Rz. 21

Einzuladen sind die zum Zeitpunkt der Ladung[28] im Grundbuch eingetragenen Eigentümer. Ausnahme: Im Begründungsstadium nach der Herstellung der Anlage sind die "werdenden Wohnungseigentümer" einzuladen. Das sind gem. § 8 Abs. 3 WEG diejenigen Käufer, die noch nicht Eigentümer sind, für die aber eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen ist und denen der Bauträger "ihre" Wohnung übergeben hat (→ § 1 Rdn 18). Der Bauträger ist nur einzuladen, soweit er noch Besitzer von (nicht an Käufer übergebenen) Wohnungen ist.

 

Rz. 22

Einzuladen sind auch die Miteigentümer, die (bei allen oder einigen Beschlussgegenständen) einem Stimmrechtsausschluss gem. § 25 Abs. 4 WEG unterliegen werden: Das aus der Eigentümerstellung folgende Teilnahmerecht bleibt nämlich auch dann bestehen, wenn im Einzelfall kein Stimmrecht besteht.[29] Nicht einmal die Gemeinschaftsordnung kann wirksam bestimmen, dass z.B. Hausgeldrückstände zum Verlust des Teilnahmerechts führen (→ § 2 Rdn 82).

 

Rz. 23

Bei einer Mehrheit von Eigentümern einer Einheit (Erbengemeinschaft, Ehegatten usw.) sind alle einzuladen. Wenn und soweit diese Bruchteils-Miteigentümer unter derselben Anschrift wohnen, ist es zur Vermeidung sinnloser Papier- und Portokosten aber üblich und rechtmäßig, nur eine an alle Empfänger adressierte Einladung zu verschicken (z.B. an die "Eheleute A und B") und keine getrennten (z.B. je gesondert an Frau A und Herrn B).[30] Wenn die Wohnungseigentümer dem Verwalter einen Vertreter (oder auch nur einen Ladungsbevollmächtigten) benannt haben, ist nur dieser einzuladen. Manchmal sieht die Gemeinschaftsordnung vor, dass eine Mehrheit von Eigentümern einer Einheit einen gemeinsamen Vertreter benennen muss.

 

Rz. 24

Bei einem geschäftsunfähigen Miteigentümer (z.B. einem Minderjährigen) oder bei Gesellschaften ist der jeweilige gesetzliche Vertreter zu laden. Beim Minderjährigen: mindestens ein Elternteil; beim Betreuten: der Betreuer; bei der GmbH: der Geschäftsführer; bei der GbR: der oder die geschäftsführenden Gesellschafter, ggf. alle Gesellschafter (→ § 7 Rdn 106).

 

Rz. 25

Für den fristgerechten Zugang der Ladung ist die Gemeinschaft im Streitfall beweispflichtig.[31] Weil Einladungen in der Praxis schon aus Kostengründen nicht per Einschreiben/Rückschein oder gegen Empfangsbekenntnis versandt werden, ist der Nachweis des Zugangs meistens praktisch unmöglich. Vor diesem Problem können sich die Miteigentümer nur durch die Vereinbarung vernünftiger organisatorischer Regelungen schützen. Eine gute Gemeinschaftsordnung enthält deshalb eine Regelung, die im Ergebnis auf eine Zugangsfiktion hinausläuft, in etwa wie folgt: "Für die Ordnungsmäßigkeit der Einberufung genügt die Absendung an die Anschrift, die dem Verwalter von dem Wohnungseigentümer zuletzt mitgeteilt worden ist."[32] Bei Geltung einer solchen Klausel können Wohnungseigentümer die auf der Versammlung gefassten Beschlüsse nicht mit der Begründung anfechten, sie hätten die Einladung nicht bzw. nicht rechtzeitig erhalten, sofern die Ladung ordnungsgemäß abgeschickt wurde (zur Anfechtbarkeit → § 7 Rdn 57).

 

Rz. 26

Im Falle eines Eigentümerwechsels sind von Gesetzes wegen weder das Grundbuchamt, noch der Verkäufer oder der Erwerber zu einer Mitteilung an den Verwalter verpflichtet, so dass dieser davon häufig nichts erfährt. Das Gleiche gilt bei einer Änderung der Anschrift: Ein Miteigentümer ist nicht verpflichtet, dem Verwalter davon Mitteilung zu machen oder bei der Post einen Nachsendeantrag zu stellen. In diesen Fällen kann es dazu kommen, dass eine Ladung ihren Empfänger nicht (rechtzeitig) erreicht. Trotzdem muss der Verwalter nicht vor jeder Einberufung das Grundbuch einsehen und den kompletten Eigentümerbestand abgleichen; mit dem Versand an die letzte ihm bekannte Anschrift hat er alles Erforderliche getan. Das gilt auch dann, wenn es keine entsprechende Regelung im Verwaltervertrag gibt, die aber "sicherheitshalber" trotzdem nützlich ist (vgl. § 3 Nr. 2 des Mustervertrags → § 14 Rdn 1). Wenn ein Miteigentümer dem Verwalter von einer Anschriftenänderung oder von seinem Eintritt in die Gemeinschaft keine Mitteilung gemacht hat und deshalb nicht zur Versammlung geladen wird (und diese daraufhin verpasst) kann er – letztlich unter dem Gesichtspunkt von Treu und Glauben oder salopp gesprochen nach dem Motto "selbst schuld" – die gefassten Beschlüsse nicht unter Berufung auf den Ladungsmangel erfolgreich anfechten.[33]

[28] KG v. 8.1.1997 – 24 W 5678/96, ZMR 1997, 318: Ein Eigentümerwechsel zwischen Einladung und Versammlung begründet keinen Ladungsmangel.
[30] Auch im Mietrecht wird bspw. beim Ausspruch einer Kündigung gegenüber mehreren in der Wohnung wohnenden Mietern nicht verlangt, dass jeder sein eigenes Kündigungsschreiben erhält. Es kommt auf den Zugang der an alle gerichteten Erklärung an, nicht auf die Anzahl der Exemplare.
[31] LG Hamburg v. 16.11.2016 – 318 S 54/16, ZMR 2017, 84, Rn 4; tendenziell auch BGH ...

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