Vermietet der Steuerpflichtige eine Einliegerwohnung als Homeoffice an seinen Arbeitgeber für dessen betriebliche Zwecke, kann er Werbungskosten nur geltend machen, wenn eine objektbezogene Prognose die erforderliche Überschusserzielungsabsicht belegt. Dies hat der BFH so dargelegt.

Praxis-Hinweis: Beim Vermieten des Arbeitszimmers an den Arbeitgeber kommt es auf die Überschusserzielungsabsicht an, wenn eine gewerbliche Vermietung anzunehmen ist

Die Arbeit im Homeoffice wird immer beliebter und lässt sich angesichts der modernen Kommunikationsmöglichkeiten auch immer besser in die betrieblichen Abläufe einbinden. Da liegt es nahe, dass auch das Homeoffice in steuerliche Gestaltungen eingebunden wird. So auch hier. Allerdings hatten die Kläger – oder ihre steuerlichen Berater – wohl offensichtlich verkannt, dass nur bei der Vermietung von Wohnraum (grundsätzlich) davon ausgegangen werden kann, dass der Vermieter einen Einnahmeüberschuss erzielt.

Dies gilt nicht bei der Vermietung von gewerblichen Immobilien. Die zweckentfremdete Vermietung von Wohnraum an den Arbeitgeber zu dessen betrieblichen Zwecken hat der BFH (Urteil v. 17.4.2018, IX R 9/17) nun erstmals als Vermietung zu gewerblichen Zwecken beurteilt. Er widerspricht insoweit insbesondere der Auffassung der Finanzverwaltung (Schreiben des Bundesministeriums der Finanzen vom 13.12.2005, IV C 3-S 2253-112/05, BStBl I 2006, 4).

Es bleibt abzuwarten, wie sich die Finanzverwaltung nunmehr nach dieser Entscheidung des BFH positioniert. Für den Sachverhalt, der hier entschieden wurde, ist die Revisionseinlegung jedoch bereits offensichtlich nach hinten losgegangen. Das FG wird jetzt nämlich zu prüfen haben, ob aus der Vermietung der Einliegerwohnung als Homeoffice ein Überschuss zu erwarten ist. Da die Kosten der Renovierung hierbei voll zu berücksichtigen sind, könnte dies fraglich sein. 

Einliegerwohnung mit Büro als Homeoffice an Arbeitgeber vermietet

Die Kläger sind Eigentümer eines Gebäudes, das sie im Obergeschoss selbst bewohnen. Eine Einliegerwohnung mit Büro, Besprechungsraum sowie Nebenräumen im Erdgeschoss vermieteten sie als Homeoffice des Klägers für 476 EUR monatlich an dessen Arbeitgeber. Der Mietvertrag war zeitlich an den Arbeitsvertrag des Klägers und an die Weisung des Arbeitgebers gebunden, die Tätigkeit in diesen Büroräumen zu betreiben. Die Kläger machten im Streitjahr 2012 aus der Vermietung einen Verlust in Höhe von rund 30 TEUR geltend. Dieser resultierte im Wesentlichen aus Aufwendungen in Höhe von rund 26 TEUR für die behindertengerechte Renovierung des Badezimmers mit Dusche und Badewanne. Das Finanzamt erkannte die Renovierungskosten nicht an. Das nach einem erfolglosen Einspruchsverfahren angerufene Finanzgericht hat der Klage teilweise stattgegeben, ließ jedoch die Revision zu, die auch durch die Kläger erhoben wurde.

BFH: Bei Vermietung zu gewerblichen Zwecken muss Überschusserzielungsabsicht nachgewiesen werden

Der BFH hob das Urteil des FG auf und verwies die Sache an das FG zurück. Aufgrund der im Mietvertrag vereinbarten Nutzung handelt es sich nach Ansicht des BFH nicht um die Vermietung von Wohnraum, sondern (zweckentfremdet) um die Vermietung zu gewerblichen Zwecken, da die Räume dem Arbeitgeber zur ausschließlichen Erfüllung von dessen betrieblichen Zwecken überlassen wurden und der Kläger hinsichtlich der Nutzung dem Weisungsrecht seines Arbeitgebers unterlag. Zu berücksichtigen war dabei auch die Koppelung des Mietvertrages an das Bestehen des Dienstverhältnisses. Aufgrund dieser gewerblichen Nutzung ist die Überschusserzielungsabsicht im Einzelfall zu ermitteln. Da das bislang nicht geschehen ist, muss das Finanzgericht in einem neuen Verfahren ermitteln, ob der Kläger einen Gesamtüberschuss erzielen konnte oder nicht.

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