Fachbeiträge & Kommentare zu WEG

Zahlungen der Versicherung auf Schäden im Gemeinschaftseigentum sind eine Einnahme, in die Jahresabrechnung aufzunehmen und nach § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG unter den Wohnungseigentümern zu verteilen. Handelt es sich um eine Entschädigung für einen Schaden im Sondereigentum, ist diese direkt an den Sondereigentümer auszukehren.[1]mehr

Schäden im Sondereigentum sind von den betroffenen Sondereigentümern selbst abzuwickeln. Das gilt auch dann, wenn das Sondereigentum über die Gemeinschaft mitversichert ist,[1] wie dies bei der Gebäudeversicherung der Fall ist. Schäden am Sondereigentum muss der Verwalter dem Versicherer nur anzeigen. Unterstützung durch Verwaltung Dennoch hat die Wohnungseigentumsverwaltung d...mehr

Die Unterstützungsfunktion des Beirats findet im WEG keine nähere Ausgestaltung. Sie besteht aus beratenden, vermittelnden und überwachenden Aufgaben.[1] Letztlich ist zu berücksichtigen, dass es sich beim Verwaltungsbeirat lediglich um ein fakultatives Organ handelt, weshalb die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums auch ohne Einsetzung dieses Gremiums funktionieren muss. Is...mehr

Gemäß § 29 Abs. 2 Satz 1 WEG unterstützt der Verwaltungsbeirat den Verwalter nicht nur bei der Durchführung seiner Aufgaben, sondern hat ihn dabei auch zu überwachen. Nach Auffassung des Gesetzgebers wird dadurch der gestiegenen Bedeutung der Rolle des Verwaltungsbeirats Rechnung getragen.[1] Da § 29 Abs. 2 Satz 1 WEG dem Beirat indes keine Verwalterkompetenzen einräumt, bes...mehr

Um hohe Prämien zu vermeiden, ist es mittlerweile üblich, den Versicherungsvertrag mit einem Selbstbehalt abzuschließen. Je höher der vereinbarte Selbsthalt ist, umso geringer ist die Versicherungsprämie. Tritt ein Schaden im Gemeinschaftseigentum auf, wird dieser bis zur Höhe des Selbstbehalts von der Versicherung reguliert und der verbleibende Rest (der Betrag des Selbstbe...mehr

Für die Abwicklung von Versicherungsschäden, die das Gemeinschaftseigentum betreffen, ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zuständig. Für sie handelt der Verwalter. Ein besonderes Augenmerk sollte der Verwalter auf die Schadensanzeige, die Schadensminderungspflicht und die zügige Abwicklung legen. Die Schlechterfüllung einer dieser Aufgaben im Rahmen der Schadensabwick...mehr

Nachfolgend wird die zweite sehr bedeutende Sachversicherung, die Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung, erläutert. Gesetzliche Vorschriften § 19 Abs. 2 Nr. 3 WEG schreibt eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung für Wohnungseigentümergemeinschaften im Rahmen der ordnungsmäßigen Verwaltung vor. Fehlt eine solche Sachversicherung, kann diese von jedem einzel...mehr

Die nachstehend skizzierten Bauvorlagen[1] mit ihren Inhalten stellen für die Verwaltung im Rahmen der Immobilienbewirtschaftung/des Immobilienbestandsmanagements wichtige Unterlagen für eine ordnungsmäßige und zielgerichtete Immobilienverwaltung nach WEG dar. Im Einzelfall liefern die Unterlagen Informationen beim Verkauf von Sonder-/Gemeinschaftseigentum, bei der Planung und ...mehr

Schließt die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer einen Wohngebäudeversicherungsvertrag für das gesamte Gebäude ab, wird die Gemeinschaft Versicherungsnehmerin (§ 9a Abs. 1 Satz 1 WEG), der einzelne Miteigentümer ist Mitversicherter. Hierdurch wird neben dem gemeinschaftlichen Eigentum auch das Sondereigentum mitversichert. Vor diesem Hintergrund sind in den VGB "Spezielle Reg...mehr

Gemäß § 9b Abs. 2 WEG fungiert der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats qua Gesetz als Vertreter der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gegenüber dem Verwalter. Diese Bestimmung ist dem Aktienrecht entlehnt. Nach § 112 AktG vertritt der Aufsichtsrat die Gesellschaft gerichtlich und außergerichtlich gegenüber den Vorstandsmitgliedern. Freilich steht es den Wohnungseigentümern ...mehr

Die ehrenamtlichen Aufgaben des Verwaltungsbeirats sind sowohl mit Zeitaufwand als auch mit Risiken verbunden. Eine Haftung kann sich gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, gegenüber den Wohnungseigentümern und gegenüber Dritten (z. B. einem Vertragspartner der Gemeinschaft) ergeben. Zu denken ist z. B. an die Folgen einer fehlerhaften Prüfung von Wirtschaftsplan...mehr

Örtliche Zuständigkeit Die Klageschrift muss gemäß § 253 Abs. 2 Nr. 1 ZPO das örtlich zuständige WEG-Gericht bezeichnen. Die örtliche Zuständigkeit für die Klage einer Gemeinschaft von Wohnungseigentümern gegen einen Wohnungseigentümer wegen ausstehenden Hausgeldes bestimmt § 43 Abs. 2 Nr. 2 WEG. Danach ist für Streitigkeiten über die Rechte und Pflichten zwischen der Gemeins...mehr

Das Mahnwesen ist zur Optimierung des Forderungsmanagements in der Regel durch eine ganze Reihe von Beschlüssen nach §§ 28 Abs. 3, 19 Abs. 1, 16 Abs. 2 Satz 2 WEG vorzubereiten bzw. durch diese zu flankieren. So können die Wohnungseigentümer die Regelung der Art und Weise von Zahlungen sowie die Fälligkeit und die Folgen des Verzugs bestimmen. Wichtig sind insbesondere Beschlüs...mehr

Nach § 17 Abs. 2 WEG ist das Veräußerungsverlangen insbesondere dann gerechtfertigt, wenn der Wohnungseigentümer trotz Abmahnung wiederholt gröblich gegen die ihm nach § 14 Abs, 1, Abs. 2 WEG obliegenden Pflichten verstößt. Infrage kommt die konkrete Ausgestaltung einer Vermietung eines Wohnungseigentums an Feriengäste[1] oder der Fall, dass derjenige, der ein Wohnungseigent...mehr

Nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG können die Wohnungseigentümer die Kosten für einen besonderen Verwaltungsaufwand des gemeinschaftlichen Eigentums dem Veranlasser auferlegen. Zum besonderen Verwaltungsaufwand sind vor allem die Sondervergütungen des Verwalters zu zählen, die die Gemeinschaft dem Verwalter neben der Grundvergütung bereits versprochen hat, soweit ein Wohnungseigent...mehr

Solange der endgültige Ausfall des Hausgeldschuldners nicht feststeht, ist er bei Hausgeldbeschlüssen zu berücksichtigen, als wäre "nichts passiert". Der "endgültige Ausfall" dürfte in der Regel erst mit einer Restschuldbefreiung feststehen.mehr

Überblick Die Wohnungseigentümer können beschließen, dass sie am SEPA-(Basis-)Lastschriftverfahren teilnehmen müssen.[1] Streitig ist, ob die Teilnahme am Lastschrifteinzugsverfahren nur für nach § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG angeordnete Vorschüsse bestimmt werden kann.[2] Ein schutzwürdiges Interesse des Wohnungseigentümers daran, dass sein Konto nur wegen gleichbleibender, regelmä...mehr

Überblick In einer Wohnungseigentumsanlage entstehen Kosten. Soweit diese unmittelbar auf das Sondereigentum entfallen, ist es Aufgabe des jeweiligen Wohnungseigentümers, die entsprechenden Verbindlichkeiten zu erfüllen.[1] Auf welche Art und Weise er etwa für sein Gas, seinen Strom oder seine Grundsteuer die erforderlichen Mittel aufbringt, ist allein seine Sache. Anders lie...mehr

Ein Anspruch auf Rückzahlung zu viel gezahlten Vorschusses entsteht nicht bereits durch eine Zahlung, für die kein Bedarf besteht oder durch eine Einnahme der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Für einen Rückzahlungsanspruch bedarf es vielmehr eines Beschlusses nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG, mit dem nachträglich die Höhe der Vorschüsse angepasst wird.[1] Hat der Wohnungseigen...mehr

Der Verwaltervertrag ist nach derzeit h. M. kein Ort, die Rechte des Verwalters nach § 27 Abs. 1 WEG klarzustellen. Eine Vertragsregelung, die dem Verwalter etwa das Hausgeldinkasso erlaubt, ist nämlich weder eine Vereinbarung der Wohnungseigentümer untereinander im Sinne von § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG, noch stellt sie einen Beschluss nach § 27 Abs. 2 WEG dar.[1] Es ist zwar nicht...mehr

Die Vorschüsse beruhen auf § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG. Der Beschluss ist von den Wohnungseigentümern nach § 25 Abs. 1 WEG mit einfacher Mehrheit zu fassen. Gegenstand des Beschlusses sind: Vorschüsse zur Tragung der Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer i. S. v. § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG; Vorschüsse zu den nach § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG oder durch Beschluss vorgesehenen Rücklage...mehr

Die durch Beschluss gemäß § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG bestimmten Vorschüsse sind die Anspruchsgrundlage für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, von den Wohnungseigentümern das Hausgeld zu verlangen. Vor diesem Hintergrund liegt es mehr als nahe, dass die Wohnungseigentümer die Vorschüsse grundsätzlich vor Beginn des entsprechenden Kalenderjahres beschließen, damit diese Ansp...mehr

Obwohl § 27 Abs. 1 WEG hierzu keine ausdrückliche Regelung trifft, entspricht es der ganz h. M., dass der Verwalter die Ansprüche der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer anmelden muss, wenn ein Dritter in ein Wohnungseigentum zwangsvollstreckt.[1] Zu den Aufgaben nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG gehört auch die Verpflichtung, für eine Anmeldung nach § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG bevorrech...mehr

Einem Wohnungseigentümer kann nach dem Beschluss nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG ein Rückforderungsanspruch zustehen. Waren als Vorschuss 4.800 EUR geschuldet (Soll), sind auf ein Wohnungseigentum aber nur 4.000 EUR entfallen, muss der Beschluss nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG die Vorschüsse auf 4.000 EUR reduzieren. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist befugt, gegen dieses "G...mehr

Fehlt es an einer Vereinbarung, wird in der Praxis in der Regel entweder allgemein und damit abstrakt[1] oder im Einzelfall konkret mit dem Beschluss nach § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG und beruhend auf § 28 Abs. 3 WEG festgelegt, dass die Wohnungseigentümer das Hausgeld (meist wird nicht – wie es aber möglich wäre – zwischen den einzelnen Vorschüssen unterschieden) nicht nach Abruf...mehr

Der störende Wohnungseigentümer muss vor einem Entziehungsbeschluss abgemahnt werden.[1] Diese Abmahnung ist eine formfreie rechtsgeschäftsähnliche Erklärung, die der Verwalter oder einzelne Wohnungseigentümer aussprechen können.[2] Ferner ist ein Abmahnbeschluss möglich und zulässig.[3] Ausdrücklich ist eine Abmahnung zwar nur in § 17 Abs. 2 WEG für den Fall geregelt, dass ...mehr

Veräußert der vom Ausschließungsbeschluss betroffene Wohnungseigentümer sein Wohnungseigentum nicht freiwillig, so kann die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer in einem zweiten Schritt gegen ihn Klage erheben. Durch den Beschluss nach § 17 Abs. 1 WEG wird für einen Wohnungseigentümer eine Verpflichtung zur Veräußerung begründet, nicht aber die Wirkung der Entziehung erzeugt....mehr

Hat der Verwalter für ein Hausgeldverfahren einen Anspruch auf eine besondere Vergütung, darf er diese Sondervergütung – sofern das im Verwaltervertrag so bestimmt ist – dem Verwaltungsvermögen entnehmen. Diese Ausgabe ist in der Gesamtabrechnung als solche darzustellen und – ist nichts anderes bestimmt – auf sämtliche Wohnungseigentümer entsprechend § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG, ...mehr

Überblick Damit es nicht zu einer Vermischung des Gemeinschaftsvermögens bzw. – bei Bargeld – nicht zu einer Vermengung nach § 948 Abs. 1 BGB mit dem Vermögen des Verwalters kommt und um die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer davor zu schützen, dass Gläubiger des Amtsträgers auf das Verwaltungsvermögen zugreifen, ist der Verwalter verpflichtet, sämtliche eingenommenen Gelder...mehr

Will der Verwalter für eine "Anforderung" Dritte einschalten, z. B. einen Rechtsanwalt oder ein Inkassounternehmen[1], kann er dies unter den Bedingungen des § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG tun. Die Einschaltung eines Inkassounternehmens ist nicht sinnvoll, wenn dem Inkassounternehmen Kenntnisse der Besonderheiten des WEG-Rechtes fehlen.[2] Wird ein Rechtsanwalt gewählt, ist auch bei ...mehr

Die Fälligkeit der Vorschüsse bestimmt sich nach § 271 Abs. 1 BGB. Die Wohnungseigentümer können nach § 28 Abs. 3 WEG einen anderen Zeitpunkt bestimmen.[1] In der Praxis wird von dieser Beschlusskompetenz in der Regel Gebrauch gemacht und – wenn die Fälligkeit nicht ohnehin vereinbart ist[2] – bestimmt, dass das Hausgeld in bestimmten Raten zu bestimmten Zeitpunkten fällig is...mehr

Der Anspruch auf Schadensersatz ist nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG außergerichtlich vom Verwalter geltend zu machen. Unterlässt der Verwalter entsprechende Schritte, macht er sich schadensersatzpflichtig.[1] Gerichtliche Schritte des Verwalters gegen einen Wohnungseigentümer wegen Schadensersatzes bedürfen allerdings einer Ermächtigung nach §§ 27 Abs. 2, 19 Abs. 1 WEG. Die Vertr...mehr

Das Verlangen nach § 17 Abs. 1 WEG bedarf nach h. M. grundsätzlich eines Beschlusses[1], der nicht selbst die Entziehung des Wohnungseigentums zur Folge hat, sondern eine besondere Prozessvoraussetzung der folgenden Entziehungsklage darstellt. Es muss die Veräußerung des Wohnungseigentums verlangt werden. Dies muss sich unzweifelhaft aus der Beschlussformulierung, wie sie vo...mehr

Gegenstand Gegenstand der Beschlüsse sind die Vorschüsse (§ 28 Abs. 1 Satz 1 WEG) sowie die Nachschüsse und die Anpassung der Vorschüsse (§ 28 Abs. 2 Satz 1 WEG). Anlagen Ein "Hausgeldbeschluss" kann die Forderungen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gegen die Wohnungseigentümer im Einzelnen benennen. Dieser Weg ist zu bevorzugen. Ein "Hausgeldbeschluss" kann aber auch auf...mehr

Der Verwalter ist nach § 9b Abs. 1 Satz 1 WEG befugt, die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu vertreten. Ob er die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer auch vertreten darf – diese Frage stellt sich nur im Verhältnis der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zum Verwalter – ist nach § 27 Abs. 1, Abs. 2 WEG zu beantworten. In der Regel wird jeder Verwalter nach § 27 Abs. 1 Nr. ...mehr

Eine Ermächtigung kann nach § 27 Abs. 2 WEG durch Beschluss oder Vereinbarung ausgesprochen werden.[1] Soll der Verwalter durch Beschluss ermächtigt werden, hat er zu beachten, dass von einer ihm oder einem anderen Vertreter des Hausgeldschuldners übertragenen Stimmrechtsvollmacht kein Gebrauch gemacht werden darf. Das für den Hausgeldschuldner selbst geltende Stimmverbot de...mehr

Ist kein Verwalter bestellt und kommen wegen § 25 Abs. 2 Satz 1 WEG in einer zerstrittenen Zweiergemeinschaft keine Beschlüsse nach § 28 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Satz 1 WEG zustande, gelten keine Besonderheiten. Auch dort bedarf es also der Beschlüsse nach § 28 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Satz 1 WEG.[1]mehr

Der Verwalter ist nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG in der Regel berechtigt, im Namen der Gemeinschaft eine Stundung zu gewähren.[1] Die Wohnungseigentümer können ihn insoweit allerdings auch ausdrücklich ermächtigen. Bei Abschluss einer Ratenzahlungsvereinbarung, der eine Stundung zu Grunde liegt, ist allerdings Vorsicht geboten. Die mit der Vereinbarung verbundene Stundung entfäl...mehr

Ein ehemaliger Wohnungseigentümer ist nach h. M. für die Hausgeldforderungen Verpflichteter, die während seiner Eintragung im Wohnungsgrundbuch als Wohnungseigentümer fällig geworden sind. Haftungsklausel Haben die Wohnungseigentümer eine Haftungsklausel vereinbart (= Erwerberhaftung), haftet der Sondernachfolger kumulativ neben dem Alteigentümer. Hausgeld, das nach dem Eigent...mehr

Die Wohnungseigentümer können gegen Bereicherungsansprüche ggf. einen "Hinderungsbeschluss" fassen.[1] Die Motive für einen solchen Beschluss können verschieden sein. Meistens werden nicht genügend Mittel vorhanden sein. Zur Hinderung ist z. B. vorstellbar, die Mittel unter Berücksichtigung des geltenden Umlageschlüssels[2] im Gemeinschaftsvermögen zu belassen, weil dieses no...mehr

Die Kosten der Entziehungsklage gehören nach § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG zu den Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und sind dem Gemeinschaftsvermögen zu entnehmen. Ist dieses nicht auskömmlich, ist eine Sonderumlage zu erheben. Die Kosten sind, ist nichts anderes bestimmt, nach § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG auf alle Wohnungseigentümer umzulegen, auch den, gegen den sich die ...mehr

Die Verpflichtungen eines Wohnungseigentümers aus dem Beschluss nach § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG werden durch die Nachschüsse grundsätzlich nicht berührt.[1] Die Vorschüsse werden aber durch die Nachschüsse der Höhe nach begrenzt.[2] Ergibt sich – beruhend auf der Jahresabrechnung – ein geringerer Schuldsaldo, begrenzt dieser Saldo die Vorschüsse. Geschuldet ist dann nur, was auf...mehr

Der Beschluss über die Nachschüsse und die Anpassung der Vorschüsse beruht auf § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG. Hat es keinen Beschluss nach § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG und damit keine Vorschüsse gegeben oder wurde der Beschluss für unwirksam erklärt, kann der Beschluss nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG ausnahmsweise Grundlage für sämtliche Ansprüche eines Wirtschaftsjahres werden. Denn da gege...mehr

Ein Beschluss über eine Haftungsklausel wäre nichtig.[1] Nach h. M. können die Wohnungseigentümer hingegen eine Erwerberhaftung beschließen, wenn der Beschluss auf einer Öffnungsklausel (einer Vereinbarung nach § 23 Abs. 1 WEG) beruht, die den Wohnungseigentümern für den Beschluss einer Haftungsklausel eine Rechtsmacht einräumt (siehe auch § 48 Abs. 3 Satz 2 WEG). Ein solche...mehr

Die Wohnungseigentümer haben für die Bestimmung der Vorschüsse, also die Höhe des Hausgeldes, Ermessen.[1] Die "Ansätze" des Wirtschaftsplans zum Hausgeld (= die Beiträge der Wohnungseigentümer zu den Betriebs- und Verwaltungskosten sowie zur Erhaltungsrücklage) dürfen großzügig sein. Es ist zulässig, bei der notwendigen Schätzung der zu erwartenden Einnahmen und Ausgaben, i...mehr

Der Mieter kann den Vollzug der Versorgungssperre dadurch abwenden, dass er die Verbindlichkeiten des Vermieters erfüllt und der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer das rückständige Hausgeld zahlt.[1] Lehnt die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer aufgrund § 267 Abs. 2 BGB die Zahlungen des Mieters ab, handelt sie rechtsmissbräuchlich.[2] Der vermietende Wohnungseigentümer ka...mehr

Die Vollstreckung erfolgt im Wege der Zwangsversteigerung entsprechend § 1 ZVG bis § 161 ZVG. Da diese Vorschriften auf Zwangsversteigerungen wegen Geldforderungen konzipiert sind und nicht auf die Zwangsversteigerung wegen einer Handlung (Veräußerung) passen, ist für jede Vorschrift sorgfältig zu prüfen, ob sie entsprechend angewendet werden kann.[1] Streitig ist unter ande...mehr

Mit dem Eröffnungsbeschluss wird die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als Gläubigerin des Schuldners aufgefordert, ihre Forderungen innerhalb einer bestimmten Frist (mindestens 2 Wochen, höchstens 3 Monate) beim Insolvenzverwalter anzumelden. Anzumelden ist die Forderung nebst möglicher Nebenforderungen; Zinsen sind bis zum Zeitpunkt der Insolvenzeröffnung zu berechnen, w...mehr

Gegen den Anspruch auf Zahlung von Hausgeld wird von beklagten Wohnungseigentümern häufig geltend gemacht, dass der entsprechende Beschluss angefochten wurde oder anfechtbar bzw. nicht ordnungsmäßig sei. Diese Einwände müssen in einer Hausgeldklage erfolglos bleiben. Einwendungen gegen das formelle Zustandekommen und den sachlichen Inhalt des zugrunde liegenden Eigentümerbes...mehr

Wenn ein Wohnungseigentümer seine Pflichten als Wohnungseigentümer so schwer verletzt, dass sein Verbleiben in der Gemeinschaft für die übrigen Wohnungseigentümer unzumutbar wird, können die anderen Wohnungseigentümer von ihm die Veräußerung seines Wohnungseigentums verlangen. Steht ein Wohnungseigentum mehreren Wohnungseigentümern gesamthänderisch zu und stört nur einer von...mehr