Fachbeiträge & Kommentare zu WEG

Wie im Fall der Bestellung und des Abschlusses des Verwaltervertrags ist auch im Fall der Abberufung und der Kündigung des Vertragsverhältnisses die Trennungstheorie zu beachten: Das Eine bedingt nicht automatisch das Andere, auch wenn die Konturen hier wie dort unscharf sind. Die Rechtsprechung ist insoweit (lebensnah) auch großzügig und legt einen Abberufungsbeschluss dera...mehr

Bestandteile einer Sache, die voneinander nicht getrennt werden können, ohne dass der eine oder der andere zerstört oder in seinem Wesen verändert wird (wesentliche Bestandteile), können nach § 93 BGB nicht Gegenstand besonderer Rechte sein. Zu den wesentlichen Bestandteilen eines Grundstücks gehören gem. § 94 Abs. 1 Satz 1 BGB die mit dem Grund und Boden fest verbundenen Sac...mehr

Das WEG schreibt die Schriftform für keine einzige Handlung in einer Wohnungseigentumsanlage vor. Es gibt aber eine Reihe von vor allem alten Gemeinschaftsordnungen, die für Vollmachten, z. B. für die Vertretung in einer Versammlung der Wohnungseigentümer, die Schriftform anordnen. Wirksamkeit Ob diese Schriftform-Vereinbarungen am 1.12.2020 durch das WEMoG[1] unwirksam gewor...mehr

Ist durch Gesetz die Textform vorgeschrieben, so muss eine lesbare Erklärung, in der die Person des Erklärenden genannt ist, auf einem dauerhaften Datenträger abgegeben werden. Ein dauerhafter Datenträger ist jedes Medium, das es dem Empfänger ermöglicht, eine auf dem Datenträger befindliche, an ihn persönlich gerichtete Erklärung so aufzubewahren oder zu speichern, dass sie ...mehr

Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) Die GbR ist zwar rechtsfähig,[1] kann aber nicht wirksam zur Verwalterin bestellt werden.[2] Der Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft muss nicht nur rechts- und geschäftsfähig sein, sondern darüber hinaus auch den weiteren Voraussetzungen genügen, deren Erfüllung das Wohnungseigentumsgesetz von dem Verwalter verlangt. Hiernach ...mehr

Die Entscheidung, ob die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer eine Sache kauft, müssen nach § 19 Abs. 1 WEG die Wohnungseigentümer durch Beschluss treffen oder nach § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG vereinbaren. Die Verwaltung kann diese Entscheidung als Organ der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer in ihrem Namen treffen, wenn die Wohnungseigentümer das vereinbart oder beschlossen haben...mehr

Unter einem Rechtsgeschäft versteht man einen juristischen Tatbestand, der aus einer oder mehreren Willenserklärungen und sonstigen Wirksamkeitsvoraussetzungen besteht oder bestehen kann, die erforderlich sind, um den mit der Willenserklärung oder den Willenserklärungen bezweckten Erfolg, z. B. eine Kündigung oder den Abschluss eines Mietvertrags, herbeizuführen. Rechtsgeschä...mehr

Das Grundstück muss im Miteigentum stehen (§§ 1008 ff. BGB). Steht das Grundstück einer Gesamthand zu (Gesamthandseigentum; z. B. BGB-Gesellschaft, Erbengemeinschaft etc.), muss dieses zunächst in das Eigentum von Mehreren übergehen und Bruchteilseigentum werden.[1] Es reicht allerdings, wenn zumindest zeitgleich der Erwerb der Miteigentumsanteile eingetragen wird.[2]mehr

Manchmal muss eine Person eine Frist einhalten oder einen Termin. Ein Beispiel hierfür ist, dass ein Handwerker verspricht, an einem Tag zu einer bestimmten Uhrzeit seine Arbeit aufzunehmen. Dann ist klar, wann von ihm eine Erfüllung verlangt werden kann. Manchmal ist es aber nicht so klar und weder das Gesetz noch ein Rechtsgeschäft sagen genau, wann eine Leistung fällig ist...mehr

Gem. § 2 WEG wird Wohnungseigentum durch die vertragliche Einräumung von Sondereigentum (§ 3 Abs. 1 Satz 1 WEG: Teilungsvertrag) oder durch Teilung (§ 8 Abs. 1 WEG: Teilungserklärung) begründet. In der Praxis wird Wohnungseigentum i. d. R. durch eine Teilungserklärung eines Bauträgers begründet.mehr

Leistet der Schuldner auf eine Mahnung des Gläubigers nicht, die nach dem Eintritt der Fälligkeit erfolgt, so kommt er durch die Mahnung nach § 286 Abs. 1 Satz 1 BGB in Verzug. Der Mahnung stehen nach § 286 Abs. 1 Satz 2 BGB die Erhebung der Klage auf die Leistung sowie die Zustellung eines Mahnbescheids im Mahnverfahren gleich. Mahnung ist entbehrlich Eine Mahnung ist für den...mehr

Der aufteilende Eigentümer kann Vereinbarungen über das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander (Gemeinschaftsordnung) treffen und zum Inhalt des Sondereigentums machen. Ein Zwang hierzu besteht nicht.[1] Ohne Gemeinschaftsordnung besteht unter allen Wohnungseigentümern dennoch ein gesetzliches Schuldverhältnis (Gemeinschaftsverhältnis), das den Regelungen des WEG un...mehr

Am besten bestimmen die Vertragsparteien die Fristen und Termine. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann mit der Verwaltung z. B. im Einzelnen vereinbaren, wann diese die Versammlung einzuberufen oder die Leistungen nach § 28 WEG zu erbringen hat. Die Wohnungseigentümer können diese Termine auch beschließen und die Verwaltung anweisen, diese Beschlüsse umzusetzen. Die ...mehr

Nach § 29 Abs. 1 Satz 1 GBO soll eine Eintragung im Grundbuch nur vorgenommen werden, wenn die Eintragungsbewilligung oder die sonstigen zu der Eintragung erforderlichen Erklärungen durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden nachgewiesen werden. Andere Voraussetzungen der Eintragung bedürfen, soweit sie nicht beim Grundbuchamt offenkundig sind, des Nachweises gem...mehr

Das BGB beschreibt die Sachen in seinem § 90 als "körperliche Gegenstände". Nicht in diesem Sinne "körperlich" sind beispielsweise Forderungen, Immaterialgüterrechte oder immaterielle Güter, z. B. das Urheberrecht. Für die Verwaltungen ist bei den Sachen aber eine andere Unterscheidung wichtig, nämlich die zwischen beweglichen (Mobilien) und unbeweglichen Sachen (Immobilien)...mehr

Nach § 8 Abs. 1 WEG (Teilung durch den Eigentümer) kann der Eigentümer eines Grundstücks durch Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt das Eigentum an dem Grundstück in Miteigentumsanteile in der Weise teilen, dass mit jedem Anteil Sondereigentum verbunden ist (Teilungserklärung).[1] Die Begriffe des "Grundstücks", des "Gebäudes" und der "Wohnung" entsprechen den Ausführungen z...mehr

Die Miteigentümer müssen sich darüber einigen, sich gegenseitig Sondereigentum einzuräumen. Diese Änderung bedarf einer Unbedenklichkeitsbescheinigung gem. § 22 Abs. 1 Satz 1 GrEStG.[1] Praxis-Beispiel Formulierung der Einigung "Wir sind uns über den vorstehenden Eigentumsübergang einig (§ 4 Abs. 2 WEG) und bewilligen und beantragen die entsprechende Anlegung von Wohnungsgrund...mehr

Jede Person kann in einer Wohnungseigentumsanlage grundsätzlich Eigentum erwerben und dadurch zu einem Wohnungs- (vgl. § 1 Abs. 2 WEG) oder Teileigentümer (vgl. § 1 Abs. 3 WEG) werden. In diesem Fall muss sich die Verwaltung im Einzelfall damit auseinandersetzen, wer diesen Wohnungseigentümer nach außen vertritt (dazu näher in Kap. 3). Dies gilt z. B. für eine GmbH oder eine...mehr

Ein Vertrag ist im Grundsatz ein Rechtsgeschäft, bei dem durch mindestens 2 übereinstimmende Willenserklärungen ein rechtlicher Erfolg erzielt werden soll. Der Vertrag kommt mithin in der Regel durch den Antrag der einen Seite und durch die Annahme dieses Antrags durch den anderen Beteiligten zustande. Ein Vertrag in diesem Sinne ist beispielsweise ein Dienst-, Kauf- oder We...mehr

Besitzt eine Person eine Vertretungsmacht, kann sie den Vertretenen rechtsgeschäftlich binden. Ob sie diese Bindung im Innenverhältnis herstellen darf, ist eine andere Frage. Sie stellt sich insbesondere für Verwaltungen in Wohnungseigentumsanlagen, denn nach § 9b Abs. 1 Satz 1 WEG kann die Verwaltung die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer in fast allen Belangen vertreten. I...mehr

In aller Regel bedarf es bei der Wiederbestellung nicht des Einholens von Vergleichsangeboten. Allerdings sind 3 Ausnahmen zu berücksichtigen:[1] Die Verwaltung erfolgt nicht mehr so effizient, wie dies in der Vergangenheit der Fall war; das Verhältnis zwischen Wohnungseigentümern und Verwalter hat sich aus anderen Gründen verschlechtert; die von dem bisherigen Verwalter angebo...mehr

Grundsätzlich müssen im Vorfeld der Beschlussfassung im Rahmen der Erstbestellung und auch bei einer Neubestellung des Verwalters mindestens 3 Vergleichsangebote übernahmebereiter Verwalter eingeholt werden und den Wohnungseigentümern mit dem Ladungsschreiben übersandt werden.[1] Insoweit genügt allerdings neben der namentlichen Bekanntgabe der Bewerber auch ein Angebotsspie...mehr

Grundsätze Sämtliche Wohnungseigentümer dürfen in der Eigentümerversammlung für den Verwalter stimmen, auch derjenige, der als Wohnungseigentümer zur Verwalterwahl steht und unabhängig davon, ob sie mit dem zu bestellenden Verwalter persönlich oder wirtschaftlich verbunden sind.[1] Auch der Verwalter ist im Fall seiner Wiederbestellung als bevollmächtigter Vertreter von Wohnun...mehr

Ein Teilungsvertrag bedarf nach §§ 3 Abs. 1 Satz 1, 4 Abs. 1 WEG folgender Inhalte: Bestimmung und Zuordnung der Miteigentumsanteile, Gegenstand des Sondereigentums, Einigung über die Einräumung von Sondereigentum, Zweckbestimmung. Ggf. Gemeinschaftsordnung. 2.2.1 Bestimmung und Zuordnung der Miteigentumsanteile Die Miteigentümer müssen die Anzahl der Miteigentumsrechte bestimmen s...mehr

Die Miteigentümer müssen bestimmen, welche Räume und Annexflächen künftig im Sondereigentum stehen sollen (= der Gegenstand des Sondereigentums). Ein Raum kann nach § 3 Abs. 1 Satz 2 WEG auch ein Stellplatz in einem oder außerhalb eines Gebäudes sein. Die Räume und Flächen sind sprachlich zu beschreiben und zusätzlich in einem Aufteilungsplan (§ 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 WEG) zu...mehr

Auch der von einer Verwaltung vorformulierte Verwaltervertrag unterliegt nach seinem Abschluss gem. § 310 Abs. 3 BGB der AGB-Kontrolle nach den §§ 305 ff. BGB, weil es sich dabei nach jedenfalls bislang h. M. um einen Verbrauchervertrag handelt.[1] Der Verwalter, der die Vertragsbedingungen i. S. v. § 305 Abs. 1 BGB stellt, handelt in Ausübung seiner gewerblichen oder selbst...mehr

Grundstückseigentümer i. S. v. § 8 Abs. 1 WEG ist jede natürliche oder eine juristische Person. In Betracht kommt nach h. M. auch, dass eine Gemeinschaft zur gesamten Hand[1], eine GbR, eine KG, OHG oder eine Bruchteilsgemeinschaft[2] die Grundstückseigentümerin ist.[3] Die Gemeinschaft setzt sich in diesem Fall an dem gebildeten Wohnungseigentum fort.[4] Der Aufteilende muss ...mehr

Der aufteilende Eigentümer muss bestimmen, welche Räume und Annexflächen künftig im Sondereigentum stehen sollen (= Gegenstand des Sondereigentums). Ein Raum kann nach § 3 Abs. 1 Satz 2 WEG auch ein Stellplatz in einem oder außerhalb eines Gebäudes sein. Die Räume und Flächen sind sprachlich zu beschreiben und zusätzlich in einem Aufteilungsplan (§ 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 WEG)...mehr

Will sich eine Person vertreten lassen, muss sie eine Vollmacht erteilen. Dies geschieht durch eine Erklärung (§ 167 Abs. 1 BGB). Die Person kann sich gegenüber dem zu Bevollmächtigenden oder dem Dritten erklären, dem gegenüber die Vertretung stattfinden soll. Der besonderen Mitteilung einer Bevollmächtigung durch den Vollmachtgeber steht es gleich, wenn dieser dem Vertreter...mehr

Eintragungsantrag Für die Eintragung des Teilungsvertrags bedarf es nach § 13 Abs. 1 Satz 1 GBO eines Antrags. Antragsberechtigt ist jeder, dessen Recht von der Eintragung betroffen wird oder zu dessen Gunsten die Eintragung erfolgen soll, vor allem also der Grundstückseigentümer. Für diesen Antrag wird häufig der Notar in Vollmacht tätig. Für die Entgegennahme des Antrags si...mehr

Die regelmäßige Verjährungsfrist von 3 Jahren beginnt, soweit nicht ein anderer Verjährungsbeginn bestimmt ist, nach § 199 Abs. 1 BGB mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der Gläubiger von den den Anspruch begründenden Umständen und der Person des Schuldners Kenntnis erlangt oder ohne grobe Fahrlässigkeit erlangen müsste. Praxis-Beispiel Vorschüs...mehr

2.1.1 Grundstück Grundstück ist jeder gegen andere Teile räumlich abgegrenzte Teil der Erdoberfläche, der auf einem besonderen Grundbuchblatt unter einer besonderen Nummer im Verzeichnis der Grundstücke eingetragen ist. Ein Buchgrundstück kann aus einem oder aus mehreren Flurstücken bestehen ("… Miteigentumsanteil an dem vereinigten Grundstück, bestehend aus den Flurstücken ....mehr

Der aufteilende Eigentümer muss die Anzahl der Miteigentumsrechte bestimmen sowie das Verhältnis der Miteigentumsrechte zueinander i. S. v. § 47 GBO. Dies geschieht, indem er das Grundstück in Miteigentumsanteile aufteilt (siehe hierzu auch oben Kap. 2.2.1). Mit jedem Miteigentumsanteil muss ein Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung oder an nicht zu Wohnzwecken dienenden...mehr

Rechtsgeschäfte können unter einer aufschiebenden oder einer auflösenden Bedingung vorgenommen werden: Eine aufschiebende Bedingung schiebt das Inkrafttreten der gewollten Rechtswirkungen hinaus. Die auflösende Bedingung macht die Weitergeltung des zunächst gültig in Kraft gesetzten Rechtsgeschäfts hingegen von einem ungewissen Ereignis abhängig. Aufschiebende Bedingung Wird ein...mehr

Die Wirksamkeit der Teilungserklärung hängt grundsätzlich nicht von der Zustimmung eines dinglich berechtigten Dritten ab.[1] Denn der Haftungsgegenstand als Ganzes bleibt unverändert, da die Summe aller Wohnungseigentumsrechte mit dem ungeteilten Grundstück identisch ist. Der aufteilende Eigentümer, der im gesetzlichen Güterstand lebt, bedarf auch keiner Zustimmung seines E...mehr

Jeder Mensch ist eine Person, in der Sprache des BGB eine "natürliche Person". Alle natürlichen Personen sind vor dem Gesetz gleich. Niemand darf nach dem Grundgesetz wegen seines Geschlechts, seiner Abstammung, seiner Rasse, seiner Sprache, seiner Heimat und Herkunft, seines Glaubens, seiner religiösen oder politischen Anschauungen benachteiligt oder bevorzugt werden. Und n...mehr

Der aufteilende Eigentümer muss nach h. M. bestimmen, ob ein Raum bewohnt werden darf oder nicht (siehe auch Teilungserklärung, Aufteilungsplan und Gemeinschaftsordnung (ZertVerwV), Kap. 4).[1] Bei dieser Anordnung handelt es sich nach h. M. allerdings nicht um einen Bestandteil der Teilungserklärung, sondern um eine Benutzungsbestimmung i. S. v. § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG und a...mehr

Die Miteigentümer müssen die Anzahl der Miteigentumsrechte bestimmen sowie das Verhältnis der Miteigentumsrechte zueinander i. S. v. § 47 GBO. Praxis-Beispiel Bestimmung der Miteigentumsanteile[1] A, B, C und D sind zu je 1/4 als Miteigentümer eines mit einem Mehrfamilienhaus bebauten Grundstücks im Grundbuch eingetragen. Das Mehrfamilienhaus besteht aus 4 Wohnungen. Die Wohn-...mehr

Die Teilungserklärung umfasst i. d. R. die Eintragungsbewilligung.[1] Das ist aber nicht zwingend. Die Eintragungsbewilligung muss einen klaren und bestimmten Inhalt haben. Ihr muss unzweideutig zu entnehmen sein, dass eine bestimmte Eintragung in das Grundbuch gewollt ist, an welchem Grundstück diese eingetragen werden soll, wer die Bewilligung abgibt und welchen Inhalt die...mehr

Ein Gebäude ist ein nach allen Seiten abgeschlossenes Bauwerk, das einer Nutzung zugängliche Räume enthält, durch räumliche Umfriedung Schutz gewährt und den Eintritt von Menschen gestattet.[1] Der Begriff "Gebäude" ist insoweit ein Unterbegriff des Begriffs "Bauwerk". Unter einem Bauwerk ist eine unter Verwendung von Arbeit und Material in Verbindung mit dem Erdboden hergest...mehr

Unter der Rechtsfähigkeit versteht die h. M. die Fähigkeit, Träger von Rechten und Pflichten zu sein. Rechtsfähig i. d. S. sind die Wohnungseigentümer, aber auch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Denn die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann nach § 9a Abs. 1 Satz 1 WEG Rechte erwerben und Verbindlichkeiten eingehen. Auch viele Verbände sind rechtsfähig.mehr

Die Miteigentümer können außerdem Vereinbarungen über das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander treffen (Gemeinschaftsordnung; dazu Teilungserklärung, Aufteilungsplan und Gemeinschaftsordnung (ZertVerwV), Kap. 1) und zum Inhalt des Sondereigentums machen. Ein Zwang hierzu besteht nicht.mehr

Ist eine Zeit für die Leistung weder bestimmt noch aus den Umständen zu entnehmen, so kann der Gläubiger die Leistung nach § 271 Abs. 1 BGB sofort verlangen, der Schuldner sie sofort bewirken. Dies gilt z. B. für die Forderungen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer aus Vorschuss oder Nachschuss, wenn die Wohnungseigentümer zur Fälligkeit nichts vereinbart oder nach § 28 A...mehr

2.3.1 Allgemeines Eintragungsantrag Für die Eintragung des Teilungsvertrags bedarf es nach § 13 Abs. 1 Satz 1 GBO eines Antrags. Antragsberechtigt ist jeder, dessen Recht von der Eintragung betroffen wird oder zu dessen Gunsten die Eintragung erfolgen soll, vor allem also der Grundstückseigentümer. Für diesen Antrag wird häufig der Notar in Vollmacht tätig. Für die Entgegennah...mehr

Grundstück ist jeder gegen andere Teile räumlich abgegrenzte Teil der Erdoberfläche, der auf einem besonderen Grundbuchblatt unter einer besonderen Nummer im Verzeichnis der Grundstücke eingetragen ist. Ein Buchgrundstück kann aus einem oder aus mehreren Flurstücken bestehen ("… Miteigentumsanteil an dem vereinigten Grundstück, bestehend aus den Flurstücken ..."). Das Flurst...mehr

3.4.1 Allgemeines Für die Eintragung der Teilungserklärung bedarf es nach § 13 Abs. 1 Satz 1 GBO eines Antrags. Antragsberechtigt ist jeder, dessen Recht von der Eintragung betroffen wird oder zu dessen Gunsten die Eintragung erfolgen soll, vor allem also der Grundstückseigentümer. Für diesen Antrag wird häufig der Notar in Vollmacht tätig. Für die Entgegennahme des Antrags s...mehr

Eine Wohnung (auch: Wohneinheit oder Einheit) sind alle zu demselben Wohnungseigentum gehörenden Einzelräume, die mit derselben Nummer gekennzeichnet sind. Zur Wohnung gehören daher wenigstens die zusammenhängenden Räume.[1] Zur Wohnung können aber auch Räume außerhalb ihres Abschlusses gehören, soweit sie dieselbe Nummer haben. In diesen Räumen darf man allerdings nicht woh...mehr

Die Begründung von Wohnungseigentum oder Teileigentum bedarf in bestimmten Fällen einer Genehmigung einer Behörde. Überblick Bebauungsplan Nach § 19 Abs. 2 BauGB dürfen durch die Teilung im Geltungsbereich eines Bebauungsplans keine Verhältnisse entstehen, die den Festsetzungen des Bebauungsplans widersprechen. Erhaltungssatzung Die Landesregierungen sind nach § 172 Abs. 1 Satz ...mehr

Das Wohnungseigentumsgesetz stammt aus dem Jahr 1951. Es hatte ursprünglich 64 Paragrafen. Der Anlass für die Schaffung der neuen Rechtsform eines Wohnungseigentums waren die verheerenden Auswirkungen des Zweiten Weltkriegs. In den Nachkriegsjahren hatte sich gezeigt, dass die "klassischen" Rechtsformen des Wohnungsrechts, nämlich das Eigentum und die Miete, nicht ausreichen...mehr

Wohnungseigentümer ist, wer zu Recht im Wohnungs- und/oder Teileigentumsgrundbuch eingetragen ist[1]; dies kann auch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer – auch in einer anderen WEG-Anlage – sein.[2] Wohnungseigentümer ist ferner, wer durch Erbfall, Umwandlung oder durch Zuschlag gem. § 90 Abs. 1 ZVG Wohnungseigentum erwirbt. Steht ein Wohnungs- und/oder Teileigentum mehr...mehr