Fachbeiträge & Kommentare zu WEG

Das AG gibt der Klage statt und fasst folgenden Beschluss: "K wird die Installation eines Außenwasserhahns in der Außenfassade […], Ostseite, gestattet. Es hat eine fachgerechte Montage zu erfolgen. Die Kosten der Montage und etwaige Folgekosten (z. B. Schäden am Gemeinschaftseigentum) sind von dem jeweiligen Sondereigentümer zu tragen. Auch die Kosten der Demontage zwecks A...mehr

Problemüberblick Im Fall geht es um die Frage, ob man einen Rechtsanwalt beauftragen kann, die Gemeinschaftsordnung auszulegen und ob diese Auslegung verbindlich sein kann. Auslegung der Gemeinschaftsordnung Wie die Gemeinschaftsordnung, präziser die dort enthaltenen Vereinbarungen, zu verstehen ist, kann durch ein Gutachten nicht geklärt werden. Auch nach Vorlage eines Gutacht...mehr

Das Wohnungseigentumsgericht kann einen Verwaltungsbeirat abberufen. Voraussetzung ist – es sei denn, dies wäre Förmelei –, dass ein Wohnungseigentümer zunächst auf einer Eigentümerversammlung beantragt, das Mitglied abzuberufen. Hat dieser Antrag keinen Erfolg, kann nach §§ 18 Abs. 2, 44 Abs. 1 Satz 2 WEG im Wege der Beschlussersetzungsklage auf eine Abberufung geklagt werd...mehr

Problemüberblick Im Fall geht es um die Frage, ob der klagende Wohnungseigentümer einen Ladungsmangel gegen Beschlüsse ins Feld führen kann. Formale Beschlussmängel und Anfechtung Ist ein Beschluss formal mangelhaft, müsste allein dies einer Anfechtungsklage zum Erfolg verhelfen. Die h. M. entscheidet anders. Nach dieser ist es am klagenden Wohnungseigentümer, einen formalen Be...mehr

Mit Erfolg! Die durch den Umlagebeschluss bestimmte Verteilung halte sich nicht mehr im Rahmen des weiten Ermessens, welches den Wohnungseigentümern bei der Kostenverteilung nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG zustehe. So liege es, wenn ein Umlageschlüssel willkürlich sei. Die Grenze der Willkür sei dabei nicht bereits dann erreicht, wenn es einen anderen Umlageschlüssel gebe, der n...mehr

Problemüberblick Im Fall geht es im Kern um die Frage, wie der Gebührenstreitwert für eine positive Feststellungsklage festzusetzen ist. Gebührenstreitwert für eine positive Feststellungsklage Bei positiven Feststellungsklagen ist der Gebührenstreitwert im Ausgangspunkt danach zu bestimmen, welche Ansprüche aus Sicht der klagenden Partei möglicherweise von dem Feststellungsantr...mehr

In der Gemeinschaftsordnung findet sich folgende Gestattungsvereinbarung (= eine Vereinbarung, nach der einem Wohnungseigentümer eine bauliche Veränderung i. S. v. § 20 Abs. 1 WEG gestattet ist): "Die Eigentümer der Einheiten 3 bis 6 sind berechtigt, soweit baurechtlich zulässig, im Bereich ihres Sondereigentums Balkone nachträglich anzubauen". Wohnungseigentümer K, Eigentüm...mehr

Wohnungseigentümer K, der eine abgeschlossene Berufsausbildung als Schlosser hat, durchbohrt die Fassade und bringt ohne eine Gestattung einen Außenwasserhahn an. Der Wasserhahn entspricht der DIN EN ISO 3822 Klasse 1 für den Lärmschutz. K bittet nachträglich erfolglos um eine Gestattung. Daher klagt K, gestützt auf § 20 Abs. 3 WEG, auf eine Gestattung. Eine über das bei geor...mehr

Nach h. M. ist es zulässig, beim Bestellungsbeschluss mehrere Kandidaten für den Verwaltungsbeirat auf einer gemeinsamen Liste im Wege der Blockwahl zu bestellen.[1] Gegen eine Blockwahl sollen jedenfalls dann keine Bedenken bestehen, wenn kein anwesender Eigentümer "Einwände" gegen dieses Wahlverfahren erhebt.[2] Kritisch hieran ist, dass Blockwahlen gegen die auch im Wohnun...mehr

Ein Verwaltungsbeirat ist bis zu seinem Tod – das Amt ist nicht "vererblich"[1] – und damit grundsätzlich ohne zeitliche Begrenzung bestellt.[2] Dem Gesetz ist eine Begrenzung der Amtsdauer unbekannt. Die Wohnungseigentümer sind freilich – auch durch Beschluss – berechtigt, die Amtsdauer zu begrenzen und die Verwaltungsbeiräte beispielsweise – entsprechend der maximalen Best...mehr

In der Versammlung am 2.9.2024 befassen sich die Wohnungseigentümer u. a. mit der Reparatur von Balkonen. Sie ermächtigen die Verwaltung, einen Sachverständigen zu beauftragen, der sich mit den Schäden an den Balkonen, deren Ursachen und geeigneten "Sanierungsmaßnahmen" befassen soll (TOP 8a). Ferner bestimmen sie zu TOP 8b, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer einen...mehr

B, ein Bauträger, teilt sein Grundstück nach § 8 WEG. Ein in seinem Eigentum stehendes Teileigentum verpachtet er von Anfang an an P, der dort ein Restaurant betreibt. Im Zuge der Errichtung der Wohnungseigentumsanlage baut B für die verpachteten Räume unter Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums eine Lüftungsanlage, ein Kühlaggregat, einen Ventilator und einen Flüssiggast...mehr

Die Wohnungseigentümer sollten nach oder bei der Bestellung zugleich – unter einem eigenen Tagesordnungspunkt – darüber beschließen, welcher Verwaltungsbeirat Vorsitzender und welcher Stellvertreter ist. Geschieht dies nicht, macht dies den Beschluss aber nicht ordnungswidrig.[1] Musterbeschluss: Bestellung eines Vorsitzenden und eines Stellvertreters TOP XX Bestellung eines ...mehr

Eine unbillige Benachteiligung i. S. v. § 20 Abs. 4 Hs. 1 WEG setzt voraus, dass die beabsichtigte Maßnahme bei wertender Betrachtung und in Abwägung mit den mit der baulichen Veränderung verfolgten Vorteilen einem verständigen Wohnungseigentümer in zumutbarer Weise nicht abverlangt werden darf. Nicht ausreichend ist, dass sich ein verständiger Durchschnittseigentümer nach d...mehr

Neben den genannten Beendigungsgründen gibt es eine Reihe weiterer, deren praktische Bedeutung allerdings gering ist. Überblick zu den wichtigsten weiteren Beendigungsgründen: Das Amt einer Person als Verwaltungsbeirat ist beendet, wenn die Wohnungseigentümer eine Bestellungszeit vereinbart oder beschlossen haben oder der Bestellungsbeschluss durch rechtskräftiges Urteil für ...mehr

Ohne Erfolg! Es liege tatsächlich ein schwerwiegender Verstoß vor, da die Teilnahme- und Mitwirkungsrechte des K in gravierender Weise ausgehebelt worden seien. Unabhängig davon, ob, wie die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ausführe, die Versammlung außerhalb der NRW-Haupturlaubszeit terminiert worden sei, halte die Kammer daran fest, dass von einer zeitlichen Dringlichke...mehr

Die Bestellung eines Verwaltungsbeirats ist vor allem – aber nicht nur – in größeren Wohnungseigentumsanlagen sinnvoll. Dennoch ist der Verwaltungsbeirat kein notwendiges "Organ". Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist auch ohne einen Verwaltungsbeirat handlungs- und funktionsfähig. Die Einsetzung eines Verwaltungsbeirats steht daher grundsätzlich im Belieben der Wohnung...mehr

Rz. 165 Allgemeines § 7h EStG gewährt erhöhte Absetzungen der Herstellungskosten für Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen bei einem im Inland belegenen Gebäude in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet oder städtebaulichen Entwicklungsbereich. Zu europarechtlichen Bedenken wegen des erforderlichen Inlandsbezugs vgl. Rz. 146. Als AfA-Vorschrift muss das Gebäude ...mehr

Rz. 170 Allgemeines § 7i EStG gewährt erhöhte Absetzungen der Herstellungskosten an einem im Inland belegenen Gebäude, das nach den jeweiligen landesrechtlichen Bestimmungen ein Baudenkmal ist. Zu europarechtlichen Bedenken wegen des erforderlichen Inlandsbezugs vgl. Rz. 146. Als AfA-Vorschrift muss das Gebäude im Rahmen der Einkunftserzielung eingesetzt werden, eine bestimmt...mehr

Ohne Erfolg! Allerdings habe K dem Grunde nach gegen B einen Schadensersatzanspruch wegen einer Pflichtverletzung des Verwalters. Bei Schäden eines Wohnungseigentümers wegen einer Pflichtverletzung des Verwalters könne der Wohnungseigentümer von der Gemeinschaft Schadensersatz verlangen. Anspruchsgrundlage des Wohnungseigentümers sei § 280 Abs. 1 BGB i. V. m. § 18 Abs. 2 WEG...mehr

Rz. 114 Ein Gebäude ist ein Bauwerk, das durch räumliche Umschließung Schutz gegen äußere Einflüsse gewährt, den nicht nur vorübergehenden Aufenthalt von Menschen gestattet, fest mit dem Grund und Boden verbunden und damit "ortsfest" ist sowie von einiger Beständigkeit und Standfestigkeit ist.[1] Rz. 115 Die räumliche Umschließung setzt nicht voraus, dass das Bauwerk nach all...mehr

Rz. 131 Stehen verschiedene Teile eines Gebäudes in jeweils unterschiedlichem Nutzungs- und Funktionszusammenhang, so sind steuerlich so viele selbstständige Wirtschaftsgüter anzunehmen, als Gebäudeteile in unterschiedlichem Nutzungs- und Funktionszusammenhang genutzt werden. Jeweils selbstständiger Nutzungs- und Funktionszusammenhang liegt vor bei eigenbetrieblicher Nutzung...mehr

In der Verwalterentgelt-Studie 2023 wurden die Verwalter auch gebeten, freiwillige Angaben zu Objektbestand, Umsatz und Mitarbeiterzahl zu machen. Daraus lassen sich ein paar Kennzahlen entwickeln (siehe Tabelle 5). Dazu wurden nach Größen sortiert fünf Gruppen gebildet. Unter F1 finden sich die Kennzahlen für das Fünftel der kleinsten Unternehmen, F5 steht dementsprechend f...mehr

Die Inhalte der bisher durchgeführten Verwalterentgelt-Studien spiegeln die Tätigkeitsschwerpunkte und Mitgliederstruktur der großen Immobilienverbände in Deutschland wider. Durchgeführt wurden diese Befragungen 2015, 2021, 2023 und 2025 von dem CRES – Center for Real Estate Studies. Einige der Ergebnisse stehen online unter www.steinbeis-cres.de/de/810/Immobilienverwaltung ...mehr

Zur Veranschaulichung der Deckungsbeitragsrechnung (siehe Tabelle 15) wurde als Beispiel ein Unternehmen mit zwei Bereichen gewählt: WEG- und Mietverwaltung.mehr

Gegenstand aller Verwalterentgelt-Studien war die Frage, was die Basisvergütung der Verwaltungsunternehmen üblicherweise nicht abdeckt. Gerade der Vergleich zwischen den Ausgaben von 2023 und 2025 kann hilfreiche Erkenntnisse hervorbringen. Der Fokus auf neue Vertragsabschlüsse im Jahr 2025 erlaubt bei Gegenüberstellung mit den Vereinbarungen in bestehenden Vertragsverhältni...mehr

Die Tabellen 26 und 27 spiegeln die Überlegungen im vorherigen Teilkapitel, sind jedoch auf den Gesamtbestand der Verwalter bezogen, sodass hier ein indirekter Vergleich der Entwicklung möglich ist. Basissätze 2023 für WEG-Verwaltungmehr

Auf der ersten Berechnungsstufe wird eine Teilkostenrechnung durchgeführt. Der Deckungsbeitrag I (DB I) ergibt sich aus dem Umsatz einer Leistung bzw. eines Produkts abzüglich der direkt zurechenbaren variablen Kosten für diese Leistung bzw. dieses Produkt. Im Fall einer Immobilienverwaltung bezieht sich dies auf ein einzelnes Auftragsverhältnis.mehr

An mehreren Stellen der Kostenkalkulation wurde bereits darauf hingewiesen, dass sich Bruttopreise ergeben, da die Verwalter ihre Angebote für Endkunden erstellen. Auch auf den folgenden Seiten ist dies zu bedenken. Außerdem sollte im Hinterkopf bleiben, was ebenfalls schon erwähnt wurde: Verwalter bieten meist vergleichbare Basisleistungen an, Unterschiede finden sich beim ...mehr

Werden Menschen befragt, warum Luxusautos teurer sind als die von anderen Herstellern oder wieso Haute Couture mehr kostet als vergleichbare Kleidung im Online-Handel, fällt häufig das Stichwort "Besonderheit", um die Preisunterschiede zu erklären. Diese Denkhaltung findet sich auch in der Immobilienverwaltung wieder. Wenn Marktteilnehmer im persönlichen Austausch davon beri...mehr

Wie Verwalter am besten vorgehen, um einen Ausgleich zur Inflation zu schaffen, wurde bereits in Grundsätze der Preiskalkulation, Kap. 1.1 ausgeführt. Hingewiesen wurde darauf, dass ein Inflationsausgleich allein nicht ausreicht, um den Aufwand zusätzlicher Aufgaben abzudecken. Das Statistische Bundesamt weist zwischen 2021 und 2023 folgende Steigerungen im allgemeinen Preis...mehr

Die Selbstkostenkalkulation funktioniert nur mit den erläuterten Parametern. Allerdings können unterschiedliche Werte eingesetzt werden, um zu prüfen, wie stark sich dies jeweils auf das Endergebnis auswirkt. Das Konzept der Rechnung bleibt gleich, bei den folgenden Zahlen können Veränderungen sinnvoll sein: Gewinnaufschlag Sachaufwand Anzahl der Wohneinheiten Beratungslast Stund...mehr

Für die Entwicklung von Vertragswerken gibt es in der Praxis eine große Spanne an Möglichkeiten, doch nicht jede Variante ist empfehlenswert. Etablierte Verwaltungsunternehmen greifen in der Regel auf bestehende Vertragsmuster zurück, sollten aber nicht vergessen, jeweils die aktuelle Rechtslage zu prüfen. Gerade die letzte Novelle des WEG brachte teilweise erhebliche Veränd...mehr

Für das Leistungsportfolio von Immobilienverwaltungen gelten drei wichtige Prinzipien: Vertragsfreiheit, Interessenkonflikte vermeiden und Verbraucherschutz. Daraus ergibt sich, dass die Immobilienverwaltungen grundsätzlich frei sind, was sie mit ihrem Auftraggeber vereinbaren, solange sie nicht im Widerspruch zu gesetzlichen Festlegungen handeln. Verbraucherschutz betrifft die ...mehr

Die meisten Immobilienarten verfügen über Parkmöglichkeiten, deren Verwaltung nicht zwingend mit den oben genannten Basissätzen oder den zuvor dargestellten Sonderleistungen abgegolten sind. Tabelle 30 zeigt, dass diese Leistungen in den letzten Umfragen zwischen 3 EUR und 5 EUR netto bzw. den entsprechenden 3,57 EUR und 5,95 EUR brutto vergütet wurden.mehr

Die Aufgabenschwerpunkte für Verwaltungsunternehmen WEG-Verwaltung, Sondereigentumsverwaltung, Mietverwaltung und gewerbliche Immobilienverwaltung und das entsprechende Leistungsspektrum von Immobilienverwaltern ergeben sich aus den rechtlichen und technischen Rahmenbedingungen. Zusätzlich kann die Eigentümerstruktur Einfluss auf die Mandatsgestaltung haben. 5.1 Rechtliches im Zus...mehr

Die Faustregel, dass Knappheit zu Preissteigerungen führt, hängt eng mit der ersten Erkenntnis zusammen. Denn knapp sind Dinge dann, wenn vielen Nachfragern wenige oder nur ein Anbieter gegenübersteht. Verändern sich die Zahlen auf beiden Marktseiten, bewegen sich auch die Preise. Natürlich tut sich bei Preisen mit der Zeit immer etwas. Denn hinter den Nachfragern steckt der...mehr

Überblick Die meisten der in diesem Kapitel dargestellten Methoden stammen ursprünglich aus der Betriebswirtschaftslehre, insbesondere dem innerbetrieblichen Rechnungswesen. Sie wurden für Fragestellungen der Immobilienverwaltung angepasst. In allen Fällen geht es darum festzulegen, zu welchem "Preis" eine Tätigkeit aufgenommen oder aufrechterhalten werden soll. Manche der v...mehr

Wenn GdWEs auf die Suche nach einer neuen Immobilienverwaltung gehen, steht oft der Wunsch im Raum, mehrere Angebote einzuholen. In allen bisher durchgeführten Verwalterentgelt-Studien zeigten sich hierzu beachtenswerte Trends. Neue Auftragsverhältnisse bieten viele Verwalter zu Preisen über denen ihres bisherigen Bestands an. Attraktivere Verwaltungsobjekte erhalten mehr Ange...mehr

Die einzelnen Leistungsangebote werden sortiert nach Aufgabenbereichen im Folgenden aufgeführt. Es lohnt sich sicherlich, sie mehrmals durchzugehen und das eigene Portfolio kritisch daraufhin zu überprüfen, welche Leistungen eine Verwaltung tatsächlich erbringen kann und will. Die Listen können zudem hilfreich sein, um sich gezielt auf Vertragsverhandlungen vorzubereiten. Bu...mehr

Natürlich gibt es gute und erfahrene Juristen, die hier beraten und die Vertragsgestaltung übernehmen können. Der Abschluss von Verwalterverträgen ist aber doppelte Routineaufgabe. Einerseits schließen Verwaltungsunternehmen hoffentlich mehr als nur einen Vertrag ab. Andererseits stehen sie alle vor einer vergleichbaren Herausforderung. Das haben schon seit längerer Zeit Anb...mehr

Das zuvor geschilderte allgemeine Berechnungsbeispiel basiert auf dem Materialverbrauch, weil dieser bei der industriellen Produktion im Vordergrund steht. Ergänzende Leistungen des Personals wurden durch Zuschläge, die sich meist aus Durchschnittswerten der Vergangenheit ergaben, einbezogen. Genau umgekehrt ist aus Sicht des Immobilienverwalters vorzugehen, da er eine Diens...mehr

Abbildung 3 wirft gleich zwei Fragen auf: Wie passt sie zur Regionalität, um die es in diesem Kapitel gehen soll, und was haben quadratmeterbezogene Wohnungsmieten mit Verwalterentgelten zu tun? Abb. 3: Verteilung der Wohnungsmieten in EUR/m2 in Deutschland (Stand 15.5.2022) Quelle: Zensus 2022 Zunächst ist es keine neue Beobachtung, dass die Wohnungsmieten in Deutschland weit...mehr

Auswertung aller Fristen aus der Bestandsaufnahme Organisation einer langfristigen Etatplanung für Instandhaltungsmaßnahmen, Modernisierungen und Sanierungen, Hinzunahme interner oder externer Sonderfachleute Planung, Organisation und Überwachung der Fristen aus der Bestandsaufnahme Einleitung von Maßnahmen, falls bei Wartungen und Prüfungen technische Mängel erkannt werden Ko...mehr

Die für die Abwicklung von Schäden im Gemeinschaftseigentum relevanten Vorschriften des WEG betreffen nur die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums. Die Verwaltung des Sondereigentums, insbesondere die Erhaltung, obliegt dem Wohnungseigentümer.mehr

Praxisrelevante gesetzliche Öffnungsklauseln sind folgende Bestimmungen: § 12 Abs. 4 WEG § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG (§ 21 Abs. 5 WEG) § 28 Abs. 3 WEG § 12 Abs. 4 WEG: Aufhebung einer Veräußerungsbeschränkung Wie bereits ausgeführt, kann die Veräußerung von Sondereigentum von der Zustimmung eines Dritten abhängig gemacht werden. Hierzu bedarf es einer Vereinbarung der Wohnungseigentüm...mehr

Für die Abwicklung von Versicherungsschäden am gemeinschaftlichen Eigentum ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zuständig, die durch den Verwalter als ihrem Organ handelt. Gesetzliche Grundlage für die Befugnis und Pflicht des Verwalters zur Abwicklung von Versicherungsschäden ist seine Funktion als Ausführungsorgan der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als deren ge...mehr

Nach dem Wortlaut des § 12 Abs. 1 WEG kommen als Zustimmungsberechtigte "andere Wohnungseigentümer" oder "ein Dritter" in Betracht. In der Praxis wird die Zustimmungsberechtigung in der Gemeinschaftsordnung in aller Regel auf den Verwalter übertragen. Zustimmung durch den Verwalter Die Zustimmung des Verwalters bedarf öffentlicher Beglaubigung. Im Fall einer Veräußerungszustim...mehr

Allgemein anerkannt ist, dass sich der Verwalter im Verwaltervertrag ein Sonderhonorar für den Fall einer Veräußerungszustimmung ausbedingen kann. Der Höhe nach dürfte ein solches bis zu 250 EUR je Zustimmung ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen. Zu beachten ist, dass niemals der Erwerber mit diesem Honorar belastet werden kann, sondern dass es sich stets zunächst um Koste...mehr

Teilweise wurde die Auffassung vertreten, der Verwalter sei als Annex zu der in § 19 Abs. 2 Nr. 3 WEG geregelten Versicherungspflicht auch zur Abwicklung aller Schäden im Sondereigentum verpflichtet. Begründet wurde dies mit der versicherungsrechtlichen Notwendigkeit, bei dem Abschluss der Gebäudeversicherung für das Gebäude insgesamt, also sowohl Gemeinschafts- als auch Sond...mehr