Faktischer Verwalter muss wie bestellter Verwalter agieren

Eine Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) verlangt von der ehemaligen Verwalterin Schadensersatz.

Hintergrund: Faktischer Verwalter zahlt unberechtigt

Das gemeinschaftliche Grundstück ist Teil eines ehemaligen Klinikgeländes mit zahlreichen Einzelhäusern, die um einen Park herum gelegen sind. Im Zuge der Sanierung und Aufteilung des Gesamtkomplexes entstanden mehrere Wohnungseigentümergemeinschaften. Der Park verblieb im Privateigentum des Geschäftsführers und der Prokuristin der Verwalterin.

Die Verwalterin war im Zuge der Aufteilung des Grundstücks im Jahr 2014 bestellt worden. In einer Eigentümerversammlung wurde die Bestellung bis Mai 2018 verlängert. Nach Ablauf des Bestellungszeitraums führte die Verwalterin die Verwaltung faktisch weiter.

Bereits im September 2012 – also vor Entstehung der Gemeinschaft – hatte die Verwalterin im eigenen Namen einen Vertrag mit einer Gartenbaufirma über die Pflege des Parks geschlossen.

Von Juni 2019 bis August 2020 zahlte die (ehemalige) Verwalterin vom Gemeinschaftskonto, das sie auf ihren eigenen Namen für die Gemeinschaft führte, Rechnungen für die Parkpflege in Höhe von insgesamt rund 16.500 Euro. Die Gemeinschaft hält die Zahlung für unberechtigt und fordert von der ehemaligen Verwalterin (neben der Erstattung eines vom Konto gepfändeten Betrages) Schadensersatz in Höhe des gezahlten Betrages. 

Entscheidung: Faktischer Verwalter hat Verwalter-Pflichten

Die ehemalige Verwalterin muss der Gemeinschaft Schadensersatz leisten, weil sie ihre Pflichten als faktische Verwalterin verletzt hat.

Handelt jemand als Verwalter einer GdWE, obwohl er weder wirksam bestellt noch aufgrund eines gültigen Vertrags verpflichtet ist, gilt er als faktischer Verwalter. Zwischen diesem und der Gemeinschaft besteht eine schuldrechtliche Sonderverbindung. Deren genaue rechtliche Einordnung – ob Geschäftsführung ohne Auftrag, fehlerhaftes Anstellungsverhältnis oder Auftragsrecht – ließ der BGH offen.

Den faktischen Verwalter treffen grundsätzlich dieselben Pflichten wie einen wirksam bestellten Verwalter. Insbesondere muss er die Vermögensinteressen der Gemeinschaft wahren und darf keine unberechtigten Zahlungen vornehmen. Verletzt er diese Pflichten, haftet er nach § 280 Abs. 1 BGB.

Pflichtwidrige Zahlung vom Gemeinschaftskonto

Die ehemalige Verwalterin hat hier als faktischer Verwalter gehandelt, weil sie die Verwaltungsgeschäfte nach Ablauf ihrer Bestellungszeit weitergeführt hat.

Die Verwalterin hat ihre Pflichten verletzt, indem sie die Kosten für die Parkpflege vom Gemeinschaftskonto gezahlt hat. Die Gemeinschaft war zur Zahlung nicht verpflichtet, weil sie nicht Partei des Vertrages über die Parkpflege war.

Der Vertrag ist auch nicht durch eine Vertragsübernahme auf die Gemeinschaft übergegangen; dies hätte eine entsprechende Beschlussfassung erfordert.

Durch die pflichtwidrige Zahlung aus dem Gemeinschaftsvermögen ist der Gemeinschaft ein Schaden von 16.500 Euro entstanden, dessen Ersatz sie nach § 280 Abs. 1 Satz 1 BGB verlangen kann. Anhaltspunkte, die dem gemäß § 280 Abs. 1 Satz 2 BGB vermuteten Verschulden der ehemaligen Verwalterin entgegenstehen, sind nicht ersichtlich.

Der Schadensersatzanspruch der GdWE ist auch nicht deshalb zu kürzen, weil die Gemeinschaft eigene Aufwendungen für die Parkpflege erspart hätte. Der Park gehört nicht zum gemeinschaftlichen Grundstück; selbst wenn die Wohnungseigentümer diesen nutzen, ergibt sich hieraus nicht, dass dies zu dessen Pflege oder entsprechender Kostentragung verpflichtet.

( BGH, Urteil v. 30.1.2026, V ZR 76/25)

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