Vorsicht Steuerfalle! Häusliches Arbeitszimmer im Eigenheim

Kein Verkehrschaos auf dem Weg ins Büro, ein kurzer Weg an den Schreibtisch, mehr Ruhe zum Arbeiten – dies sind nur einige der Gründe, weswegen auch immer mehr Selbstständige zumindest zeitweise einen Arbeitsplatz in den eigenen vier Wänden nutzen. Befindet sich das Arbeitszimmer dabei im eigenen Haus oder in einer Eigentumswohnung, heißt es: Vorsicht! Leicht kann sich das Homeoffice später als Steuerfalle entpuppen. Dies gilt jedenfalls dann, wenn Unternehmer oder Freiberufler ihre Aufwendungen im Laufe der Jahre steuerlich geltend machen.

Was viele Selbstständige nicht wissen: Sobald sie in ihrer Gewinnermittlung eine Abschreibung für betriebliche Räume im Eigenheim als Betriebsausgaben ansetzen, ordnet das Finanzamt diese Räumlichkeiten automatisch dem Betriebsvermögen zu. Das Gleiche gilt, wenn ein Betriebsausgabenabzug für das häusliche Arbeitszimmer beantragt oder entsprechende Ausgaben in der Gewinnermittlung geltend gemacht werden. Was zunächst dazu dient, Steuern zu sparen, kann für Unternehmer später bei der Aufgabe ihrer Tätigkeit oder einem Verkauf der Immobilie zu einer teuren Überraschung werden. Denn dann besteuert das Finanzamt den erzielten Wertzuwachs der Betriebsräume.

Besteuerung des häuslichen Arbeitszimmers bei Betriebsausgabe oder Immobilienverkauf

Die Grundlage der Berechnung bildet immer der anteilige Wert des häuslichen Arbeitszimmers. Dieser errechnet sich aus den Baukosten oder dem Kaufpreis der Immobilie im Verhältnis zur Fläche der beruflich genutzten Räume. Nach Abzug der jährlichen Abschreibungen ergibt sich daraus schließlich der Restbuchwert. Wird das Eigenheim oder die Eigentumswohnung verkauft, wird dieser Buchwert dem anteiligen Verkaufserlös gegenübergestellt. Bei der Geschäftsaufgabe dient der entsprechende Marktwert als Referenz.

Gerade nach langer Geschäftstätigkeit in den eigenen vier Wänden ergibt sich dadurch oft ein hoher Wertzuwachs, der dem Aufgabegewinn hinzugerechnet wird und damit die Steuerlast unerwartet nach oben treibt. Beträge in sechsstelliger Höhe sind durchaus realistisch. Bei Selbstständigen, deren Steuerersparnis in Zusammenhang mit den geltend gemachten Raumkosten deutlich niedriger ausfiel, greift dann die Steuerfalle. Das heißt, ihre Steuerbelastung ist durch den erzielten Wertanstieg des Arbeitszimmers höher als die über die Jahre erzielten Ersparnisse durch die angesetzten Aufwendungen.

Ausnahme von der Besteuerung

Nicht zum Betriebsvermögen zählt das Arbeitszimmer im Eigenheim, wenn

• dessen Marktwert nicht mehr als 20 % des Gesamtwerts der Immobilie ausmacht und
• höchstens 20.500 EUR beträgt.

Dabei werden bei der Ermittlung des Höchstwerts auch der anteilige Wert von Grund und Boden mit herangezogen. Vor diesem Hintergrund bleibt Selbstständigen die Überlegung einen möglichst kleinen Raum als Arbeitszimmer zu wählen. Zu bedenken bleibt allerdings auch in diesem Fall, dass mögliche Steigerungen des Marktwerts dazu führen könnten, dass der im Rahmen der Bagatellgrenze festgelegte Höchstwert überschritten wird.

Voraussetzung für häusliches Arbeitszimmer

Grundsätzlich sollten Selbstständige ihre jeweiligen Voraussetzungen überprüfen, bevor sie sich für ein Arbeitszimmer im Eigenheim entscheiden. Denn nur wenn sie dort den Mittelpunkt ihrer beruflichen Tätigkeit haben, ist der volle Abzug der Betriebsausgaben überhaupt möglich. Haben sie noch einen Arbeitsplatz an anderer Stelle wie in einem externen Büro, einer Praxis oder in ihrem Handwerksbetrieb, können sie ihre Aufwendungen nur bis zu einem Höchstbetrag von 1.250 EUR pro Jahr ansetzen. Und auch dies gilt nur dann, wenn sie das Homeoffice z. B. für vertrauliche Arbeiten benötigen, die sie an ihrem Arbeitsplatz nicht ausführen können. Gerade im Fall der eingeschränkten Abzugsfähigkeit ist das Risiko der Steuerfalle jedoch umso größer.

Praxis-Tipp: Homeoffice-Pauschale als Alternative

Statt Abschreibung und konkrete Aufwendungen für ihr häusliches Arbeitszimmer geltend zu machen, können Unternehmer und Freiberufler die Homeoffice-Pauschale nutzen. Für die Jahre 2020 bis 2022 belief sich diese auf 5 EUR pro Tag und max. 600 EUR im Jahr. Seit 2023 lassen sich sogar 1.260 EUR ansetzen. Der Vorteil für Selbstständige, die auf die Homeoffice-Pauschale setzen, ist: Es lässt sich kein Raum ihrer betrieblichen Tätigkeit in den eigenen vier Wänden zuordnen. Entsprechend ist die Einstufung eines Zimmers als Betriebsvermögen nicht möglich.