Ertrag statt Preis zählt: Trends bei Wohninvestments

Der deutsche Wohnungsmarkt verändert sich strukturell. Zu diesem Ergebnis kommt der Immobilienberater PTXRE in einer Analyse. Vor allem qualitative Veränderungen der Nachfrage, neue Investorenlogiken und ein verändertes Renditeprofil gewinnen an Bedeutung.

Während die hohe Mieterquote von rund 53 Prozent und die fortschreitende Urbanisierung weiterhin zentrale Treiber der Nachfrage nach Mietwohnungen bleiben, verändert sich laut PTXRE die Struktur der Nachfrage spürbar.

Nachfrage nach Wohnungen: Zielgruppen kennen

Ein Faktor ist die Zahl der Ein-Personen-Haushalte, die inzwischen bei rund 42 Prozent liegt. Kleinere Haushalte und eine alternde Gesellschaft führen zu einer stärkeren Ausdifferenzierung der Bedürfnisse beim Wohnen. Ein weiterer Treiber ist der Analyse zufolge die steigende Mobilität. Gefragt sind zunehmend flexible Wohnkonzepte, kleinere Einheiten sowie altersgerechte Lösungen.

"Die Nachfrage nach Wohnraum steigt nicht nur weiter an, sie wird vor allem komplexer. Wer heute investiert oder entwickelt, muss deutlich stärker verstehen, welche Zielgruppen mit welchen Anforderungen künftig den Markt prägen werden", sagt Andreas Trumpp, Head of Market Intelligence & Foresight bei PTXRE.

Begrenztes Angebot: Mietentwicklung mit Potenzial 

Gleichzeitig bleibt die Angebotsseite hinter der Nachfrage zurück. Trotz einer Erholung bei den Baugenehmigungen neuer Wohnungen dürften laut PTXRE die Fertigstellungen im Jahr 2026 unter die 200.000-Einheiten-Grenze sinken und damit weiterhin deutlich unter der politischen Zielmarke von 400.000 Wohnungen pro Jahr liegen.

Regulatorische Maßnahmen wie beschleunigte Genehmigungsverfahren oder vereinfachte Baustandards wie der Bauturbo oder der Gebäudetyp E könnten den Immobilienberatern zwar punktuell Impulse setzen, adressieren jedoch nicht die grundlegenden wirtschaftlichen Hemmnisse im Wohnungsbau. Das sind insbesondere hohe Baukosten, Finanzierungskosten und regulatorische Anforderungen.

"Vor dem Hintergrund des anhaltend strukturellen Angebotsengpasses an Wohnungen ist auch mittelfristig mit weiter steigenden Mieten zu rechnen", so Trumpp. In wirtschaftsstarken Regionen prognostiziert PTXRE ein Mietwachstum von über drei Prozent jährlich.

Markt in Übergangsphase – selektive Chancen für Investoren

Über die fundamentalen Markttrends hinaus identifiziert das Unternehmen eine klare Verschiebung der Investorenperspektive. Wohnimmobilien bleiben die bevorzugte Assetklasse institutioneller Investoren, die Renditeerwartungen verändern sich grundlegend.

Nach Jahren einer von der Wertveränderung getriebenen Performance rücken stabile laufende Erträge stärker in den Fokus. Aktuell prägen vor allem Ertragsrenditen im Bereich von rund drei Prozent bis 4,5 Prozent die Gesamtrendite, während Wertsteigerungen kurzfristig eine geringere Rolle spielen.

PTXRE-Experte Trumpp erklärt: "Wir sehen einen Wechsel in der Investmentlogik. Der Wohnimmobilienmarkt wird wieder stärker von stabilen Erträgen getragen, nicht von kurzfristigen Preissteigerungen."

Insgesamt befindet sich der deutsche Wohnungsmarkt laut PTXRE in einer Übergangsphase: Die wesentlichen Bewertungsanpassungen scheinen weitgehend erfolgt, die Transaktionsmärkte stabilisieren sich. Für langfristig orientierte Investoren kann das aktuelle Umfeld einen strategisch interessanten Einstiegszeitpunkt darstellen.

"Wohnungsmarkt Deutschland 2026: Wenn nicht jetzt, wann dann?" (Download)

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