Begründung von Wohnungs- und Teileigentum (ZertVerwV) / 2.3 Teilungsvertrag und Grundbuch

2.3.1 Allgemeines

Eintragungsantrag

Für die Eintragung des Teilungsvertrags bedarf es nach § 13 Abs. 1 Satz 1 GBO eines Antrags. Antragsberechtigt ist jeder, dessen Recht von der Eintragung betroffen wird oder zu dessen Gunsten die Eintragung erfolgen soll, vor allem also der Grundstückseigentümer. Für diesen Antrag wird häufig der Notar in Vollmacht tätig. Für die Entgegennahme des Antrags sind nach § 13 Abs. 3 GBO die für die Führung des Grundbuchs über das betroffene Grundstück zuständige Person und der von der Leitung des Amtsgerichts für das ganze Grundbuchamt oder einzelne Abteilungen hierzu bestellte Beamte (Angestellte) der Geschäftsstelle zuständig.

Eintragungsbewilligung

Die Eintragung wird nur umgesetzt, wenn derjenige sie bewilligt, dessen Recht von ihr betroffen wird (Eintragungsbewilligung). Der Eintragungsbewilligung sind nach § 7 Abs. 4 Satz 1 WEG als Anlagen der Aufteilungsplan (siehe Teilungserklärung, Aufteilungsplan und Gemeinschaftsordnung (ZertVerwV), Kap. 2.1) und eine Abgeschlossenheitsbescheinigung (siehe Kap. 2.2) beizufügen.

2.3.2 Form

Die Eintragung soll nur vorgenommen werden, wenn die Eintragungsbewilligung und/oder die sonstigen zu der Eintragung erforderlichen Erklärungen durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden nachgewiesen werden (§ 29 Abs. 1 Satz 1 GBO). Andere Voraussetzungen der Eintragung bedürfen, soweit sie nicht bei dem Grundbuchamt offenkundig sind, nach § 29 Abs. 1 Satz 2 GBO des Nachweises durch öffentliche Urkunden. Die Abgeschlossenheitsbescheinigung und die Aufteilungspläne müssen daher durch öffentliche Urkunden nachgewiesen werden.^[1]

Streitig ist, ob dem Grundbuchamt die Einigung nachgewiesen werden muss (materielles Konsensprinzip; § 20 GBO)^[2] oder ob die Eintragungsbewilligungen der Miteigentümer genügen (formelles Konsensprinzip; § 19 GBO).^[3]

[1] KG Berlin, Beschluss v. 17.6.2021,1 W 275/21, NotBZ 2022 S. 34.

[2] Ertl, DNotZ 1990, S. 39, 41.

[3] OLG Zweibrücken, Beschluss v. 12.11.1981, 3 W 96/81, OLGZ 1982 S. 263, 265.

2.3.3 Zustimmung von Dritten

Analog §§ 876, 877 BGB bedarf es nach h. M. im Einzelfall der Zustimmung eines Grundpfandgläubigers. Dies ist z. B. der Fall, wenn der Gegenstand und/oder der Inhalt von selbstständig belastetem Wohnungseigentum verändert wird.^[1] Anders ist es aber im Regelfall, wenn das dingliche Recht am gesamten Grundstück lastet.^[2]

[1] BGH, Beschluss v. 9.2.2012, V ZB 95/11, NJW 2012 S. 1226 Rn. 10.

[2] BGH, Beschluss v. 9.2.2012, V ZB 95/11, NJW 2012 S. 1226 Rn. 10.