Asset Manager befinden sich momentan in einer komplizierten Gemengelage: Neben den anhaltenden Unsicherheiten wegen der Pandemie, sind unter anderem die Themen Energie- und Materialknappheit wegen des Krieges in der Ukraine ein Risiko. Dazu kommen die steigenden Zinsen und die Inflation.
Um für unsichere Zeiten vorzusorgen, investieren viele Asset Manager spätestens seit der Finanzkrise 2009 in krisenresistente Wohnimmobilien. Das stärkere Sicherheitsdenken hat auch unter weniger konservativen Investoren die Nachfrage danach deutlich erhöht. Der Markt reagiert: Colliers etwa, ursprünglich auf Gewerbeimmobilien spezialisiert, hat verkündet, den Wohnimmobilienbereich als gleichwertige zweite Säule des Beratungs- und Dienstleistungsgeschäfts ausbauen zu wollen.
Skepsis gegenüber Büroinvestments hat sich gelegt
Bei den Büroimmobilien war man zu Beginn der Pandemie unsicher, ob die Arbeit im Homeoffice langfristig zur Gewohnheit und damit zum Problem für die Büromärkte wird. Schließlich haben viele Arbeitgeber die Erfahrung gemacht, dass die neue flexible Handhabung der Büroanwesenheit gut funktioniert und gerne angenommen wird. Experten geben Entwarnung: "Die Unsicherheit auf dem Büromarkt hat sich inzwischen gelegt und es zeigt sich immer stärker, dass am Büro kein Weg vorbeiführt", sagt Professor Dr. Felix Schindler, Chef-Researcher bei der HIH Invest Real Estate. Qqualitativ hochwertige Büroflächen in attraktiven Lagen dürften sowohl auf Mieter- als auch auf Investorenseite zukünftig gefragt sein.
Bei Einzelhandelsimmobilien mit hohem Anteil an Nonfood-Waren, vor allem bei Shoppingcentern in weniger zentralen Lagen und bei Hotelimmobilien bleiben die Investoren aufgrund der Erfahrungen durch die Lockdowns vorsichtig.
Logistik: Mehr Risikobewusstsein
Logistikimmobilien werden unter institutionellen Investoren unter anderem wegen des weiter boomenden Onlinehandels nach wie vor sehr stark nachgefragt. Aber auch hier steigt wegen Corona und des Krieges in der Ukraine das Risikobewusstsein: "Ausfallsicherheit wird für unsere Kunden und Mieter immer wichtiger. 'Just-in-time' ist nur bei störungsfreien Prozessen möglich", sagt Jan-Dietrich Hempel, Geschäftsführer des Hamburger Spezialisten für Logistik- und Industrieimmobilien Garbe Industrial Real Estate. Treten Störungen auf, habe "just-in-case" mit Puffermöglichkeiten zur Überbrückung von Lieferengpässen und -ausfällen Priorität. Neben Umschlagimmobilien würden deshalb auch eher lagerungsorientierte Logistikimmobilien wieder stärker nachgefragt.
Die einen setzen auf Nutzungsarten mit höherer Krisenresistenz, die anderen auf mehr Flexibilität. Immobilieninvestor Capital Bay sucht zum Beispiel eine möglichst große Nähe zu den Immobiliennutzern. Das Unternehmen setzt auf Betreibergesellschaften, die auf bestimmte Nutzergruppen spezialisiert sind und unterhält ein eigenes Facility- und Property Management vor Ort. Es kann dadurch Nachfrageveränderungen schneller erkennen und sein Angebot zügig daran anpassen.
Asset Manager: Deutschland bleibt ein sicherer Hafen
Die hohe Inflation sorgt auch in der Immobilienwirtschaft für Verunsicherung. Ob Immobilieninvestments nun vor ihr schützen, hängt davon ab, ob Wertentwicklung und Erträge mit ihr schritthalten können. Noch bestehen zumindest bei der Wertentwicklung kaum Zweifel: Anlagedruck und Sicherheitsbedürfnis bleiben hoch und gerade Deutschland gilt weiterhin als sicherer Hafen.
Auf der Ertragsseite schützen Immobilien vor Inflation, wenn die Mietverträge inflationsgekoppelt sind. Ungemach droht auf der Finanzierungsseite: Auslaufende Kredite müssen durch Anschlussfinanzierungen abgelöst werden. Diese können bei steigenden Zinsen teuer werden. Variabel verzinste Kredite werden nach spätestens drei bis sechs Monaten an das aktuelle Zinsniveau angepasst.
Steigende Zinsen erschwerte Finanzierungen
Sie sind zwar in einer anhaltenden Niedrigzinsphase günstiger als Kredite mit festem Zinssatz, werden aber für den Immobilieninvestor zur Kostenfalle, wenn das Zinsniveau deutlich angehoben wird. Thorsten Hollstein, Geschäftsführer der CR Investment Management GmbH, warnt vor zunehmenden Kreditausfällen, diesmal speziell bei kleineren, regionaleren Finanzierern: "Vor allem mittelständische Vermieter bekommen bei steigenden Zinsen Probleme. Betroffen sind Finanzierungen, die typischerweise bei Genossenschaftsbanken und Sparkassen liegen. Die großen Immobilienbanken haben aus der Finanzkrise 2009 ihre Lehren gezogen."
Die Gesamtsituation ist zurzeit schwer einzuschätzen, aber die Reaktion einiger Immobilien Asset Manager zeigt, dass es nicht reichen wird, die kommenden Entwicklungen mit einer einfachen Buy-and-hold-Strategie aussitzen zu wollen.
Der Beitrag erschien in voller Länge im Fachmagazin "Immobilienwirtschaft".
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