Realität statt Romantik – erfolgreiche Bestandsentwicklung

Die Immobilienbranche steckt im fünften Jahr ihrer Krise. Der Abwärtstrend scheint zwar gestoppt, doch von einer nachhaltigen Erholung ist nur in ausgewählten Assetklassen etwas zu spüren. Es zeichnet sich ab, dass ein weiteres anspruchsvolles Jahr vor vielen Marktakteuren liegen wird.

Während sich die Märkte vielerorts in einem zähen Seitwärtstrend bewegen, belasten Refinanzierungsbedarfe, Investitionszurückhaltung, der Vertrauensverlust bei offenen Immobilienfonds und veränderte Nutzeranforderungen die Akteure weiterhin. Hoffnungsschimmer im Transaktionsmarkt entpuppen sich nicht selten als trügerisch – nach wie vor klaffen die Preisvorstellungen von Käufern und Verkäufern regelmäßig auseinander.

Was es jetzt braucht, ist ein ehrlicher Blick auf die Realität. Doch genau daran mangelt es häufig noch immer. Die Einschätzung der eigenen Assets ist oft nicht marktkonform, die Wandlungsfähigkeit des eigenen Unternehmens wird überschätzt, während die Anforderungen für Kapitalbeschaffung bei Revitalisierungen in der Regel unterschätzt werden. Vor allem fehlt der Mut, die langfristigen städtebaulichen Implikationen der Krise offen zu adressieren. Denn klar ist: Nicht jede Lage und nicht jedes Produkt wird sich künftig noch rechnen. Und doch ist Bestand mehr als nur Substanz – er ist Potenzial.

Revitalisierung – Sehnsucht statt Strategie?

Immobilienrevitalisierungen sind kein romantisches Ideal, sondern im besten Fall Folge einer strategischen Entscheidung, die technisch, wirtschaftlich und regulatorisch sehr komplex ist. Die initiale Frage vorab muss sein: Welche Assetklassen funktionieren, wo und unter welchen Voraussetzungen?

Die fünf wesentlichen Key-Takeaways für erfolgreiche Bestandstransformationen:

1. Marktumfeld realistisch einschätzen: Zunächst gilt es, die Nachfrage sowie die Kapitalmarktseite differenziert zu betrachten, auch wenn das eine nicht ohne das andere funktioniert. Ein marktfähiges Produkt muss individuell auf die lokalen und regionalen Nutzerbedürfnisse zugeschnitten werden: Das heißt, die langfristige Nachfrage nach den im Fokus stehenden Assetklassen sowie die Aufnahmefähigkeit des Marktes müssen gesichert sein und das erzielbare Mietniveau realistisch eingeschätzt werden. Das Investitionsspektrum vieler Investoren ist derzeit sehr eng, umso attraktiver und wenig erklärungsbedürftig müssen die Produkte, umso sicherer und höherer müssen die Renditen sein, wenn es sich um Produkte und Lagen handelt, die außerhalb der aktuellen Investoren-Sweetspots liegen.
2. Bestandaufnahme und Potenzialanalyse: Ob der Umbau oder der Abriss / Neubau wirtschaftlicher ist, lässt sich nicht pauschal beantworten. Eine fundierte Bestandsaufnahme und -analyse ist hier unerlässlich und spart letztendlich Zeit, Ressourcen und bei der Entscheidung für die Revitalisierung auch graue Emissionen. Doch die Revitalisierung hat ihre Grenzen. Gebäudezuschnitt, Statik, Belichtung und Lage limitieren die Handlungsmöglichkeiten – individuelle Lösungen sind gefragt.
3. Eigene Leistungsfähigkeit ehrlich bewerten: Unternehmen müssen ihre Kompetenzen realistisch einschätzen – in Krisenzeiten fehlt oft die nötige Objektivität, der wirtschaftliche Druck sitzt vielen im Nacken. Frische Dynamiken und neue Perspektiven können aus neuen Partnerschaften entlang der Wertschöpfungskette entstehen – Entwicklung über Planung bis zum Bau können daraus gewonnene Synergien helfen, Projekte stabiler und effizienter umzusetzen. Zusätzliche Optionen sind darüber hinaus Co-Investments und Joint Ventures, die strategisch ausgewählt werden sollten.
4. Frühzeitig über das Morgen nachdenken: Aufgrund der Kerncharakteristika von Immobilien ist es wichtig, früh über die Zukunft des eigenen Bestandes nachzudenken. Denn wer unter Druck handeln muss, zählt im aktuellen Marktumfeld am Ende selten zu den Gewinnern. Es gilt außerdem: Strategien müssen in einem dynamischen Marktumfeld regelmäßig überprüft und angepasst werden – auch wenn das schmerzhaft sein mag.
5. Mut zu neuen Ansätzen: Kreativität und Mut sind Trumpf: Innovative Lösungen wie serielle Sanierung, modulare Bauweisen oder Startup-Kooperationen können dabei neue Wege eröffnen. Auch die offensichtlich auf der Hand liegenden Revitalisierungsoptionen sollten mutig hinterfragt oder neu gedacht werden. Entscheidend ist dabei, Probleme nicht nur zu benennen, sondern verschiedenste Lösungsoptionen in den Vordergrund zu stellen und dabei auch neuartige Ansätze in Betracht zu ziehen.

Fazit: Es braucht Klarheit, Kooperation und Konsequenz

Erfolgreiche Bestandstransformation braucht mehr als Kapital. Sie verlangt einen transparenten und ehrlichen Blick auf die strategische und wirtschaftliche Leistungsfähigkeit des eigenen Unternehmens sowie die Zukunftsfähigkeit des im Fokus stehenden Bestandes.

Auch der frühzeitige Dialog mit externen Shareholdern muss hier natürlich noch angesprochen werden. Nur die Dialogbereitschaft aller Akteure ermöglicht wirtschaftliche und zugleich städtebaulich attraktive Lösungen. Hierzu braucht es mehr Bewegungsspielraum im Regelwerk, mehr Effizienz und eine stärkere Digitalisierung bei der öffentlichen Hand, um die Herausforderungen gemeinsam bewältigen zu können.

Nur wer Mut, Erfahrung und Klarheit vereint, wird die Transformation erfolgreich gestalten.