Kinne/Schach/Bieber, BGB § 551 Begrenzung und Anlage von ... / 8 Zwangsverwaltung/Insolvenz

Rz. 28

Bei der Vermieterinsolvenz kann der Mieter nach der Beschlagnahme die Aushändigung der Kaution an den Zwangsverwalter verlangen (LG Köln, Beschluss v. 9.4.1987, 12 T 70/87, WuM 1987, 351; LG Köln, Urteil v. 13.6.1989, 12 S 475/88, WuM 1990, 427; LG Düsseldorf, Urteil v. 23.6.1992, 24 S 107/92, WuM 1992, 542). Hat der Mieter die Kaution vor der Beschlagnahme an den Vermieter geleistet, so richtet sich der Rückzahlungsanspruch auch nach der Beschlagnahme gegen den Zwangsverwalter (AG Erfurt, Urteil v. 11.1.2012, 5 C 3497/10,WuM 2012,209). Den Zwangsverwalter einer Mietwohnung, dem die Kaution vom Vermieter ausgehändigt worden ist, trifft auch die Pflicht des Vermieters zur Anlage einer vom Mieter als Sicherheit geleisteten Geldsumme gem. § 551 (Schmidt-Futterer/Flatow, § 551 Rn. 97). Ist der Betrag mit dem Vermögen des Vermieters vermischt oder nicht mehr vorhanden, muss der Zwangsverwalter einen der Kautionssumme entsprechenden Betrag aus den Mieteinnahmen entnehmen und diesen als Kaution des Mieters gesetzeskonform anlegen. (BGH, Urteil v. 11.3.2009, VIII ZR 184/08, GE 2009, 778). Dem Mieter steht gegenüber dem an die Stelle des insolventen Vermieters getretenen Zwangsverwalter ein Zurückbehaltungsrecht an der laufenden Miete bis zu einem Betrag in Höhe der gezahlten Mietkaution nebst Zinsen zu, wenn der Vermieter die Kaution nicht gemäß § 551 Abs. 3 angelegt hat (LG Lüneburg, Urteil v. 3.12.2008, 6 S 122/08, ZMR 2009, 687). Dies gilt auch dann, wenn der Verwalter die Kaution vom Vermieter nicht erhalten hat (BGH, Urteil v. 23.9.2009, VIII ZR 336/08, GE 2009, 1424; LG Lüneburg, Urteil v. 3.12.2008, 6 S 122/08, a.a.O).

Wird die Mietsache während der Zwangsverwaltung veräußert, so tritt der Erwerber nach § 566a in die Rechte und Pflichten aus der Kaution ein. Hat der Mieter eine Barkaution geleistet, muss der Erwerber die Kaution also auch dann auskehren, wenn er sie weder vom vormaligen Vermieter noch vom Zwangsverwalter erhalten hat. Der Erwerber hat seinerseits einen Anspruch gegen den Zwangsverwalter auf Übergabe der Kautionssumme, wenn dieser eine gesondert angelegte, gegenständlich unterscheidbare Kaution übernommen hatte (Schmidt-Futterer/Flatow, § 551 Rn. 97).

Allerdings haftet der Zwangsverwalter bei zwischenzeitlicher Grundstücksveräußerung nur dann, wenn eine derartige Verpflichtung auch den Zwangsvollstreckungsschuldner selbst, der das vermietete Grundstück erworben hat, getroffen hätte (BGH, Urteil v. 9.3.2005, VIII ZR 381/03, GE 2005, 733, 68; BGH, Urteil v. 9.3.2005, VIII ZR 330/03, GE 2005, 858; BGH, Urteil v. 16.7.2003, VIII ZR 11/03, NJW 2003, 3342; OLG Hamburg, Urteil v. 14.11.2001, 4 U 100/02, GE 2002, 127; LG Berlin, Urteil v. 12.11.2002, 64 S 270/02). Ist das Mietverhältnis zum Zeitpunkt der Beschlagnahme bereits beendet und hat der Mieter die Mietsache an den Vermieter herausgegeben, ist § 152 Abs. 2 ZVG unanwendbar.

Der Zwangsverwalter einer Mietwohnung ist daher dem Mieter gegenüber zur Herausgabe einer Mietkaution, die der Vermieter vom Mieter erhalten, aber nicht an den Zwangsverwalter ausgefolgt hat, nicht verpflichtet, wenn das Mietverhältnis dadurch beendet wird, dass der Mieter das Eigentum an der Wohnung durch Zuschlag in der Zwangsversteigerung selbst erwirbt (BGH, Urteil v. 9.6.2010, VIII ZR 189/09, WuM 2010, 518) oder, wenn das Mietverhältnis bereits beendet und die Wohnung geräumt ist, bevor die Anordnung der Beschlagnahme wirksam wurde (BGH, Urteil v. 3.5.2006, VIII ZR 210/05, GE 2006, 1035). Wird die Zwangsverwaltung nach Versteigerung des Grundstücks aufgehoben, so ist der Verwalter nicht zur Abrechnung verpflichtet; der Mieter muss sich an den Vermieter halten (Schmidt-Futterer/Flatow, § 551 Rn. 97). Wird das Mietobjekt im Anschluss an die Zwangsverwaltung zwangsversteigert, so tritt der Erwerber in das Mietverhältnis ein; dieser haftet dann auch auf die Rückgabe der Kaution.

Der Beschluss über die Anordnung der Zwangsverwaltung stellt zusammen mit der Ermächtigung des Zwangsverwalters zur Besitzergreifung einen Vollstreckungstitel dar, aufgrund dessen wegen dieses Anspruchs nach § 883 ZPO vollstreckt werden kann (BGH, Beschluss v. 21.2.2008, I ZB 66/07, NZM 2008, 478; BGH, Beschluss v. 14.4.2005, V ZB 6/05, GE 2005, 857). Der Gerichtsvollzieher hat dem Vermieter die Kaution wegzunehmen und an den Zwangsverwalter auszuhändigen. Hat der Mieter einer Eigentumswohnung die Mietkaution nicht an den Vermieter, sondern an den Verwalter des Wohnungseigentums entrichtet, ist der Zwangsverwalter der Wohnung berechtigt, die Überlassung der Mietkaution direkt von dem Verwalter des Wohnungseigentums zu fordern (BGH, Urteil v. 23.9.2015, VIII ZR 300/14, NZM 2015, 859).

Entgegen der früheren Rechtslage kann der Mieter gegen Ansprüche des Zwangsverwalters aus der Zeit nach der Beschlagnahme mit seinem Anspruch auf Rückzahlung der Kaution aufrechnen. Dies gilt nicht für Schadensersatzansprüche gegen den Vermieter wegen nicht gesetzmäßiger Anlage der Kaution (BGH, Urteil v. 20.9.1978, ...