Vorsicht mit ausschmückenden Hinweisen im Maklerexposé

Angaben in einem Maklerexposé führen bei formbedürftigen Verträgen zu einer Beschaffenheitsvereinbarung, ohne dass es darauf ankommt, ob die zu erwartende Beschaffenheit im Vertrag Niederschlag gefunden hat, hat das Oberlandesgericht (OLG) Hamm in einem Fall entschieden.

(OLG Hamm, Urteil v. 19.12.2022, 22 U 211/21)

Immobilienkäufer macht Schadensersatz geltend

Ein Makler wurde mit dem Verkauf eines Wohnobjektes beauftragt. Er erstellte ein Exposé, in dem er das Objekt als "topsaniert" bezeichnete. Ferner wurden die Wohnräume als "hell und einladend" und das Ambiente als "großzügig" beschrieben. Hinzugefügt wurde im Exposé, dass in dem Gebäude "modernste Haustechnik wie eine Sole-Wärmepumpe, digitale Vernetzung der Wohn- und Arbeitsräume (…) realisiert" wurden. Der Käufer ging davon aus, dass auch das im EG befindliche großzügige Gäste-WC (sieben Quadratmeter) über eine Fußbodenheizung verfüge.

Nach dem Kauf stellte der Käufer fest, dass das WC im EG gerade nicht über eine Fußbodenheizung verfügte. Insofern machte er gegenüber dem Verkäufer Schadensersatzansprüche geltend und gab an, durch die Angaben des Maklers "modernste Haustechnik" im Exposé hätte er darauf vertrauen dürfen, dass das Objekt topsaniert sei und somit auch das Gäste-WC wie die übrigen Räume im EG über eine Fußbodenheizung verfüge.

Ausschluss der Gewährleistung im Kaufvertrag vs. Arglist

Obwohl die Gewährleistung im Kaufvertrag ausdrücklich ausgeschlossen wurde, konnte der Käufer erfolgreich Schadensersatz fordern, da der Verkäufer in diesem Fall zudem arglistig gehandelt hatte.

Dem allgemeinen Verständnis nach ist ein Gebäude nur dann als "topsaniert" anzusehen, wenn es durch Sanierungsmaßnahmen in einen Zustand versetzt wurde, mit dem die Immobilie über eine für den Sanierungszeitpunkt deutlich gehobene Ausstattung verfügt. Dieses Verständnis des Begriffs "topsaniert" wird hier durch die Beschreibung untermauert, dass die Wohnräume "hell und einladend" ausgestaltet seien und dass "modernste Haustechnik", insbesondere auch im Bereich der Beheizung des Gebäudes, eingebaut wurde, was durch den Verweis auf eine Sole-Wärmepumpe zum Ausdruck kommt.

Das Gericht ist daher davon überzeugt, dass das großzügige WC im EG ebenfalls über eine Fußbodenheizung hätte verfügen müssen. Da ein wirksamer Haftungsausschluss im Kaufvertrag vorhanden war, musste hier aber zudem eine Arglist des Verkäufers vom Käufer nachgewiesen werden. Die festgestellte Arglist konnte im Verlauf des Gerichtsprozesses daraus abgeleitet werden, dass der Verkäufer wahrheitswidrig behauptete, den Käufer über das Nichtvorhandensein der Fußbodenheizung informiert zu haben, obwohl er wusste, dass das nicht der Fall war.

Der Verkäufer ging überdies davon aus, dass der Käufer den Vertrag bei Kenntnis des Mangels im Gäste-WC nicht abgeschlossen hätte. Daher wurde der Gewährleistungsausschluss im Kaufvertrag nicht als Hindernis für den Schadensersatzanspruch des Käufers angesehen.

Praxishinweis: So lassen sich Regressansprüche vermeiden

Bei ausschmückenden Hinweisen im Exposé ist Vorsicht geboten, zumal hier eventuell Regressansprüche gegen den Makler bestehen könnten, sofern dieser die Angaben nicht genaustens gecheckt oder ungeprüft übernommen hat.

Das Gericht betont, dass Angaben im Maklerexposé, auch bei formbedürftigen Verträgen, als verbindliche Beschaffenheitsvereinbarungen gelten können. Ein allgemeiner Haftungsausschluss kann die Haftung des Verkäufers einschränken, aber er gilt nicht für Eigenschaften, die aufgrund öffentlicher Äußerungen des Verkäufers zu erwarten sind, und hier hat außerdem der Verkäufer trotz Nachfrage und offensichtlicher Wichtigkeit für den Käufer Tatsachen verschwiegen.

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