Erklärungen zur Feststellung der Grundsteuerwerte (Bunde ... / 4.1 Angaben zur Grundstücksart [Zeile 3]

Zunächst ist die Wahl der richtigen Grundstücksart zu treffen. Die Grundstücksart ist ausschlaggebend für das anzuwendende Bewertungsverfahren (Ertragswertverfahren bei Wohngrundstücken^[1] oder Sachwertverfahren bei Nichtwohngrundstücken^[2]) und für den Ansatz der unterschiedlichen Bewertungsparameter (z. B. Nettokaltmiete, Bewirtschaftungskosten) innerhalb der Bewertungsverfahren. Als Grundstücksarten kommen in Betracht:

• Unbebaute Grundstücke

  Von einem unbebauten Grundstück spricht man, wenn sich auf dem Grundstück keine benutzbaren Gebäude befinden. Grundstücke auf denen sich Gebäude befinden, die infolge von Zerstörung oder Verfall auf Dauer objektiv nicht mehr benutzbar sind, gelten als unbebaute Grundstücke. Wird auf einem Grundstück ein Gebäude errichtet, gilt es so lange als unbebaut, bis das Gebäude bezugsfertig ist. Das ist anzunehmen, wenn den zukünftigen Nutzern die bestimmungsgemäße Nutzung zugemutet werden kann. Auf eine behördliche Bauabnahme kommt es nicht an.

  Hinweis: Grundstücke mit Gebäuden von untergeordneter Bedeutung sind – anders als in der Einheitsbewertung – keine unbebauten Grundstücke.^[3]

• Bebaute Grundstücke

  Bei bebauten Grundstücken (= Grundstücke, auf denen sich benutzbare Gebäude befinden) ist zunächst zwischen Wohngrundstücken einerseits und Nichtwohngrundstücken andererseits zu unterscheiden. Diese beiden Kategorien unterteilen sich dann nochmals in verschiedene Grundstücksarten.

  Wichtig

  Gesamte wirtschaftliche Einheit entscheidend

  Die Grundstücksart ist immer für die gesamte wirtschaftliche Einheit zu bestimmen. Dies ist insbesondere von Bedeutung, wenn die wirtschaftliche Einheit aus mehreren Gebäuden oder Gebäudeteilen besteht, die von unterschiedlicher Bauart sind und die ggf. auch zu unterschiedlichen Zwecken genutzt werden. Ist das Grundstück teilweise von der Grundsteuer befreit (s. unter 5.1), so sind auch die steuerbefreiten Grundstücksteile in die Beurteilung der Grundstücksart einzubeziehen.

  Bei den Wohngrundstücken (darunter versteht man Grundstücke die, gemessen am Verhältnis der Wohn- und Nutzfläche, überwiegend zu Wohnzwecken genutzt werden) unterscheidet man zwischen den folgenden Grundstücksarten:

• Einfamilienhaus

  Ein Einfamilienhaus liegt vor, wenn sich auf dem Grundstück eine Wohnung befindet und kein Wohnungseigentum vorliegt (Wohnungseigentum hat als eigene Grundstücksart insofern Vorrang, auch wenn es sich vom äußeren Erscheinungsbild nach dem alltäglichen Sprachgebrauch um ein Einfamilienhaus handeln sollte). Wird das Grundstück z. B. zu betrieblichen oder beruflichen Zwecken mitgenutzt, so ist diese Mitnutzung für die Annahme der Grundstücksart "Einfamilienhaus" unschädlich, wenn mindestens 50 % der gesamten Wohn-/Nutzfläche zu Wohnzwecken genutzt wird und die anderweitige Mitnutzung nicht derart optisch in den Vordergrund tritt, dass sich das Einfamilienhaus wesentlich von anderen Einfamilienhäusern in der Nachbarschaft unterscheidet.

  Hinweis

  Begriff der Wohnung

  Unter einer Wohnung versteht man im bewertungsrechtlichen Sinne^[4] die Zusammenfassung mehrerer Räume, die in ihrer Gesamtheit so beschaffen sein müssen, dass die Führung eines selbständigen Haushalts in diesen Räumen möglich und realistisch ist. Die Wohnung muss über eine Küche, Bad oder Dusche und Toilette verfügen und muss eine baulich von anderen Wohnungen oder Räumen getrennte, abgeschlossene Wohneinheit bilden und über einen eigenen Zugang verfügen. Die Wohnfläche einer Wohnung sollte mindestens 20 qm betragen.

• Zweifamilienhaus

  Ein Zweifamilehaus liegt vor, wenn sich auf dem Grundstück zwei Wohnungen befinden und kein Wohnungseigentum vorliegt. Hier gelten die gleichen Bestimmungen wie bei Einfamilienhäusern, insbesondere was den erforderlichen Umfang der wohnlichen Nutzung des Grundstücks und die Beeinträchtigung der Eigenart eines Zweifamilienhauses betrifft. Der einzige Unterschied ist, dass hier zwei Wohnungen statt nur einer Wohnung vorliegen müssen.

• Mietwohngrundstück

  Ein Mietwohngrundstück liegt vor, wenn das Grundstück, gemessen an der Wohn-/Nutzfläche, zu mehr als 80 % zu Wohnzwecken genutzt wird und kein Einfamilienhaus, Zweifamilienhaus oder Wohnungseigentum vorliegt. Mietwohngrundstücke sind i. d. R. Grundstücke mit mehr als zwei Wohnungen oder Grundstücke, bei denen keiner der Wohnräume den Wohnungsbegriff (s. o.) erfüllen. Die Wohnungen können sich dabei auch in unterschiedlichen Gebäuden befinden.

• Wohnungseigentum

  Unter Wohnungseigentum versteht man das Sondereigentum an einer Wohnung und dem dazugehörenden Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum. Wohnungseigentum kann z. B. durch vertragliche Einräumung oder durch Teilung begründet werden. Wohnungseigentum kann auch an einem noch zu errichtenden Gebäude eingeräumt werden, dann ist allerdings für bewertungsrechtliche Zwecke zunächst von einem unbebauten Grundstück auszugehen, bis das Gebäude bezugsfertig geworden ist.

  Achtung

  Rheinhaus

  Insbesondere bei Reihenhäusern kommt es öfter vor, dass Wohnungseigentum begründet wurde. Für di...