Fachbeiträge & Kommentare zu Wohnungseigentum

Zwar kann nach der Bestimmung des § 11 Abs. 1 WEG kein Wohnungseigentümer die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen, was auch dann gilt, wenn ein wichtiger Grund vorliegt. Eine abweichende Vereinbarung ist nur für den Fall zulässig, dass das Gebäude ganz oder teilweise zerstört wird und eine Verpflichtung zum Wiederaufbau nicht besteht. Allerdings können die Wohnungseigentüme...mehr

Problemüberblick Im Fall verändert ein Wohnungseigentümer eigenmächtig das gemeinschaftliche Eigentum. Fraglich ist, ob sich das rechtfertigen lässt, wenn es keine Gestattung nach § 20 Abs. 1 WEG gibt. Grundsatz Jede bauliche Veränderung, auch eine solche, auf die ein Wohnungseigentümer nach § 20 Abs. 2 Satz 1 WEG oder § 20 Abs. 3 WEG einen Anspruch hat, muss grundsätzlich nach...mehr

Problemüberblick Im Fall geht es im Kern um die Frage, ob man einem Wohnungseigentümer eine bauliche Veränderung an einem Ort gestatten kann, für den eine andere Nutzung vereinbart ist. BGH-Lösung Der BGH bejaht mit dem LG die Frage. Etwas anderes soll aber gelten, wenn eine bestimmte bauliche Maßnahme in einer Vereinbarung ausgeschlossen worden ist (Bauvereinbarung). Beispiels...mehr

Bei einem Schwarzbau hat ein Wohnungseigentümer nur einen Anspruch darauf, dass sich die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer mit der Situation befasst und im Rahmen der ordnungsmäßigen Verwaltung ihr Ermessen sachgerecht ausübt.mehr

Ohne Erfolg! Eine unbillige Benachteiligung liege nicht vor. Denn dann müssten K Nachteile zugemutet werden, die bei wertender Betrachtung und in Abwägung mit den mit der baulichen Veränderung verfolgten Vorteilen einem verständigen Wohnungseigentümer nicht abverlangt werden dürften. Dazu müsste die bauliche Veränderung zu einer treuwidrigen Ungleichbehandlung (einem "nicht ...mehr

Die "2G"-Regelungen standen einer Eigentümerversammlung nicht entgegen. Haben die Wohnungseigentümer einen "Grundlagenbeschluss" nach § 23 Abs. 1 Satz 2 WEG gefasst, ist nicht bereits in der Ladung zur Versammlung auf die Möglichkeit der Online-Teilnahme hinzuweisen. Den Wohnungseigentümern müssen auch nicht die dafür notwendigen technischen Details mitgeteilt werden. Ein Wo...mehr

Wohnungseigentümer B stellt im Bereich des gemeinschaftlichen Eigentums einen Strandkorb und eine Wäschespinne dauerhaft ab. Ein Sondernutzungsrecht steht ihm nicht zu. Wohnungseigentümer K geht daher gegen Strandkorb und Wäschespinne vor.mehr

Wohnungseigentümer K klagt auf eine Beschlussersetzung, ein Gartenbrunnen dürfe von allen Wohnungseigentümern genutzt werden. Dies ist fraglich, weil es womöglich eine Vereinbarung gibt, die jedenfalls K vom Mitgebrauch ausschließt. Fraglich ist, ob es für den Antrag des K ein Rechtsschutzbedürfnis gibt.mehr

Die Wohnungseigentümer gestatten Wohnungseigentümer X nach § 20 Abs. 1 WEG, dem Eigentümer der Penthouse-Wohnung im 8. Obergeschoss, ein Split-Klimagerät einzubauen, das eine Schall emittierende, an der Außenfassade des Gebäudes zu montierende Außeneinheit mit Lüfter umfasst. Diesen Beschluss greift Wohnungseigentümer K an (seine Wohnung liegt im 4. Obergeschoss). Er meint, d...mehr

Die Verwaltung fordert Wohnungseigentümer B erfolglos auf, eine Split-Klimaanlage zu entfernen und den ursprünglichen Zustand des gemeinschaftlichen Eigentums wiederherzustellen (im Zuge der Installation wurde die Außenwand unterhalb der Dachschräge durchbohrt. Nach Ablauf einer Frist erhebt die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer K Klage. B meint, es liege keine bauliche Ve...mehr

Mit Erfolg! Die im Fall geltende "2G"-Regelung habe der Einberufung nicht entgegengestanden. Denn die Wohnungseigentümer hätten sich vertreten lassen können. Die Verwaltung habe mit der Einberufung unter den zum Ladungszeitpunkt geltenden Bestimmungen auch keine Pflichten verletzt. Die Mitteilung von Wohnungseigentümer K, nicht teilnehmen zu können, habe daran nichts geänder...mehr

Die Anfechtungsklage hat Erfolg! Es habe keine weiteren Angebote gegeben. Außerdem habe sich die X-GmbH nicht vorgestellt. Das Gericht verkenne nicht, dass es bei Zweiergemeinschaften schwierig oder manchmal sogar nahezu aussichtslos erscheine, weitere Angebote einzuholen. Dennoch müsse es den Wohnungseigentümern möglich sein, Erkundigungen über einen Bewerber einzuholen. Da...mehr

Ohne Erfolg! Für eine Beschlusskompetenz aus § 20 Abs. 1 WEG komme es nicht darauf an, ob die Aufstellung des Gedenksteins mit den Nutzungsvereinbarungen der Wohnungseigentümer (hier: Ziergarten) vereinbar sei. Außerdem sei die Errichtung mit den Vorgaben der Gemeinschaftsordnung zu Gestaltung und Nutzung des Gartens vereinbar. In einem Ziergarten, der der Schönheit dienen s...mehr

Teileigentümer B ist Eigentümer einer Ladeneinheit. Die Ladeneinheit besitzt einen Hinter-/Seiteneingang, der zu einer Garagenabfahrt hinausführt und eine fensterlose Stahltür hat. Die Wohnungseigentümer gestatten B, die Stahltür durch ein Holzfenster zu ersetzen. B baut jedoch kein Fenster, sondern eine Aluminium-Doppeltür mit großen Fensterelementen ein und setzt vor diese...mehr

Ohne Erfolg! Bei der Errichtung der Klimaanlage und der damit einhergehenden Durchbohrung der im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Außenwand handele es sich um eine bauliche Veränderung im Sinne des § 20 Abs. 1 WEG. Eine bauliche Veränderung, die nicht gestattet worden sei, sei zu beseitigen. Dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Beseitigung verlange, sei nicht re...mehr

Mit Erfolg! In der Niederschrift seien Beschlüsse festgehalten, die von den Wohnungseigentümern nicht gefasst worden seien. K könne den durch die Protokollierung gesetzten Rechtsschein mit einer Anfechtungsklage beseitigen lassen. Stelle der Versammlungsleiter entgegen der wahren Rechtslage ein positives Beschlussergebnis fest, könnten die Rechtswirkungen dieses wirksamen Be...mehr

Die Wohnungseigentümer beschließen wie folgt: "Beschluss über die Genehmigung zur Errichtung von Gartenhütten im Allgemeineigentum für Fahrräder und Abstellen von Gartenwerkzeugen. Die Finanzierung erfolgt auf eigene Kosten der jeweiligen Eigentümer, die eine solche Gartenhütte auf dem Allgemeineigentum errichten möchten. Die Gartenhütten sollen rechts vom Haus ohne Fundamen...mehr

Nach der Gemeinschaftsordnung steht dem jeweiligen Inhaber des Miteigentumsanteils Nr. 6 (derzeit Wohnungseigentümer X) ein Sondernutzungsrecht an der gesamten Dachfläche zu. Die Gemeinschaftsordnung berechtigt X zur Aufstockung des Gebäudes zur Bildung neuer Räumlichkeiten über dem bisherigen letzten Obergeschoss. Die Aufstockung darf nach den Plänen und Vorstellungen des B...mehr

Problemüberblick In Fall geht es um eine Formalie der Klage. Diese muss, auch wenn sie per beA übermittelt wird, mit der Unterschrift erkennen lassen, wer für sie einsteht. Einfache Signatur Der Begriff "einfache Signatur" bezeichnet die einfache Wiedergabe des Namens am Ende des Textes, etwa durch einen maschinenschriftlichen Namenszug oder eine gescannte Unterschrift. Das Wor...mehr

Im Fall geht es um eine Mehrhausanlage mit mehreren "Untergemeinschaften". Es ist vereinbart, dass den Sondereigentümern der jeweiligen Untergemeinschaften das gemeinschaftliche Sondernutzungsrecht an sämtlichen im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Baulichkeiten dieser Häuser zusteht. Sämtliche Wohnungseigentümer beauftragen die Verwaltung durch einen Beschluss, mit eine...mehr

Problemüberblick Im Fall geht es um die Frage, ob ein klagender Wohnungseigentümer, der nichts falsch gemacht hat, irgendwann dennoch beim Gericht nachfragen muss, ob dort Fehler gemacht worden sind. Demnächst im Sinne von § 167 ZPO Nach der ständigen BGH-Rechtsprechung ist das Merkmal "demnächst" (nur) erfüllt, wenn sich die der Partei zuzurechnenden Verzögerungen in einem hin...mehr

In einer Wohnungseigentumsanlage gibt es eine Reihe von Räumen, an denen jeweils ein Sondernutzungsrecht besteht. Für die Räume ist vereinbart worden, sie als Hobbyräume zu gebrauchen und zu nutzen. Dennoch werden die Räume zu einem Großteil zu Wohnzwecken genutzt und zu einem kleinen Teil gewerblich. Fraglich ist, ob die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer dagegen vorgehen ...mehr

Der BGH verneint die Frage! K könnten allerdings im Zusammenhang mit der Einzahlung der Gebühr im Allgemeinen für die ersten Anträge keine Verzögerungen zugerechnet werden. K habe auf Anforderung des Gerichts umgehend die Gebühr eingezahlt. Die Verzögerung der Klagezustellung sei allein durch eine fehlerhafte Sachbehandlung des Gerichts verursacht worden. Denn das AG sei nac...mehr

Problemüberblick Voraussetzung einer Beschlussersetzungsklage ist eine Vorbefassung der Versammlung. Im Fall ist fraglich, ob es diese gab. Vorbefassung Eine Vorbefassung setzt voraus, dass der Antrag auf der Versammlung und in der Klage identisch ist. Dazu sind die Anträge zu vergleichen. Im Fall sieht das so aus:mehr

Problemüberblick Im Fall klagt ein Wohnungseigentümer auf einen Beschluss (hier: die Klarstellung, er dürfe einen Brunnen nach § 16 Abs. 1 Satz 3 WEG mitgebrauchen). Fraglich ist, ob ihm diese Klage nützt. Rechtsschutzbedürfnis Das Rechtsschutzbedürfnis ist stets von Amts wegen zu prüfen. Es soll verhindern, dass Rechtsstreitigkeiten in das Stadium der Begründetheitsprüfung gel...mehr

Die Gemeinschaftsordnung regelt Folgendes: "Der gemeinschaftliche Garten ist als Ziergarten angelegt. Er soll zur Schönheit des ganzen Hausgrundstückes beitragen. Darüber hinaus dient er der Erholung, dem Spiel und der Ruhe der Hausbewohner und ihrer Gäste." Die Wohnungseigentümer gestatten nach § 20 Abs. 1 WEG, die Errichtung eines Gedenksteins für den ehemaligen Bewohner d...mehr

Ohne Erfolg! Es widerspreche nicht einer ordnungsmäßigen Verwaltung, X nicht abzuberufen. Das Vorliegen eines wichtigen Grundes reiche für sich genommen nicht aus, einen Anspruch auf Abberufung zu begründen. Denn auch dann habe die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer noch ein Ermessen, ob sie einen wichtigen Grund als Anlass zur Kündigung nehmen oder ob sie den Verwalter bei...mehr

Die Wohnungseigentümer beschließen am 5.7.2021, dass für den Fall, dass "Präsenzversammlungen" "nicht möglich" sind, "Hybridversammlungen abgehalten werden können." Am 10.2.2022 lädt die Verwaltung zu einer "normalen" Versammlung für den 4.3.2022 ein. Sie weist auf die geltenden "2G"-Regelungen hin (= es dürfen nur Genesene und Geimpfte teilnehmen). Wohnungseigentümer K zeig...mehr

Ein Wohnungseigentümer kann im Wege der Anfechtungsklage auch einen Scheinbeschluss angreifen.mehr

Wohnungseigentümer K stellt in der Eigentümerversammlung am 27.6.2023 erfolglos den Antrag, die Verwaltung zu ermächtigen und zu beauftragen, im Namen und auf Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer einen Rechtsanwalt zu beauftragen, den Eigentümer der Ladeneinheit 11 – Teileigentümer T – abzumahnen. Denn der Mieter des T lasse die Brandschutztür zum Treppenhaus dauer...mehr

Mit Erfolg! Beeinträchtigungen des Sondereigentums könne jeder Wohnungseigentümer selbst abwehren. Denn Störungen des Sondereigentums lägen vor, wenn Emissionen wie Geräusche oder Gerüche unmittelbar auf das Sondereigentum einwirkten oder wenn es zu negativen Emissionen, beispielsweise einer Verschattung oder Beeinträchtigung der Aussicht, komme. Das Aufstellen eines Strandk...mehr

Wohnungseigentümer K beantragt, die Verwaltung, die X-GmbH, abzuberufen. Der Beschluss findet keine Mehrheit. Gegen diesen Negativbeschluss wendet sich K.mehr

Das Aufstellen eines Strandkorbs im gemeinschaftlichen Gartenbereich dergestalt, dass der Strandkorb aus der Wohnung eines anderen Wohnungseigentümers sichtbar ist, stellt eine nicht hinzunehmende (optische) Beeinträchtigung im Sinne von § 14 Abs. 2 Nr. 1 WEG dar. Gleiches gilt für das Aufstellen einer Wäschespinne.mehr

Für einen Klageantrag, der auf das Zustandekommen eines Beschlusses mit dem Inhalt, ein Gartenbrunnen dürfe von allen Wohnungseigentümern genutzt werden, gerichtet ist, besteht kein Rechtsschutzbedürfnis.mehr

Wohnungseigentümer K erhebt eine Anfechtungsklage gegen Beschlüsse vom 14.12.2021. Sein Rechtsanwalt H übermittelt diese am 14.1.2022 über das besondere elektronische Anwaltspostfach (beA) als elektronisches Dokument. Auf dem Briefbogen der Klageschrift ist H als Rechtsanwalt namentlich benannt nebst Zusatz "Rechtsanwälte". Die Klageschrift ist nicht qualifiziert signiert un...mehr

Eine Beschlussersetzungsklage ist in Ermangelung eines Rechtsschutzbedürfnisses unzulässig, wenn die Wohnungseigentümer mit dem Antrag nicht vorher befasst wurden.mehr

Das AG sieht das auch so! Durch den Beschluss werde in unzulässiger Weise in die Rechte der einzelnen Wohnungseigentümer eingegriffen. Durch die beabsichtigte Regelung werde dem sein Sondereigentum vermietenden Eigentümer das Recht entzogen, einen Mietminderungsprozess mit "seinem" Mieter zu führen. Nach dem Wortlaut der Vereinbarung sei nämlich der ausbauende Eigentümer ber...mehr

Jede bauliche Veränderung, auch eine solche, auf die ein Wohnungseigentümer nach § 20 Abs. 2 Satz 1 WEG oder § 20 Abs. 3 WEG einen Anspruch hat, muss grundsätzlich nach § 20 Abs. 1 WEG gestattet werden.mehr

Droht durch den Betrieb eines Klimageräts möglicherweise ein Nachteil, kann ein Wohnungseigentümer nicht gegen die Gestattung des Klimageräts, sondern nur gegen den späteren Betrieb vorgehen.mehr

Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann auch Immobiliareigentum erwerben[1], da sie grundbuchfähig ist. Die Prüfung der Frage, ob der Erwerb von Immobiliareigentum durch die Wohnungseigentümergemeinschaft als Maßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung anzusehen ist, obliegt nicht den Grundbuchämtern im Rahmen der Eintragung der Eigentümergemeinschaft als Eigentümerin, sondern vielm...mehr

Problemüberblick Im Fall geht es um die Frage, ob die Erstbestellung einer Verwaltung in einer Zweiergemeinschaft den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung widerspricht, wenn es keine weiteren Angebote gibt und sich die Verwaltung in der Versammlung nicht vorstellt. Verwalterbestellung und Angebote Soll eine Person erstmals zum Verwalter bestellt werden und soll mit ihr ein Ve...mehr

Mit einer am 19.10.2016 beim AG eingegangenen Anfechtungsklage wendet sich Wohnungseigentümer K gegen näher bezeichnete Beschlüsse zu verschiedenen Tagesordnungspunkten. Den hierfür angeforderten "Kostenvorschuss" (§ 12 Abs. 1 GKG) nach Maßgabe einer vorläufigen Streitwertfestsetzung auf 18.000 EUR zahlt K am 16.11.2016 ein. Mit Schriftsatz vom 17.11.2016 erweitert K indes d...mehr

In der Niederschrift ist zu TOP 2 Folgendes vermerkt: "Mehrere Eigentümer beanstanden den Zustand der Außenfenster und Außentüren, die zumindest gestrichen oder – zumindest in Einzelfällen – erneuert werden könnten. Die Verwaltung erläutert, die Außenfenster seien zwingend dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen. […] Die Eigentümer fassen nach ausführlicher Diskussion nicht ein...mehr

Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist dann ein Verbraucher i. S. d. § 13 BGB, wenn an dieser nicht ausschließlich Unternehmer beteiligt sind und sie ein Rechtsgeschäft zu einem Zweck abschließt, der weder einer gewerblichen noch einer selbstständigen beruflichen Tätigkeit dient.[1] So also nur ein Verbraucher der Eigentümergemeinschaft angehört, bleibt die Gesamtgemeinschaf...mehr

Mit Erfolg! Für den Beschluss fehle es an einer Beschlusskompetenz. Über die Frage, wie die Dächer zu gebrauchen und zu nutzen seien, könnten nicht sämtliche Wohnungseigentümer bestimmen. Dies betreffe auch die Vorfragen. Eine vorgelagerte (Planungs-)Entscheidung müsse – bezogen auf die Beschlussfassung nach den §§ 18 Abs. 1, 19 Abs. 1 WEG und die Beschlussfassenden – einher...mehr

Bei Wohnungseigentum ist im Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG einschlägig. Nach dieser Vorschrift ist jeder Wohnungseigentümer verpflichtet, das Betreten und Benutzen seines Sondereigentums zu dulden, wenn dies zur Erhaltung (also zur Instandhaltung und Instandsetzung) des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlich ist.mehr

Mit dem Gebäude muss nach den gesetzlichen Vorgaben über die Grenze des Nachbargrundstücks gebaut worden sein. Entscheidend ist hierbei, dass es sich um ein einheitliches Gebäude handelt, das sowohl auf dem Baugrundstück als auch (im Allgemeinen teilweise) auf dem Nachbargrundstück steht und dass das Baugrundstück als sog. Stammgrundstück (von dem der Überbau ausgeht) zu bet...mehr

Berechtigt aus der Grunddienstbarkeit ist der jeweilige Eigentümer des herrschenden Grundstücks. Dies schließt indes eine Mitbenutzung des dienenden Grundstücks durch Dritte nicht aus. So kann ein dingliches Wegerecht grundsätzlich auch von solchen Personen ausgeübt werden, die zu dem Eigentümer des herrschenden Grundstücks in besonderen Beziehungen stehen, insbesondere von ...mehr

Die Grunddienstbarkeit kann beispielsweise erlöschen: durch rechtsgeschäftliche Aufgabeerklärung nach § 875 BGB; mit dem Eintritt der auflösenden Bedingung, unter der sie bestellt worden ist (z. B. Insolvenz des Berechtigten[1]), oder des bei ihrer Bestellung bestimmten Endtermins; wenn das Recht mehr als 10 Jahre nicht ausgeübt wurde[2]; bei Teilung des dienenden Grundstücks[3]...mehr

Rz. 58 Durch den Abschluss eines (sog. unechten) Gruppenversicherungsvertrags zwischen einem Verein bzw. Berufsverband und einem Versicherungsunternehmen erlangen weder die Vereinsmitglieder noch die Arbeitnehmer einen Versicherungsschutz. Diesen erhalten die Vereinsmitglieder und Arbeitnehmer erst durch den Abschluss des individuellen Versicherungsvertrags. Durch den Abschl...mehr