§ 5 Der Kauf vom Bauträger / 2. Vergleiche mit dem Bauträger

Rz. 54

Schließt die Gemeinschaft einen Vergleich mit dem Bauträger, ist dieser für alle Miteigentümer verbindlich.^[145] Wenn sich die Gemeinschaft im Wege des Vergleichs für bestimmte Mängel in Geld abfinden ließ, ist sie zwar dem Bauträger gegenüber in der Mittelverwendung frei; unter dem Gesichtspunkt ordnungsmäßiger Verwaltung ist das Geld aber grundsätzlich zur Mangelbeseitigung zu verwenden. Nur ausnahmsweise kann ein Beschluss rechtmäßig sein, wonach das durch einen Vergleich erlangte Geld nicht zur Mangelbeseitigung eingesetzt, sondern an die Miteigentümer ausgekehrt oder der Erhaltungsrücklage zugeführt wird, z.B. weil es um einen nur optischen Mangel geht oder wenn der Mangel im Verstoß gegen bestimmte technische Regelwerke besteht, sich aber aktuell nicht auswirkt und eventuell nie auswirken wird.^[146]

Rz. 55

Überraschende Rechtsfolgen hat ein Vergleich, den einzelne Wohnungseigentümer mit dem Bauträger abschließen, sofern es dabei auch um Mängel am Gemeinschaftseigentum geht. Die "Überraschung" (für den Bauträger) besteht darin, dass ein solcher Vergleich die übrigen Eigentümer nicht bindet.

Rz. 56

Beispiel

In einer aus den Eigentümern A – E bestehenden Gemeinschaft klagt der Bauträger seinen Anspruch auf restliche Vergütung von den Erwerbern D und E ein. Diese halten ihm Mängel am Gemeinschafts- und Sondereigentum entgegen. Das gerichtliche Verfahren endet mit einem Vergleich, wonach D und E einen Teil der eingeklagten Forderungen bezahlen und damit alle gegenseitigen Forderungen erledigt sein sollen. Kurz danach verlangt Erwerber A vom Bauträger Kostenvorschuss zur Beseitigung der Mängel am Gemeinschaftseigentum, die auch schon Gegentand des Vergleichs sind. Der Bauträger ist der Auffassung, dass von der Forderung des A ein den Miteigentumsanteilen von D und E entsprechender Anteil in Abzug gebracht werden müsse. Zu Recht? – Nein. Einzelne Erwerber sind ohne Beschlussfassung der Gemeinschaft nicht zur Verfügung über gemeinschaftsbezogene Ansprüche befugt. Der zwischen dem Bauträger und den Erwerbern geschlossene Vergleich ist den übrigen Erwerbern gegenüber unwirksam, soweit er sich auf Mängel am Gemeinschaftseigentum bezieht.^[147] Der Bauträger hat durch den Vergleich also nur Nachteile, weil er (wirksam) auf einen Teil seiner Vergütung verzichtet, den anderen Erwerbern gegenüber aber unverändert zur vollen Gewährleistung verpflichtet bleibt.

[145] OLG Köln v. 23.10.2013 – 11 U 109/13, ZWE 2014, 27; str.; krit. z.B. Dötsch in Bärmann/Pick, vor § 43 Rn 110.

[146] LG Nürnberg-Fürth v. 13.2.2013 – 14 S 4070/12, ZMR 2013, 481.

[147] KG v. 7.1.2004 – 24 W 210/02, NZM 2004, 303; OLG Hamm v. 18.6.2001 – 17 U 167/99, NZM 2001, 1144.