KG Berlin Beschluss vom 07.01.2004 - 24 W 210/02

Entscheidungsstichwort (Thema)

Gewährleistung wegen Mängeln am Gemeinschaftseigentum

Leitsatz (amtlich)

Hat die Wohnungseigentümergemeinschaft die Verfolgung von vertraglichen Gewährleistungsansprüchen hinsichtlich des Gemeinschaftseigentums durch Eigentümerbeschluss zur Verwaltungsangelegenheit gemacht, kommt es jedoch zu verschiedenen Prozessen der Wohnungskäufer mit dem Verkäufer und differenzierten Vergleichsergebnissen, kann die Gemeinschaft nach § 816 Abs. 1 S. 1 BGB jedenfalls die Anteile der Kaufpreisreduzierung, die nachweislich im Hinblick auf das mangelhafte Gemeinschaftseigentum erstritten worden sind, vorschussweise zu den voraussichtlichen Kosten der ordnungsgemäßen Erstherstellung herausverlangen.

Verfahrensgang

LG Berlin (Beschluss vom 22.01.2002; Aktenzeichen 85 T 240/01 WEG)

AG Berlin-Mitte (Beschluss vom 29.05.2001; Aktenzeichen 71 II 25/00)

Tenor

Unter teilweiser Abänderung des angefochtenen Beschlusses und des Beschlusses des AG vom 9.5.2001 wird die Antragsgegnerin verpflichtet, an die Wohnungseigentümergemeinschaft der Wohnungsanlage S.-D.-Straße .., …, zu Händen des Verwalters 4.807,68 Euro als Vorschuss auf die Kosten der ordnungsgemäßen Erstherstellung nebst 4 % Zinsen seit dem 21.1.1999 zu zahlen.

Im Übrigen wird die sofortige weitere Beschwerde zurückgewiesen.

Die Gerichtskosten aller Instanzen werden dem Verwaltungsvermögen der Gemeinschaft auferlegt. Außergerichtliche Kosten aller Instanzen sind nicht zu erstatten.

Der Geschäftswert dritter Instanz wird auf 19.060,96 Euro festgesetzt.

Gründe

I. Die Beteiligten bilden die Eigentümergemeinschaft der im Rubrum genannten Wohnanlage. Sie streiten vorliegend um einen Schadensersatzanspruch i.H.v. 37.280 DM (= 19.060,96 Euro).

Das Wohnungseigentum wurde etwa 1993/94 von der D. GmbH, der Beteiligten zu I.27. begründet.

Mit Kaufvertrag vom 5.8.1994 zu UR-Nr. … des Notars Dr. Y. erwarb die Antragsgegnerin die Einheit Nr. 13. In diesem Vertrag verpflichtete sie sich, 326.400 DM sofort, den Rest von 81.600 DM nach Fertigstellung der unter § 3 Abs. 4 des Vertrages aufgeführten Restarbeiten zur Sanierung und Modernisierung zu zahlen (Bl. 12 ff. d.A.).

Am 27.12.1994 wurden die ersten Erwerber im Grundbuch eingetragen.

Während der Abwicklung der Kaufverträge kam es zu Streitigkeiten hinsichtlich der Erledigung bzw. mangelfreien Erledigung der Sanierungs- und Modernisierungsarbeiten durch die Veräußerin.

lm Mai 1995 wurde zwischen einigen Käufern und der Beteiligten zu I.27. eine Einigung erörtert, nach der es bei den Käufern, die ihren Kaufpreis vollständig auf das Anderkonto gezahlt hatten, zu einem 15 %igen Zurückbehalt kommen sollte, bis sämtliche Arbeiten erledigt seien. Die Antragsgegnerin sollte die noch offenen 81.600 DM erst nach der Fertigstellung der Mängelbeseitigungsarbeiten zahlen.

In der Folgezeit wurden dann einige Arbeiten ausgeführt, teilweise mangelhaft.

Im Juli 1996 erhob die Beteiligte zu I.27. Zahlungsklage gegen die Käufer, die nicht vollständig gezahlt hatten und in Berlin wohnhaft waren (LG Berlin – 3 O 350/96).

In der Eigentümerversammlung vom 2.12.1996 wurde zu TOP 4 beschlossen, den Verwalter zu ermächtigen, die Beteiligte zu I.27. wegen der Mängel am Gemeinschaftseigentum gemäß der Liste vom 24.9.1996 zur Mängelbeseitigung aufzufordern, Schadensersatz wegen Nichterfüllung geltend zu machen bzw. die Beklagten des Prozesses vor dem LG zu ermächtigen, im Wege der gewillkürten Prozessstandschaft die Schadensersatz- oder Minderungsansprüche geltend zu machen. In der Folgezeit hat der Verwalter die Beklagten des genannten Landgerichtsprozesses ermächtigt, die Gewährleistungsansprüche für das Gemeinschaftseigentum geltend zu machen bzw. den sog. kleinen Schadensersatz zu fordern oder hilfsweise zu mindern. Die Beklagten in jenem Prozess stützten ihre Widerklageforderung erstrangig auf die Ansprüche der Gemeinschaft.

Nachdem die Antragsgegnerin jenem Prozess beigetreten war, kam es am 6.6.1997 zu einem Widerrufsvergleich, aufgrund dessen sie 22.440 DM an die dortige Klägerin und 42.840 DM an den Verwalter hätte zahlen sollen. Der Vergleich wurde widerrufen.

In einem neuen Vergleich vom 22.8.1997, an dem die Antragsgegnerin nicht mitgewirkt hat, wurde vereinbart, dass jeder Beklagte oder Beigetretene 4 % des jeweiligen Kaufpreises sollte behalten dürfen.

Mit Schriftsatz vom 12.1.1998 erhob die Antragsgegnerin gegen die Beteiligte zu I.27. Vollstreckungsabwehrklage in Würzburg. Dieser Prozess wurde am 11.11.1998 durch einen Vergleich zwischen der Antragsgegnerin und der Beteiligten zu I.27. beendet, nach dem u.a. sich die Antragsgegnerin verpflichtet, 28.000 DM an die Beteiligte zu I.27. zu zahlen. Die Kaufpreisforderung und die streitgegenständlichen Mängel wurden für erledigt erklärt, Gewährleistungsansprüche im Übrigen sollten unberührt bleiben. Den Rest der 81.600 DM sollte die Antragsgegnerin behalten dürfen.

In der Eigentümerversammlung vom 27.11.1998 erklärte ein Vertreter der Antragsgegnerin, man könne sich vorstellen, für die Mängelb...