Fachbeiträge & Kommentare zu Zwangsversteigerung

Rz. 211 Diese Rangklasse[260] hat Bedeutung bei der Vollstreckung von Wohnungseigentum. Sie führt für sog. Hausgeldforderungen der Wohnungseigentümer[261] ein begrenztes Vorrecht vor Grundpfandrechten ein. Dadurch wird die Stellung der Wohnungseigentümer gestärkt, wenn sie Forderungen gegenüber einem zahlungsunfähigen oder -unwilligen Wohnungseigentümer geltend machen. Das in ... mehr

Rz. 93 Die Vergütung entsteht jeweils für die gesamte Tätigkeit des Rechtsanwalts innerhalb einer Angelegenheit.[64] Während für die Mobiliarzwangsvollstreckung die verschiedenen und besonderen Angelegenheiten in den §§ 17 und 18 RVG geregelt sind, wird der Umfang der Abgeltung der Tätigkeit in der Immobiliarzwangsvollstreckung in Nr. 3311 VV RVG selbst bestimmt und insoweit... mehr

Rz. 64 Da die Zwangssicherungshypothek sich von einer rechtsgeschäftlich bestellten Hypothek lediglich hinsichtlich ihres Entstehungstatbestandes unterscheidet, kann der Gläubiger ebenso wie ein "normaler" Hypothekengläubiger hieraus die Zwangsversteigerung betreiben. Für die Zwangsvollstreckung aus einer Zwangshypothek enthält § 867 Abs. 3 ZPO eine besondere Regelung. Danac... mehr

Rz. 1 Die Zwangsverwaltung ist eine weitere Form der Zwangsvollstreckung in Immobilien (§ 866 Abs. 1 ZPO). Sie ist ebenfalls im Zwangsversteigerungsgesetz in den §§ 146 bis 161 ZVG geregelt. Im Gegensatz zur Zwangsversteigerung, welche eine Zerschlagung des schuldnerischen Grundbesitzes durch Verwertung zum Ziel hat, ist Sinn und Zweck der Zwangsverwaltung, dass der Gläubige... mehr

Rz. 6 Bei der Zwangsversteigerung spielen ständig wiederkehrende Fachbegriffe eine wichtige Rolle. Im Folgenden werden daher zunächst die wichtigsten Begriffsbestimmungen erläutert. mehr

Rz. 24 Die Zwangsversteigerung wird nur aufgrund eines Antrags (Muster siehe Rdn 634 f.) des Gläubigers vom Vollstreckungsgericht angeordnet (§ 15 ZVG). Dieser kann formlos schriftlich oder zu Protokoll der Geschäftsstelle (§ 496 ZPO) gestellt werden. Für Rechtsanwälte und Behörden ist § 130d ZPO zu beachten. Der Schuldner ist hierzu nicht anzuhören.[16] Die Anordnung der Zw... mehr

Rz. 242 Die WEG-Ansprüche beziehen sich nur auf das konkrete in der Versteigerung befindliche Objekt (vgl. § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG: "... daraus fälligen Ansprüche ...").[280] Besitzt ein Schuldner also mehrere Wohnungen und ist er mit den jeweiligen Hausgeldern in Zahlungsverzug, gilt bei jeder einzelnen Wohnung die Bevorrechtigung in der Zwangsversteigerung. Rz. 243 Hinweis Di... mehr

Rz. 46 Wurde ein in Wohnungs- und Teileigentum aufgeteiltes Gebäude in der Weise umgebaut, dass die Bauausführung nicht mehr mit der Teilungserklärung übereinstimmt, und sich eine Zuordnung einzelner Räume zu den nach der Teilungserklärung vorgesehenen Miteigentumsanteilen nicht mehr vornehmen lässt, so dass an diesen Räumen kraft Gesetzes isoliertes Miteigentum entstanden i... mehr

Rz. 133 Die Bestimmung des Gegenstandswertes für die anwaltliche Vergütung in der Immobiliarzwangsvollstreckung hat seine Regelung in §§ 26 und 27 RVG gefunden. Dabei behandelt § 26 RVG die Bestimmung des Gegenstandswertes in der Zwangsversteigerung, während § 27 RVG die Zwangsverwaltung betrifft. Rz. 134 Für die Vertretung des Rechtsanwaltes in der Zwangsversteigerung sind d... mehr

Rz. 206 Unmittelbar nach den Verfahrenskosten sind die Vorschüsse, die ein die Zwangsverwaltung desselben Grundstücks betreibender Gläubiger zur Erhaltung oder nötigen Verbesserung des Grundstücks,[255] wie z.B. Reparaturkosten, Versicherungsbeiträge, Kosten für Umbau-/Bauvollendung, Vergütung des Zwangsverwalters,[256] geleistet und im Zwangsverwaltungsverfahren nicht ersta... mehr

Rz. 57 Ist die Versteigerung eines Grundstücks bereits für einen anderen Gläubiger angeordnet, nennt man den (weiteren) Antrag eines Gläubigers auf Anordnung der Zwangsversteigerung "Beitritt" (§ 27 Abs. 1 ZVG; Muster siehe Rdn 679). Dieser kann nur bis zur Rechtskraft des Zuschlagbeschlusses zugelassen werden.[55] Der Beitrittsgläubiger hat dieselben Verfahrensrechte wie de... mehr

Rz. 70 Die Einstellungsbewilligung (Muster siehe Rdn 636) des Gläubigers ist das bekannteste und meist genutzte verfahrensrechtliche Instrument. Sie stoppt den Verfahrensgang, hebt aber die Beschlagnahmewirkung nicht auf. Wiederkehrende Leistungen (Zinsen) laufen weiter. Insofern bleibt der Gläubiger also während der Zeit der Einstellung weiterhin geschützt. Im Zweifel beste... mehr

Rz. 2 Die Zwangsversteigerung im klassischen Sinn des schuldnerischen Grundstücks, geregelt im Zwangsversteigerungsgesetz (vgl. § 869 ZPO), ist in ihrer Wirkung die schwerwiegendste Form des Zugriffs eines Gläubigers im Rahmen der Immobiliarvollstreckung, da hierbei der Schuldner sein Grundeigentum verliert. Das Verfahren hat zum Ziel, dass sich der Gläubiger hinsichtlich se... mehr

Rz. 1 Neben der Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung erfolgt die Zwangsvollstreckung in ein Grundstück – grundstücksgleiche Rechte – durch Eintragung einer Sicherungshypothek für die Forderung (§ 866 Abs. 1 ZPO). Ihre Eintragung kann entweder allein oder neben der Zwangsversteigerung bzw. Zwangsverwaltung beantragt werden (§ 866 Abs. 2 ZPO). Während die Zwangsversteigeru... mehr

Rz. 31 Neben den allgemeinen (Titel, Klausel, Zustellung) und besonderen (Sicherheitsleistung, Kalendertag, Wartefristen, Zug um Zug Leistung, keine Vollstreckungshindernisse etc.) Vollstreckungsvoraussetzungen, ist bei jedem Antrag auf Zwangsversteigerung zunächst von Amts wegen ein Rechtsschutzbedürfnis zu prüfen.[25] Besteht dieses bis zum Zuschlag[26] nicht (mehr), so mu... mehr

Rz. 272 In der gerichtlichen Praxis kommt es gelegentlich dazu, dass sich ein Wohnungseigentümer gegenüber der Eigentümergemeinschaft verpflichtet hat, sein Wohnungseigentum zu verkaufen, oder durch Urteil dazu verpflichtet ist. Regelmäßig wird dann versucht, diese Verpflichtung des Schuldners nach § 888 ZPO als unvertretbare Handlung mittels Zwangsgeld bzw. Zwangshaft durchz... mehr

Rz. 558 Der Insolvenzverwalter kann aus seinem Verwertungsrecht nach § 165 InsO an einem Miteigentumsanteil nicht die Zwangsversteigerung des gesamten Grundstücks nach §§ 172 ff. ZVG betreiben.[546] Das Recht des Verwalters, über unbewegliche Gegenstände nicht nur freihändig, sondern auch im Wege einer Zwangsversteigerung zu verfügen, ist vielmehr auf die Insolvenzmasse (§ 3... mehr

Rz. 91 Die anwaltlichen Gebühren und deren Höhe im Verhältnis zur einfachen Gebühr ist für die dem RVG unterfallenden Aufträge zur Durchführung der Immobiliarzwangsvollstreckung im beschriebenen Sinne in Teil 3, Abschnitt 3, Unterabschnitte 3 und 4 des VV RVG geregelt. Rz. 92 Checkliste: Gebühren in der Immobiliarzwangsvollstreckung Danach erhält der Rechtsanwalt in der – gebü... mehr

Rz. 34 Besondere Bedeutung hat die Regelung des § 28 ZVG. Wird dem Vollstreckungsgericht nämlich ein aus dem Grundbuch ersichtliches Recht bekannt, welches der Zwangsversteigerung oder der Fortsetzung des Verfahrens entgegensteht[35] (z.B. Dritteigentum[36]), so ist das Verfahren entweder sofort aufzuheben oder unter Bestimmung einer Frist, binnen welcher der Gläubiger die He... mehr

Rz. 512 Durch die Übertragung scheidet die Forderung gegen den Ersteher aus dem Vermögen des Vollstreckungsschuldners aus und wird als reine Geldforderung in das Vermögen des in der Übertragungsanordnung genannten Berechtigten überführt. Hinweis Übertragen wird die im Teilungsplan festgestellte Forderung nebst 4 % Zinsen vom Tag des Verteilungstermins an. Eine Erhöhung dieses... mehr

Rz. 30 Ausschließlich zuständig für die Anordnung der Zwangsversteigerung ist das Amtsgericht als Vollstreckungsgericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt (§ 1 Abs. 1 ZVG). Funktionell zuständig ist der Rechtspfleger (§ 3 Nr. 1 lit. i RpflG). mehr

Rz. 77 Die Einstellung erfolgt grundsätzlich nur für sechs Monate ab dem Zeitpunkt, in welchem der Gläubiger auf diese Frist per Zustellung eines Hinweises aufgeklärt wurde (§ 31 Abs. 3, Abs. 2 Buchst. a ZVG), also regelmäßig mit Zustellung des Einstellungsbeschlusses. Rz. 78 Innerhalb dieser sechs Monate muss ein schriftlicher Fortsetzungsantrag gestellt werden, ansonsten wi... mehr

Rz. 11 Nach § 146 Abs. 1 ZVG finden auf die Anordnung der Zwangsverwaltung die Vorschriften über die Anordnung der Zwangsversteigerung entsprechende Anwendung, soweit sich aus den Regelungen der §§ 147 bis 151 ZVG nichts anderes ergibt. Insofern kann hinsichtlich der Voraussetzungen zur Verfahrensanordnung und die Zulassung des Beitritts nach § 27 ZVG auf das zur Zwangsverst... mehr

Rz. 104 Das Vollstreckungsgericht hat die Begründetheitsvoraussetzungen der Regelung des § 765a ZPO zunächst einer strengen Prüfung zu unterziehen. Im Einzelnen ist dabei auf das Vorliegen folgender Punkte zu achten:[122] Rz. 105 Höherwertige Schuldnerinteressen Der Schuldner hat eindeutig darzulegen, weshalb sein Ziel, die Vollstreckung zu verhindern, höher anzusetzen ist als... mehr

Rz. 505 Fälle, in denen im Rahmen einer Zwangsversteigerung der Ersteher den Steigpreis nicht bezahlt, kommen in der Praxis eher selten vor. Wenn aber doch, sollten man als Gläubiger(vertreter) wissen, was zu tun ist. Rz. 506 Ausgangsfall Die im Grundbuch in Abt. III/1 (Sicherungsgrundschuld) eingetragene Bank A. lässt wegen einer Forderung von 250.000,00 EUR die Zwangsverste... mehr

Rz. 56 Nach Verfahrensanordnung hat das Vollstreckungsgericht von Amts wegen zugleich, d.h. unverzüglich, das Grundbuchamt um Eintragung der Anordnung in das Grundbuch zu ersuchen (§ 19 Abs. 1 ZVG). Es bleibt bei dieser einmaligen Eintragung, welche die Zwangsversteigerung für alle nach außen hin kenntlich macht, auch wenn später weitere Gläubiger dem Verfahren beitreten. mehr

Rz. 61 Die Anordnung der Versteigerung bewirkt eine so genannte Beschlagnahme des Grundstücks zugunsten des Gläubigers (§ 20 Abs. 1 ZVG). Sie begründet allein kein Pfandrecht, sondern nur ein Vorzugsrecht für die Befriedigung aus dem Grundstück und den mithaftenden Gegenständen (siehe Rdn 64 ff.). Sie wird in dem Zeitpunkt wirksam, in dem der Anordnungsbeschluss dem Schuldne... mehr

Rz. 841 Der Mietzinsanspruch des Vermieters (Schuldner) gegen seinen Mieter (Drittschuldner) stellt eine Geldforderung gem. § 535 Abs. 2 BGB dar. Auf diese Forderung kann zunächst ohne Weiteres im Wege der Zwangsvollstreckung zugegriffen werden, §§ 829, 835 ZPO. Gleiches gilt für die Pachtzinsforderung nach § 581 Abs. 1 S. 2 BGB. Ebenfalls gepfändet werden kann der Anspruch a... mehr

Rz. 499 Wird die Zwangsvollstreckung aus dem Titel, auf dessen Grundlage der Gläubiger die Zwangsversteigerung betreibt, auf die Vollstreckungsgegenklage des Schuldners nach Erteilung des Zuschlags für unzulässig erklärt, ist im Rahmen des Verteilungsverfahrens gem. den §§ 105 ff. ZVG der auf den Titel entfallende Teil des Versteigerungserlöses dem Schuldner zuzuteilen.[493]... mehr

Rz. 147 Stellt die Zwangsvollstreckung unter voller Würdigung des Schutzbedürfnisses des Gläubigers wegen ganz besonderer Umstände für den Schuldner eine mit den guten Sitten nicht mehr zu vereinbarende Härte dar, so kann das Vollstreckungsgericht auf Antrag des Schuldners die Zwangsvollstreckung nach § 765a ZPO ganz oder teilweise aufheben, untersagen oder einstweilen einst... mehr

Rz. 520 Das Verfahren zum Zwecke der Aufhebung einer Gemeinschaft im Wege der Zwangsversteigerung ist, soweit nichts in den §§ 180–185 ZVG besonders geregelt ist, nach den Regelungen des ersten (§§ 1–162 ZVG) und zweiten Abschnitts (§§ 162–171n ZVG) des ZVG zu vollziehen (§ 180 Abs. 1 ZVG). Da sich das Eigentum der Gemeinschaft am Surrogat, d.h. am Erlös fortsetzt, ist das Ve... mehr

Rz. 375 Das Verfahren wird durch Beschluss (§ 32 ZVG) eingestellt, wenn der Schuldner im Versteigerungstermin einen Einzahlungs- oder Überweisungsnachweis einer Bank oder Sparkasse oder eine öffentliche Urkunde vorlegt, aus der sich ergibt, dass der Schuldner oder ein Dritter, der berechtigt ist, den Gläubiger zu befriedigen, den zur Befriedigung und zur Deckung der Kosten e... mehr

Rz. 388 Nach § 81 Abs. 1 ZVG ist der Zuschlag grundsätzlich dem Meistbietenden zu erteilen, d.h. demjenigen, der das höchste wirksame Gebot abgegeben hat (Muster siehe Rdn 646). Dieser hat nach dem BGH[412] einen öffentlich-rechtlichen Anspruch hierauf, wenn kein Versagungsgrund vorliegt. Hierdurch wird er zum Ersteher des Grundstücks. Er erwirbt Eigentum an dem Versteigerun... mehr

Rz. 522 Hierbei steht jedem einzelnen Eigentümer ein – ideeller – Anteil an dem Gegenstand zu (§§ 741–758 BGB). Insofern hat der Bruchteilseigentümer (z.B. Ehegatte) die Stellung eines richtigen Eigentümers. Er darf daher frei über seinen Anteil verfügen, d.h. diesen belasten, übertragen oder gar verpfänden. Die Aufhebung einer Bruchteilsgemeinschaft an einem Grundstück, das... mehr

aa) Allgemeines Rz. 481 Der Teilungsplan hat nicht die Kraft eines Richterspruchs.[480] Er trifft daher keine sachlichen, sondern lediglich formelle Entscheidungen über die am Versteigerungserlös beteiligten Ansprüche und die Art der Verteilung des Erlöses. bb) Anfechtungsmöglichkeiten Rz. 482 Die Anfechtung des Teilungsplans ist auf verschiedene Arten möglich: (1) Widerspruch R... mehr

Rz. 175 Zur Durchführung der Versteigerung hat das Gericht alsbald nach der Beschlagnahme des Grundstücks und dem Eingang der Mitteilungen durch das Grundbuchamt einen Termin zur Zwangsversteigerung zu bestimmen (§ 36 Abs. 1 ZVG). Zu beachten ist, dass der Termin erst nach Rechtskraft des die einstweilige Einstellung ablehnenden Beschlusses bekannt gegeben werden soll (§ 30b... mehr

Rz. 92 Das Vollstreckungsgericht kann die einstweilige Einstellung auf Antrag des Schuldners gem. § 30a ZVG anordnen. Zweck der Regelung ist der zeitweilige Schutz des durch Art. 14 GG geschützten Eigentums des Schuldners durch zeitweilige Abwendung der Zwangsverwertung mittels Zwangsversteigerung. Die Voraussetzungen sind: mehr

I. Die Klägerin, die Beklagte und der Streithelfer sind in ungeteilter Erbengemeinschaft die Miterben ihres im Jahr 2010 verstorbenen Vaters. Zum Nachlass gehörte ein Hausgrundstück in Wachtendonk nebst Garage. Das Grundstück war mit zwei Grundpfandrechten belastet, die ursprünglich Verbindlichkeiten des Erblassers absicherten, nämlich mit einer Buchhypothek zugunsten der Stad... mehr

a) Rechtliche Grundlagen Rz. 184 Für alle Beteiligten und auch Interessenten ist es von erheblicher Bedeutung zu wissen, welches Gebot mindestens abgegeben werden muss, damit überhaupt ein Zuschlag erteilt werden darf. Hierzu gilt, dass alle Ansprüche, die dem Recht des betreibenden Gläubigers vorgehen, durch das Verfahren nicht beeinträchtigt werden dürfen (Deckungsgrundsatz... mehr

Rz. 79 Insbesondere bei der Möglichkeit des Neuabschlusses bzw. der Änderung von Miet- bzw. Pachtverträgen ist § 6 ZwVwV zu beachten. Solche Verträge sind schriftlich abzuschließen, woraus sich allerdings nicht ableiten lässt, dass bei Nichtbeachtung eine Unwirksamkeit vorliegt.[134] Hierbei sind folgende Risiken vom Verwalter abzusichern (Muster hierzu siehe Rdn 140): mehr

Rz. 228 Beschränkt ist das Vorrecht aus § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG wegen laufender Beträge aus dem Jahr der Grundstücksbeschlagnahme und rückständiger Beträge der letzten zwei (Kalender-)Jahre. Rz. 229 Hinweis Maßgeblich für die Abgrenzung von laufenden und rückständigen Beträgen ist gemäß § 13 Abs. 1 ZVG der Zeitpunkt der allerersten Beschlagnahme. Laufende Beträge des Hausgelds ... mehr

Rz. 582 Das schuldrechtliche Vorkaufsrecht (§§ 463–473 BGB) findet im Versteigerungsverfahren wegen seines nur obligatorischen Charakters keine Berücksichtigung. Es ist ausgeschlossen bei der Vollstreckungsversteigerung und der Versteigerung auf Antrag eines Insolvenzverwalters (§ 471 BGB). Ausgeübt werden kann es bei Zwangsversteigerung zur Aufhebung einer Gemeinschaft (§ 1... mehr

Rz. 210 Bei Eröffnung des Insolvenzverfahrens und Bestellung eines Insolvenzverwalters (§ 10 Abs. 1 Nr. 1a S. 2 ZVG)[259] werden pauschal 4 % des nach § 74a Abs. 5 S. 2 ZVG festgesetzten Wertes der beweglichen Gegenstände angesetzt, auf welche sich die Zwangsversteigerung erstreckt (§ 55 ZVG). Der Betrag wird der Insolvenzmasse zugeführt. mehr

a) Allgemeines Rz. 292 Kernstück jedes Zwangsversteigerungsverfahrens ist der Versteigerungstermin. Dieser ist öffentlich und gliedert sich in drei scharf zu trennende Abschnitte: b) Bekanntmachungsteil Rz. 293 Der Bekanntmachungsteil dient der Vorbereitung des Versteigerungsgeschäfts (Bietstunde). Er beginnt mit dem ... mehr

Rz. 12 Wie auch bei der Zwangsversteigerung hat das Vollstreckungsgericht das Grundbuchamt nach Verfahrensanordnung zu ersuchen, die Anordnung der Zwangsverwaltung im Grundbuch einzutragen. Da die Eintragung keine Grundbuchsperre bewirkt, sind weitere Grundbuchanträge zu vollziehen. Diese haben allerdings dem Gläubiger gegenüber keinerlei Wirkung, wenn sie nach Eingang des E... mehr

Rz. 82 Die Einstellungsbewilligung eines betreibenden Gläubigers hat keine Auswirkungen auf die Verfahren anderer betreibender Gläubiger. Diese müssen ihrerseits eine Einstellung bewilligen. Rz. 83 Beispiel Die Banken A, B und C betreiben aus unterschiedlichen Rechten die Zwangsversteigerung in das Hausgrundstück X. Die Bank A trifft außergerichtlich eine Ratenzahlungsvereinb... mehr

Rz. 297 Ein Gebot im Rahmen der Zwangsversteigerung ist eine auf den Grundstückserwerb durch staatlichen Hoheitsakt (Zuschlag) an das Vollstreckungsgericht gerichtete Willensäußerung.[301] Gebote sind im Termin mündlich in EUR (§ 145a Nr. 3 ZVG) abzugeben. Ausnahmen bestehen bei taubstummen Personen. Diese dürfen im Termin ein schriftliches Gebot abgegeben, welches vom Volls... mehr

Rz. 86 Das Vollstreckungsgericht hat nach § 28 Abs. 2 ZVG bei Bekanntwerden nicht aus dem Grundbuch ersichtlicher Verfügungsbeschränkungen bzw. Vollstreckungsmängel ein bereits angeordnetes Verfahren entweder sofort aufzuheben oder unter Fristsetzung zur Mangelbeseitigung das Verfahren einstweilen einzustellen. Gleiches gilt bei Bekanntwerden von Rechten, welche der Fortsetz... mehr

Rz. 320 In der Zwangsversteigerung erfolgt zunächst die Versteigerung ohne eine Zahlung von Bargeld. Erst vor dem Verteilungstermin ist das bare Meistgebot zu zahlen (§ 49 Abs. 1 ZVG). Im Termin selbst kann jedoch ein Beteiligter (§ 9 ZVG) – wozu auch der Schuldner zählt[344] –, dessen Recht durch die Nichterfüllung eines Gebots beeinträchtigt werden würde, Sicherheit verlan... mehr

Rz. 635 Muster in Ihr Textverarbeitungsprogramm übernehmen Muster 10.5: Antrag auf Versteigerung wegen einer persönlichen Forderung An das Amtsgericht _________________________ – Vollstreckungsgericht – Antrag auf Zwangsversteigerung wegen persönlicher Forderung In der Zwangsvollstreckungssache des _________________________ – Gläubiger – vertreten durch Prozessbevollmächtigten _____... mehr