§ 8 Rechnungswesen und Finanzverwaltung / b) Einzelabrechnung

Rz. 26

In der Einzelabrechnung ist eine Aufstellung der für die abgerechnete Wohnung geleisteten Vorschüsse eigentlich nicht erforderlich. Die Einzelabrechnung dient "nur" der Kostenverteilung und der Ermittlung der Abrechnungsspitze, und dafür sind nicht die tatsächlich geleisteten, sondern die geschuldeten Zahlungen maßgeblich. Aber zur vollständigen Rechnungslegung gehört m.E. auch der Nachweis, welche Zahlungen ein Eigentümer im Abrechnungsjahr geleistet hat. In der Gesamtabrechnung müssen zwar, wie erwähnt, alle Hausgeldzahlungen aufgeführt sein, aber nicht zwingend aufgeschlüsselt danach, ob es sich um Hausgeldzahlungen für das laufende Wirtschaftsjahr oder anderweitige Zahlungen handelt. Auch wird in der Gesamtabrechnung (schon aus Gründen der Übersichtlichkeit) nur der Gesamtbetrag der Hausgeldzahlungen ausgewiesen und nicht der Anteil des einzelnen Wohnungseigentümers. Deshalb sollte jeder Einzelabrechnung eine separate Aufstellung aller Zahlungen für die betreffende Wohnung im Abrechnungsjahr beigefügt werden, z.B. ein Ausdruck des im Abrechnungsprogramm geführten "Forderungskontos" oder "Personenkontos".^[55] Anderenfalls könnte ein Wohnungseigentümer nicht überprüfen, ob die von ihm erbrachten Zahlungen (Vorschüsse für das Abrechnungsjahr, Nachzahlungen auf schon beschlossene Jahresabrechnungen der Vorjahre, sonstige Zahlungen, z.B. Schadensersatz) erfasst und richtig verbucht wurden. Wenn Streit darüber entsteht, welche Zahlungen ein Wohnungseigentümer geleistet hat bzw. welche Rückstände bestehen, kann sich eine Gemeinschaft diesbezüglich aber nicht auf die Bestandskraft des Abrechnungsbeschlusses berufen. Denn in Bestandskraft erwächst nur die Abrechnungsspitze, und die wird – wie gesagt – gerade nicht anhand der tatsächlichen Zahlungen ermittelt.^[56] Selbst wenn die Abrechnung – fehlerhaft – nicht die Abrechnungsspitze ausweisen sollte, sondern das Ergebnis im Wege der Gegenüberstellung des Abrechnungssaldos mit den geleisteten Hausgeldzahlungen ermittelt, ändert sich nichts.^[57] Anders lautende ältere Rspr. (wonach ein bestandskräftiger Abrechnungsbeschluss die Zahlungsverpflichtungen der Eigentümer für das Abrechnungsjahr "bindend festlegt"^[58]) ist schon lange überholt.

Rz. 27

Geleistete Zahlungen müssen selbstverständlich der richtigen Forderung zugeordnet, sprich: richtig verbucht werden. Eine fehlerhafte Verbuchung wirkt sich allerdings nicht auf das Abrechnungsergebnis aus, weil dieses nicht nach den tatsächlichen, sondern nach den Soll-Zahlungen ermittelt wird. Auswirkung hat eine fehlerhafte Verbuchung somit zunächst im Hausgeldprozess: der Schuldner kann ggf. erfolgreich einwenden, eine Forderung der Gemeinschaft bereits getilgt zu haben (was der Gemeinschaft infolge fehlerhafter Verbuchung entging). Weitere schädliche Konsequenzen zeigen sich ggf. im Laufe der Zwangsvollstreckung (→ § 8 Rdn 29). Wegen des engen Zusammenhangs mit der Jahresabrechnung werden Fragen der richtigen Verbuchung hier besprochen. Als erste und wichtigste Vorgabe ist die allgemeine Bestimmung des § 366 Abs. 1 BGB zu nennen. Demnach ist eine vom Zahlenden getroffene Tilgungsbestimmung zu beachten.^[59] Zum Glück sind ausdrückliche Tilgungsbestimmungen selten, denn ihre Umsetzung stellt die meisten Buchhaltungsprogramme vor unlösbare Schwierigkeiten. Im Normalfall werden Zahlungen kommentarlos geleistet. Dann ist von einer konkludenten Tilgungsbestimmung des Inhalts auszugehen, dass die aktuellen Hausgeldforderungen aufgrund des laufenden Wirtschaftsplans getilgt werden sollen.^[60] In diesem Fall ist der Verwalter nicht berechtigt, Zahlungen ohne weiteres auf Fehlbeträge aus dem Vorjahr zu verrechnen.^[61] Umgekehrt sind aber Extrazahlungen eines Wohnungseigentümers nicht als Zahlung auf den aktuellen Wirtschaftsplan, sondern auf offene Rückstände früherer Abrechnungen zu verbuchen, wenn das laufende Hausgeld bezahlt wird.^[62] Auf die gesetzliche Tilgungsregelung des § 366 Abs. 2 BGB (die bei Zahlungen ohne Tilgungsbestimmung zu beachten ist) kommt es wegen der konkludenten Tilgungsbestimmung fast nie an. Sollte einmal eine Zahlung ohne (konkludente) Tilgungsbestimmung vorliegen, wird damit gem. § 366 Abs. 2 BGB zunächst die fällige Schuld getilgt, unter mehreren fälligen Schulden diejenige, welche dem Gläubiger geringere Sicherheit bietet, unter mehreren gleich sicheren die dem Schuldner lästigere, unter mehreren gleich lästigen die ältere Schuld und bei gleichem Alter jede Schuld verhältnismäßig. (Nur) bei Zahlungsrückständen hat ferner die gesetzliche Tilgungsbestimmung des § 367 BGB erhebliche Bedeutung; mehr dazu im "Exkurs" im nächsten Abschnitt.

Rz. 28

Zunächst sollen die Konsequenzen erörtert werden, die sich aus der im Gesetz angelegten Zweiteilung der Vorschussforderung ergeben: Gem. § 28 Abs. 1 WEG besteht die Vorschussforderung aus zwei Bestandteilen: Zum einen aus dem Vorschuss auf die voraussichtlichen gemeinschaftlichen Ausgaben (sog. Bewirtschaftungskosten), zum anderen aus dem Vorschuss (besser: der...