Grundsteuer für Grundvermögen (Bundesmodell) / 4 Bewertung von bebauten Grundstücken

Von einem bebauten Grundstück i. S. d. § 248 BewG spricht man, wenn sich auf dem Grundstück auf Dauer benutzbare Gebäude befinden. Die Benutzbarkeit bei einem zu errichtenden Gebäude wird immer ab dessen Bezugsfertigkeit angenommen. Konkret ist das der Fall, wenn den zukünftigen Nutzern die Gebäudenutzung zugemutet werden kann. Die Durchführung einer Bauabnahme durch die zuständige Bauaufsichtsbehörde ist dagegen nicht erforderlich.

Die Bezugsfertigkeit muss sich grundsätzlich immer auf das gesamte Gebäude beziehen. Das bedeutet, dass der Gebäudebegriff erst erfüllt ist, wenn das gesamte Gebäude bezugsfertig ist, und dass bis zu diesem Zeitpunkt bewertungsrechtlich von einem unbebauten Grundstück ausgegangen wird. Eine Ausnahme davon gilt, wenn eine Errichtung in Bauabschnitten vorliegt. Ist dies der Fall, so gilt der am Feststellungszeitpunkt bezugsfertige Teil bereits als Gebäude und ist entsprechend bei der Bewertung zu berücksichtigen.

Im neuen Bewertungsrecht gelten, abweichend von der Einheitsbewertung, auch Grundstücke mit Gebäuden von untergeordneter Bedeutung als bebaute Grundstücke. Von untergeordneter Bedeutung ist ein Gebäude, wenn es vom Wert und/oder Umfang her im Vergleich zum Grund und Boden deutlich geringer ist.

Für die Bewertung von bebauten Grundstücken ist im ersten Schritt die richtige Grundstücksart zu ermitteln. Der Siebte Abschnitt des BewG unterscheidet zwischen Wohngrundstücken und Nichtwohngrundstücken. Die korrekte Zuordnung zu einer Grundstücksart ist deshalb von Bedeutung, weil für Wohngrundstücke das Ertragswertverfahren und für Nichtwohngrundstücke das Sachwertverfahren zur Anwendung kommt.^[2] Die beiden Bewertungsverfahren unterscheiden sich grundlegend voneinander und stellen auf unterschiedliche Bewertungsparameter ab. Auch die anzuwendende ...