§ 10 Der Verwalter / c) Auskünfte

Rz. 258

Der Verwalter muss der Gemeinschaft jederzeit und auch ohne besonderen Anlass auf Verlangen (d.h. nach entsprechender Beschlussfassung) Auskunft über alle Verwaltungsangelegenheiten und alle Fragen zum Rechnungswesen erteilen.^[361] Die Fassung eines Abrechnungsbeschlusses auf der Basis der Jahresabrechnung, die Entlastung des Verwalters oder das Ende seiner Amtszeit stehen dem nicht entgegen. Der Auskunftsanspruch hat während einer laufenden Verwaltung aber kaum Bedeutung. Der Verwalter wird gewünschte Informationen i.d.R. freiwillig erteilen; außerdem kann sie sich jeder Eigentümer – ggf. mit professioneller Unterstützung – im Wege der Einsichtnahme in die Verwaltungsunterlagen verschaffen. Größere Bedeutung hat der Auskunftsanspruch hingegen häufig nach der (außerordentlichen) Abberufung des Verwalters, wenn bei der Aufarbeitung der Unterlagen durch den neuen Verwalter Unstimmigkeiten und Fragen auftreten. Dann wird die Erteilung bestimmter Auskünfte meistens im Zuge des Rechnungslegungsanspruchs geltend gemacht (→ § 10 Rdn 208). Der einzelne Eigentümer hingegen hat nur in Ausnahmefällen einen eigenen (Individual-)Anspruch auf Erteilung von Auskünften, wobei sich der Anspruch formal gegen die Gemeinschaft und nicht gegen den Verwalter richtet.^[362] Eine solche Ausnahme soll vorliegen, wenn die Gemeinschaft von ihrem Auskunftsrecht keinen Gebrauch macht^[363] oder wenn sich das Auskunftsverlangen auf Angelegenheiten bezieht, die ausschließlich den Einzelnen betreffen. In diesem Fall ist eine vorherige Befassung der Eigentümerversammlung nicht notwendig.^[364] Voraussetzung ist es aber in jedem Fall, dass die gewünschten Informationen nicht bereits im Wege der Einsicht in die Verwaltungsunterlagen erlangt werden können.^[365] Für Wohnungseigentümer ist es oft unverständlich und ärgerlich, vom Verwalter keine Auskünfte verlangen zu können, sondern auf die Einsichtnahme in Unterlagen verwiesen zu werden. In der Literatur wird deshalb dafür plädiert, individuelle Auskunftsansprüche in weiterem Umfang als bislang anzuerkennen.^[366]

[361] BGH v. 11.2.2011 – V ZR 66/10, ZMR 2011, 568, Rn 14.

[362] AG Remscheid v. 24.11.2021 – 8a C 97/21, ZMR 2022, 335.

[363] So BGH v. 11.2.2011 – V ZR 66/10, ZMR 2011, 568. Ein in Ergebnis und Begründung mehr als fragwürdiges Kriterium, näher Greiner, NZM 2011, 466.

[364] BGH v. 11.2.2011 – V ZR 66/10, ZMR 2011, 568, Rn 14.

[365] LG Frankfurt/M. v. 27.7.2021 – 13 S 120/20, ZMR 2021, 1001.

[366] Jennißen/Sommer/Heinemann, § 18 Rn 160.