Häusliches Arbeitszimmer kann Betriebsvermögen sein

Das Finanzamt besteuert dann den möglichen Wertzuwachs der betrieblich genutzten Räumlichkeiten.

Praxis-Tipp: Bagatellregelung beachten

Ein betrieblich genutzter Raum in einer Immobilie, die im Eigentum des Selbstständigen steht, rechnet nur dann nicht zum Betriebsvermögen des Unternehmens, wenn der Marktwert der betrieblich genutzten Fläche:

• nicht mehr als 20 % des Gesamtwerts der Immobilie ausmacht und
• höchstens 20.500 EUR beträgt.

Bei der Ermittlung des Höchstwerts von 20.500 EUR rechnet nicht nur der auf die betrieblichen Räume entfallende Wert für das Gebäude, sondern auch der anteilige Wert am Grund und Boden. Selbstständige sollten die Größe ihres Arbeitszimmers also immer so wählen, dass die beiden Bagatellgrenzen stets unterschritten sind. Nur so kann eine spätere Besteuerung des Wertzuwachses für das häusliche Arbeitszimmer verhindert werden.

Sobald ein Selbstständiger in seiner Gewinnermittlung eine Abschreibung für betriebliche Räume im Eigenheim als Betriebsausgaben berücksichtigt, ist das Finanzamt über die dem Betriebsvermögen zuzurechnenden Räumlichkeiten informiert. Die Zuordnung zum Betriebsvermögen passiert automatisch und trifft viele Unternehmer bei Aufgabe bzw. Veräußerung ihres Betriebs völlig überraschend.

Besteuerung der stillen Reserven erfolgt nicht immer zu 100 %

In einem Streitfall erwarben Eheleute zu jeweils 50 % ein Haus. Der Ehemann nutzte einen Kellerraum (20 % der gesamten Nutzfläche) als Lagerraum für seinen Betrieb.

Er machte für diesen Raum Abschreibungen und Betriebsausgaben geltend. Als er seinen Betrieb 20 Jahre später verkaufte und seinen Gewinn versteuern wollte, rechnete das Finanzamt seinem Gewinn die stillen Reserven des Kellerraums hinzu. Unter stillen Reserven versteht man den Unterschied zwischen dem Zeitwert und dem Wert des Kellerraums nach Abzug der Abschreibungen. Das Finanzamt ermittelte die stillen Reserven und rechnete diese dem Gewinn zu 100 % hinzu.

Praxis-Tipp: Ehepaar kauft Haus – Voraussetzungen für den Vorsteuerabzug

Erwirbt oder baut man mit seinem Ehepartner ein Haus und möchte einen Teil dieses Hauses dem Unternehmensvermögen zuordnen, steht dem Unternehmer die Vorsteuer nach Ansicht des EuGH im Verhältnis des Eigentumsanteils auch dann zu, wenn

• die Rechnungen für den Hauskauf oder -bau auf den Namen beider Ehegatten lauten,
• die Umsatzsteuer nicht auf beide Partner aufgeteilt ist,
• der Nicht-Unternehmer-Ehegatte die Rechnungen begleicht.

Betreffen bestimmte Kosten jedoch explizit einen vom Unternehmer betrieblich genutzten Raum, sollte man eine nur auf den Namen des Unternehmers adressierte Rechnung verlangen. Andernfalls würde ihm die Vorsteuer aus dieser Rechnung nur nach dem Eigentumsanteil an der Immobilie zustehen. Laut einer BFH-Entscheidung (BFH, Urteil v. 23.9.2009, XI R 14/08,) steht einer Grundstücksgemeinschaft der Vorsteuerabzug aus Rechnungen für Modernisierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen eines Wohn- und Geschäftshauses nicht zu, wenn nach außen nur einer der Gemeinschafter als Vertragspartner auftritt, ohne offenzulegen, dass er auch im Namen des anderen Gemeinschafters handelt, und wenn die Rechnungen nur an ihn adressiert sind.

Doch dagegen wehrte sich der Steuerpflichtige, da seiner Ehefrau die Hälfte des Kellerabteils gehörte. Der BFH bestätigte die Ansicht des Ehemanns, dass er während der Nutzung des Kellerraums 100 % Ausgaben abziehen darf und bei der späteren Versteuerung nur 50 % der stillen Reserven versteuern muss.

Vorsteuer: Ehepartner ist Miteigentümer

Nutzt ein Selbstständiger ein Arbeitszimmer in einer Immobilie, die ihm zusammen mit seiner Frau gehört, kann er für die bezüglich des Arbeitszimmers angefallenen Herstellungs- und Anschaffungskosten in Höhe seines Anteils die Vorsteuer abziehen.