Fachbeiträge & Kommentare zu Wohnungseigentum

Rz. 282 Es kommt immer wieder vor, dass ein Verwalter unter Überschreitung seiner Befugnisse Aufträge für die Gemeinschaft erteilt und bezahlt.[399] Manchmal stellt sich auch bei der Durchführung einer Maßnahme heraus, dass der beschlossene Umfang nicht ausreichte; der Verwalter beauftragt erforderliche Folgemaßnahmen, ohne die Erweiterung vorher beschließen zu lassen.[400] ...mehr

Rz. 1 Muster 14.1: Verwaltervertrag Muster 14.1: Verwaltervertrag Zwischen der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) Heinestraße 12, 75234 Musterstadt im Folgenden: – Gemeinschaft – und X-Immobilien GmbH, vertreten durch den Geschäftsführer Xaver Xentis, Zenstraße 5, 75234 Musterstadt im Folgenden: – Verwalter – wird folgender Verwaltervertrag abgeschlossen: § 1 Bestellung und Laufzeit...mehr

Rz. 189 Abgesehen davon, dass die Anfechtung oder Aufhebung von Beschlüssen/gerichtlichen Entscheidungen in der Beschluss-Sammlung "anzumerken" oder die Eintragung zu löschen ist, kann eine Eintragung generell auch dann gelöscht werden, wenn sie aus einem anderen Grund für die Wohnungseigentümer keine Bedeutung mehr hat (§ 24 Abs. 7 S. 6 WEG). Das ist z.B. der Fall, wenn sie...mehr

Rz. 76 Der Bauträger wird in der ersten Zeit nach der Gebäudeerrichtung häufig noch Eigentümer unverkaufter Wohnungen sein. Er muss in diesem Fall genauso wie die anderen (werdenden) Eigentümer zu den Versammlungen der (faktischen) Eigentümergemeinschaft eingeladen werden. Bei der Abstimmung über die Einleitung eines Rechtsstreits gegen sich selbst ist er aber nicht stimmber...mehr

Rz. 63 Das Verbraucherinsolvenzverfahrens steht nur natürlichen Personen (Gegensatz: juristische Personen, also GmbH, AG usw.) offen, die keine oder nur eine geringfügige selbstständige wirtschaftliche Tätigkeit ausüben. Ziel ist die Entlastung der Justiz, indem dem eigentlichen Insolvenzverfahren zwei Stufen vorgeschaltet werden: Zunächst muss der Schuldner auf der Grundlag...mehr

Rz. 258 Der Verwalter muss der Gemeinschaft jederzeit und auch ohne besonderen Anlass auf Verlangen (d.h. nach entsprechender Beschlussfassung) Auskunft über alle Verwaltungsangelegenheiten und alle Fragen zum Rechnungswesen erteilen.[361] Die Fassung eines Abrechnungsbeschlusses auf der Basis der Jahresabrechnung, die Entlastung des Verwalters oder das Ende seiner Amtszeit ...mehr

Rz. 77 Vorbemerkungen. Die Rechtsprechung ist meistens nicht kleinlich, wenn es um die Beurteilung von Beschlüssen zum gemeinschaftlichen Vorgehen wegen Mängeln am Gemeinschaftseigentum geht. Die Beschlüsse sind unter verständiger Würdigung des Gemeinten auszulegen (→ § 2 Rdn 18). Ausreichend ist etwa ein Beschluss, "rechtliche Schritte gegen den Bauträger einzuleiten",[182]...mehr

Rz. 155 Protokolle entsprechen mitunter nicht der Wahrheit, indem z.B.mehr

Rz. 131 Welche Vergütung der Verwalter für seine Leistungen beanspruchen darf, ergibt sich aus der Vereinbarung der Parteien, i.d.R. also aus dem Verwaltervertrag. Wenn es keinen Verwaltervertrag gibt und auch der Bestellungsbeschluss die Vergütung nicht regelt, hat der Verwalter Anspruch auf die übliche Vergütung (→ § 10 Rdn 225). Weil die Bezahlung fälliger Verbindlichkeit...mehr

Rz. 236 § 27 Abs. 1 WEG bestimmt Folgendes: Zitat Der Verwalter ist gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer berechtigt und verpflichtet, die Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, die 1. untergeordnete Bedeutung haben und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen oder 2. zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind. Rz. 237 Di...mehr

Rz. 142 In Anlehnung an das Steuerrecht kann man davon ausgehen, dass geringwertige Wirtschaftsgüter unwesentlich und deshalb nicht anzugeben sind.[246] Die Grenze liegt gem. § 6 Abs. 2 EStG bei derzeit 800 EUR netto bzw. – hier relevant – 952 EUR brutto. Viele diese Wertgrenze übersteigende Vermögensgegenstände wird eine Gemeinschaft im Regelfall nicht haben, denn das Gebäu...mehr

Rz. 115 Wird der Rücklage – aus welchen Gründen auch immer, berechtigt oder unberechtigt – Geld entnommen, müssen die betreffenden Ausgaben zwangsläufig in der Gesamtabrechnung auftauchen. Dort wird allerdings nicht zwingend darauf hingewiesen, dass die betreffende Ausgabe aus der Rücklage entnommen wurde. Sinnvollerweise sollten deshalb auch die rücklagenfinanzierten Ausgab...mehr

Rz. 168 § 24 Abs. 8 WEG sieht Folgendes vor: "Die Beschluss-Sammlung ist von dem Verwalter zu führen. Fehlt ein Verwalter, so ist der Vorsitzende der Wohnungseigentümerversammlung verpflichtet, die Beschluss-Sammlung zu führen, sofern die Wohnungseigentümer durch Stimmenmehrheit keinen anderen für diese Aufgabe bestellt haben." Wenn es – wie üblich – einen Verwalter gibt, is...mehr

Rz. 58 Begrifflich beziehen sich bauliche Veränderungen streng genommen zwingend auf das Gemeinschaftseigentum, weil § 20 Abs. 1 WEG sie als Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum definiert. Nach § 13 Abs. 2 WEG gelten für bauliche Maßnahmen am Sondereigentum aber dieselben Voraussetzungen ("gilt § 20 WEG entsprechend"), sodass man untechnisch eben doch von baulichen Veränderung...mehr

Rz. 57 Die wiederholte Bestellung eines Verwalters ist selbstverständlich möglich (§ 26 Abs. 2 S. 2 WEG). Sie ist die Regel, nicht die Ausnahme. Erfahrungsgemäß trennt sich eine Gemeinschaft ungern von dem einmal bestellten Verwalter, wofür freilich oft nur eine gewisse Trägheit ursächlich ist. In vielen Fällen wird die Wiederbestellung quasi durchgewunken, weil ohnehin nur ...mehr

Rz. 268 Die Pflichten des Verwalters im Zusammenhang mit der gem. § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG zwingenden Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums kann man zusammenfassend als Erhaltungsmanagement bezeichnen.[377] Denn der Verwalter hat zusammengefasst folgende Aufgaben: Er muss einen Erhaltungsbedarf feststellen (Kontrollpflicht). Soweit er aufgrund Gesetzes oder aufgrund seines...mehr

Rz. 18 Besteht der Verwaltungsbeirat aus mehreren Mitgliedern, ist gem. § 29 Abs. 1 S. 2 WEG ein Vorsitzender und ein Stellvertreter zu bestimmen. Das Gesetz lässt offen, wer den Beiratsmitgliedern ihre Funktionen zuweist. Es kann bereits bei der Wahl festgelegt werden, wer Vorsitzender, Stellvertreter oder "einfaches Beiratsmitglied" soll. Zulässig und üblich ist es aber, d...mehr

Rz. 119 Solange der Bauträger noch Alleineigentümer ist und keine Vormerkungen für Erwerber eingetragen sind, kann er die Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung durch einseitige Erklärung in der Form des § 29 GBO und entsprechende Grundbucheintragung ändern. Erst mit der Eintragung der ersten Auflassungsvormerkung für einen Erwerber verliert er die Befugnis zur einseitigen Ä...mehr

Rz. 66 Der Ablauf des "normalen" Insolvenzverfahrens (Unternehmensinsolvenz) kann hier nicht im Detail dargestellt werden. Nur dessen Beginn ist kurz zu erörtern, weil er die Gemeinschaft mitunter vor brisante Fragen stellt. Rz. 67 Beispiel Das Objekt ist nicht fertig gestellt und es sind umfangreiche Restmängel vorhanden. Die Bauträger-GmbH ist noch Eigentümerin zahlreicher ...mehr

Rz. 26 Als Folge ihrer Rechtsfähigkeit kann die Gemeinschaft nicht nur klagen, sondern auch verklagt werden (§ 9a Abs. 1 S. 1 WEG). Gem. § 43 Abs. 1 S. 1 WEG hat die Gemeinschaft ihren allgemeinen Gerichtsstand bei dem Gericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt. Im Gegensatz zum alten Recht ist dieser Gerichtsstand zwar kein ausschließlicher, jedoch sind kaum Fälle denkb...mehr

Rz. 265 Die Aufstellung einer Hausordnung gehört gem. § 19 Abs. 2 Nr. 1 WEG zu den Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung. Demnach muss der Verwalter bei Bedarf eine Hausordnung entwerfen ("aufstellen") und zur Beschlussfassung vorlegen. Solange dies von keinem Eigentümer gewünscht wird, muss der Verwalter allerdings nicht von sich aus tätig werden. Die "Durchführung" der Haus...mehr

Rz. 90 Die meisten Gemeinschaftsordnungen sehen eine getrennte Verwaltung und Abrechnung der einzelnen Häuser der Mehrhausanlage vor, wodurch mehr oder weniger verselbstständigte Untergemeinschaften entstehen.[121] Eine typische Regelung lautet so: Rz. 91 Beispiel: Regelung zur separaten Verwaltung in einer Mehrhausanlage Die Häuser Heinestraße 12 und Heinestraße 14 sollen so...mehr

Rz. 151 Für die Vorbereitung der Beschlussfassung gilt beim Wirtschaftsplan prinzipiell das Gleiche wie bei der Jahresabrechnung. Der Wirtschaftsplan wird vom Verwalter "aufgestellt", d.h. als Entwurf beschlussfähig vorbereitet. (Zum Rechtsschutz bei Untätigkeit → § 8 Rdn 126). Nach der Prüfung durch den Verwaltungsbeirat (→ § 11 Rdn 10) muss der Entwurf den Miteigentümern ü...mehr

Rz. 19 Die außergerichtliche und gerichtliche Geltendmachung von Ansprüchen z.B. gegen den früheren Verwalter, gegen Miteigentümer, den Bauträger, den Nachbarn oder andere Dritte entspricht – inklusive Rechtsanwaltsbeauftragung – ordnungsmäßiger Verwaltung, außer wenn die Ansprüche offenkundig nicht in Betracht kommen; dass rechtliche Schritte auch scheitern können, steht de...mehr

Rz. 153 Die WEG-Reform 2020 beruht auf dem "Gesetz zur Förderung der Elektromobilität und zur Modernisierung des Wohnungseigentumsgesetzes" (WEMoG). Die Tatsache, dass nach dem alten Recht die Einrichtung von Ladeinfrastruktur aufgrund des viel zu hohen Quorums für Modernisierungsbeschlüsse praktisch nicht stattfand, rief den Gesetzgeber auf den Plan, wobei zunächst nur dara...mehr

Rz. 98 Der Inhalt des Verwaltervertrags ist gesetzlich nicht vorgegeben; im Rahmen der Gesetze besteht Vertragsfreiheit. Wie jeder Vertrag sollte auch der Verwaltervertrag die wechselseitigen Rechte und Pflichten regeln, also zum einen den Anspruch des Verwalters auf eine Vergütung, zum anderen die Ansprüche der Gemeinschaft auf Leistung, also die Pflichten (Aufgaben und Bef...mehr

Rz. 34 Im Beispielsfall (→ § 5 Rdn 32) hat A hat aus seinem Vertrag mit dem Bauträger einen eigenen individuellen Anspruch auf mangelfreie Werkleistung, und zwar nicht nur in Bezug auf sein Sondereigentum, sondern auch in Bezug auf das gesamte Gemeinschaftseigentum.[86] Er kann vom Bauträger im Stadium vor der Abnahme Erfüllung gem. §§ 631 Abs. 1, 633 Abs. 1 BGB, im Stadium ...mehr

Rz. 137 Zu den Rücklagen findet sich in der Gesetzesbegründung folgende Erläuterung: "Der Vermögensbericht muss den Stand der Erhaltungsrücklage (§ 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG) und etwaiger durch Beschluss vorgesehener Rücklagen enthalten. Anzugeben ist jeweils der Ist-Stand des tatsächlich vorhandenen Vermögens, das für die Erhaltung beziehungsweise andere Zwecke reserviert ist; of...mehr

Rz. 87 Der Verwaltervertrag kommt (wie jeder Vertrag) durch übereinstimmende Willenserklärungen – Angebot und Annahme – zustande. Die zum Vertragsabschluss führende Willenserklärung der Gemeinschaft erfordert einen Beschluss der Eigentümerversammlung, für den die allgemeinen Regelungen hinsichtlich Ankündigung, Information über die Entscheidungsgrundlagen, Abstimmungsverfahr...mehr

Rz. 162 Wenn der Verwalter sich nicht auf die bloße Wiedergabe der Beschlüsse beschränkt, muss seine Wiedergabe des Versammlungsverlaufs zutreffend, ausgewogen und neutral sein. Insbesondere sind überzogene Wertungen, Schärfen, Bloßstellungen und Diskriminierungen unzulässig. Genügt das Protokoll diesen Anforderungen nicht, hat jeder Miteigentümer im Prinzip einen Anspruch a...mehr

Rz. 122 In den Varianten a) und b) des obigen Beispiels (→ § 4 Rdn 114) ist Miteigentümer B mit den baulichen Veränderungen (Dachfenster bzw. Wintergarten) nicht einverstanden und möchte den Rückbau erwirken. Aus eigenem Recht kann er den Rückbau nicht durchsetzen, denn eine Störung seines Sondereigentums liegt nicht vor; insbes. stellt die optische Veränderung des Gemeinsch...mehr

Rz. 110 Im Normalfall (und nur dieser wird nachfolgend erörtert) liegt dem Vertrag ein Vorschlag bzw. Entwurf des Verwalters zugrunde. Der Verwalter ist – wiederum im Normalfall – Unternehmer, während die Wohnungseigentümergemeinschaft Verbraucherin i.S.v. § 13 BGB ist (→ § 1 Rdn 26); das gilt auch im Begründungsstadium (str., → § 1 Rdn 17). Die Verbrauchereigenschaft der Ge...mehr

Rz. 54 Schließt die Gemeinschaft einen Vergleich mit dem Bauträger, ist dieser für alle Miteigentümer verbindlich.[145] Wenn sich die Gemeinschaft im Wege des Vergleichs für bestimmte Mängel in Geld abfinden ließ, ist sie zwar dem Bauträger gegenüber in der Mittelverwendung frei; unter dem Gesichtspunkt ordnungsmäßiger Verwaltung ist das Geld aber grundsätzlich zur Mangelbes...mehr

Rz. 124 Ein Beschluss hat folgende Voraussetzungen: Eine Beschlussfassung ohne Antrag und Abstimmung (durch konkludentes Handeln) gibt es nicht;[150] allenfalls die Fests...mehr

Rz. 40 A kann im Beispielsfall (→ § 5 Rdn 32) auf eigene Kosten die Mängel beseitigen bzw. die fehlenden Leistungen durchführen lassen und anschließend gem. § 637 Abs. 1 BGB Aufwendungsersatz (Kostenerstattung) vom Bauträger verlangen. In diesem Fall kann er Zahlung an sich selbst fordern.[110] Das Recht zur Ersatzvornahme kann im Bauträgervertrag allerdings ausgeschlossen w...mehr

Rz. 48 Ein Negativbeschluss liegt vor, wenn eine Abstimmung die Ablehnung eines Beschlussantrags zum Ergebnis hat. Die Wirkung eines Negativbeschlusses erschöpft sich in der Ablehnung des gestellten Antrages. "Aus der Ablehnung eines in der Eigentümerversammlung gestellten Antrags kann nicht auf den Willen der Wohnungseigentümer geschlossen werden, das Gegenteil des Antrags ...mehr

Rz. 182 Nach dem Wortlaut des Gesetzes sind die "Urteilsformeln der gerichtlichen Entscheidungen in einem Rechtsstreit gem. § 43 WEG" einzutragen. Nach allg. M. sind – obwohl das Gesetz von "Urteilsformeln" spricht – aber nicht nur Endurteile, sondern auch verfahrensbeendende gerichtliche Beschlüsse (z.B. die Zurückweisung einer Berufung durch Beschluss gem. § 522 ZPO) oder ...mehr

Rz. 123 Durch die (rechtskräftige) Ungültigerklärung des Abrechnungsbeschlusses entfällt der Rechtsgrund für zwischenzeitlich geleistete Zahlungen auf die jeweiligen Abrechnungsergebnisse. Die Eigentümer, die auf der Grundlage der aufgehobenen Abrechnung Nachzahlungen geleistet haben, können diese trotzdem nicht nach Bereicherungsrecht zurückverlangen.[222] Dass die Kostenve...mehr

Rz. 13 Anspruchsgrundlage für die Forderungen der Gemeinschaft sind die jeweiligen Beschlüsse über Vorschüsse (gemäß Einzelwirtschaftsplan), Nachschüsse (gemäß Einzeljahresabrechnung) oder über eine Sonderumlage, durch welche die gem. § 16 Abs. 2 S. 1 WEG bestehende Pflicht jedes Wohnungseigentümers zur anteiligen Kostentragung konkretisiert wird. Nicht selten erhebt ein zah...mehr

Rz. 97 Ein Bestellungsbeschluss entspricht nur dann ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn zugleich über einen Verwaltervertrag – zumindest aber über die "Eckdaten" (Laufzeit und Vergütung) Beschluss gefasst wird (→ § 10 Rdn 40). Nach wohl h.M. ist es aber nicht zu beanstanden, wenn eine bestimmte Person oder ein Gremium – üblicherweise (aber nicht zwingend) der Verwaltungsbeirat ...mehr

Rz. 65 Der Abschluss eines Verwaltervertrags oder zumindest die Vereinbarung der essentialia negotii ("Eckpunkte" Laufzeit, Vergütung) gehören zwingend zu einer ordnungsmäßigen Bestellung (→ § 10 Rdn 40). Das Fehlen eines Verwaltervertrags bzw. der "Eckpunkte" macht einen Beschluss der Verwalterbestellung also anfechtbar. Der Beschluss nachteiliger Regelungen im Verwalterver...mehr

Rz. 24 Gem. § 633 Abs. 1 BGB hat der Bauträger den Erwerbern das Werk frei von Sachmängeln zu verschaffen. Der Anspruch auf Verschaffung des Eigentums an der gekauften Wohnung (Auflassung) wurde oben (→ § 5 Rdn 4) schon erörtert. In diesem Abschnitt geht es um die Mängel. Was unter einem (Sach- bzw. Bau-)Mangel zu verstehen ist, ergibt sich aus § 633 Abs. 2 BGB: "Das Werk is...mehr

Rz. 27 Muster 9.2: Hausgeldklage Muster 9.2: Hausgeldklage An das Amtsgericht Namens der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) Heinestraße 12, 75234 Musterstadt, vertreten durch die WEG-Verwalterin X-Immobilien GmbH, diese vertreten durch den Geschäftsführer Xaver Xentis, Zenstraße 5, 75234 Musterstadt – Klägerin – erhebe ich Klage gem. § 43 Abs. 2 Nr. 2 WEG gegen 1. Anna Acker, Heine...mehr

Rz. 54 Nichtige Beschlüsse sind auch ohne gerichtliche Entscheidung unwirksam. Das ist selbstverständlich, weil ein nichtiges Rechtsgeschäft die gewollten Rechtswirkungen von Anfang an nicht eintreten lässt. Die Nichtigkeit wirkt für und gegen alle, bedarf keiner Geltendmachung und ist im gerichtlichen Verfahren von Amts wegen zu berücksichtigen.[64] Jeder Miteigentümer hat ...mehr

Rz. 70 Von Majorisierung spricht man, wenn ein Eigentümer seine Stimmenmehrheit bei der Beschlussfassung zum eigenen Nutzen einsetzt. Im Falle der Verwalterwahl geht es darum, dass der Mehrheitseigentümer sich selbst oder eine Person seines Vertrauens zum Verwalter bestellt. Obwohl in dieser Situation immer eine Interessenkollision vorliegt, führt dieser Umstand allein nicht...mehr

Rz. 322 Wenn der Verwalter die Pflichten schuldhaft verletzt, die ihm sein Verwaltervertrag, das Gesetz und die Gemeinschaftsordnung gegenüber der Gemeinschaft auferlegen, ist er gem. § 280 Abs. 1 BGB zum Schadensersatz verpflichtet. Den Verwalter kann außerdem eine deliktische Haftung wegen der Verletzung von Verkehrssicherungspflichten treffen. Völlig anders gelagert ist d...mehr

Rz. 74 Außer den titulierten Ansprüchen, aus denen die Gemeinschaft die Zwangsversteigerung betreibt, kann es noch weitere Hausgeldrückstände geben. Es ist sogar der Normalfall, dass nach der (ersten) Titulierung weitere Außenstände auflaufen. Die Gemeinschaft muss die weiteren Außenstände nicht zwangsläufig titulieren lassen. Denn bei der Erlösverteilung werden alle (nicht ...mehr

Rz. 215 Muster 10.19: Klage auf gerichtliche Verwalterbestellung Muster 10.19: Klage auf gerichtliche Verwalterbestellung [Rubrum → § 13 Rdn 56 mit der Maßgabe, dass als Zustellungsempfänger auf Seiten der Gemeinschaft ein bestimmter Wohnungseigentümer angegeben wird] Das Gericht bestellt für die Dauer von mindestens 1–2 Jahren einen Verwalter für die Wohnungseigentümergemeins...mehr

Rz. 164 Ein Stimmverbot analog § 25 Abs. 4 WEG greift ein, wenn ein Wohnungseigentümer Verwalter oder mit dem Verwalter wirtschaftlich derart verbunden, dass man sie interessengemäß als Einheit betrachten kann; dann unterliegt der betreffende Eigentümer bei der Abstimmung über seine Abberufung aus wichtigem Grund einem Stimmverbot. Grund dafür ist der allgemeine Rechtsgedank...mehr

Rz. 1 Gem. § 28 Abs. 2 WEG muss der Verwalter einmal im Jahr für das Vorjahr eine Jahresabrechnung (Abrechnung über den Wirtschaftsplan) aufstellen, auf deren Grundlage die Gemeinschaft über Nachschüsse bzw. Anpassung der Vorschüsse (Guthaben) beschließt (zum Verwalterwechsel (→ § 8 Rdn 124). Eine bestimmte Form ist nicht vorgeschrieben, weshalb die Textform genügt (→ § 7 Rd...mehr