sind.

Finanzierungsseite und Impulse für den Immobilienmarkt

Auch der stationäre Einzelhandel stand in den vergangenen Jahren stark unter Druck. Der boomende Onlinehandel bot Konsumenten mehr Auswahl, günstigere Preise und eine bequeme Lieferung nach Hause. Als Konsequenz nahmen Insolvenzen und Leerstände zu, Mieten und Preise gaben nach. Gleichzeitig eröffnete dieser Strukturwandel aber auch Raum für neue Konzepte in guten Lagen. Diese scheinen zu greifen, denn seit mehreren Quartalen steigen wieder die Preise.

Im kommenden Jahr verbessern sich die Rahmenbedingungen für Gewerbeimmobilien weiter. Die Erholung des privaten Konsums dürfte die Einzelhandelsumsätze stützen und auch die Nachfrage nach Büroflächen sollte mit zunehmender wirtschaftlicher Aktivität anziehen. Von der Finanzierungsseite sind jedoch keine Impulse für den Immobilienmarkt zu erwarten. Die EZB wird voraussichtlich keine weiteren Zinssenkungen vornehmen und die langfristigen Zinsen bleiben infolge der steigenden Staatsverschuldung erhöht.

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