Fachbeiträge & Kommentare zu Mieter

Rn 102 Eine formwechselnde Umwandlung einer einen Mietvertrag abschließenden Kommanditgesellschaft in eine rechtsfähige Außengesellschaft bürgerlichen Rechtes (BGH ZMR 01, 338) und der Wechsel im Gesellschafterbestand haben keinen Einfluss auf den Fortbestand der mit der Gesellschaft bestehenden Rechtsverhältnisse (s.a. BGH NZM 10, 280). Sie berühren die Identität der Gesell...mehr

Rn 23 Liegt eine Härte (Rn 20 f) vor, ist mit dieser das Interesse des Vermieters abzuwägen, die Modernisierungsmaßnahme über eine Mieterhöhung (mitzu-)finanzieren. Belange anderer Mieter, des Klimaschutzes und der Energieeinsparung spielen hingegen ebenso keine Rolle (BGH NJW 20, 835 [BGH 09.10.2019 - VIII ZR 21/19] Rz 33) wie andere Vermieterinteressen. Bei der Abwägung mi...mehr

Rn 13 Beruht die Erhöhungserklärung auf dem Umstand, dass sich Betriebskosten (§ 556 Rn 3) rückwirkend erhöht haben, zB die Grundsteuer, wirkt die Erhöhungserklärung nach § 560 II 2 auf den Zeitpunkt der Erhöhung der Betriebskosten, höchstens jedoch auf den Beginn des der Erklärung vorausgehenden Kalenderjahres zurück, sofern der Vermieter die Erklärung innerhalb von drei Mo...mehr

Rn 124 Im Falle eines Vermieterwechsels ist der frühere Vermieter verpflichtet, wenn zum Zeitpunkt des Wechsels der Abrechnungszeitraum (Rn 42) bereits abgelaufen ist (BGH NZM 07, 441 Rz 13). Dies soll auch für die im Zeitpunkt des Eigentümerwechsels laufende Abrechnungsperiode gelten, wenn der Mieter vor dem Eigentumsübergang ausgezogen ist (BGH NZM 07, 441 [BGH 04.04.2007 ...mehr

Rn 16 Dienstleistungen können naturgem nicht in Natur zurückgegeben werden, ebenso wenig nicht verkörperte Werkleistungen. Der Bereicherte schuldet also gem § 818 II Wertersatz, der sich nach der üblichen, hilfsweise der angemessenen, vom Empfänger ersparten, höchstens nach der (unwirksam) vereinbarten (BGHZ 111, 308) Vergütung bemisst (stRspr BGHZ 37, 259; 55, 135; 111, 308...mehr

Rn 22 § 555c IV macht bereits seinem Wortlaut, jedenfalls aber seinem Sinn und Zweck und seiner Entstehungsgeschichte nach für sämtliche Modernisierungsmaßnahmen – auch wenn es bei § 555b Nr 2 und Nr 7 zu keiner Mieterhöhung nach § 559 kommen kann – eine Modernisierungsankündigung nach Ermessen des Vermieters entbehrlich, wenn die dort genannten Voraussetzungen kumulativ erf...mehr

Rn 4 Dieser (alternative) Verfügungsgrund dient dem Schutz der Person vor körperlicher Gewalt (Art 2 II GG) und kodifiziert die bisherigen Rechtsprechungsgrundsätze (LG Bochum NJW-RR 90, 896 [LG Bochum 09.03.1990 - 5 S 22/90]; LG Braunschweig NJW-RR 91, 832 [LG Braunschweig 21.11.1990 - 3 T 44/90]). Die Gefahr darf nicht ganz unerheblich sein, Lebensgefahr ist aber nicht Vor...mehr

Rn 5 Das Mitbestimmungsrecht gem § 87 I Nr 9 BetrVerfG (vgl Junker FS Kreutz [10], 171; Bruns NZM 14, 539) betrifft (nur) die echten Werkmietwohnungen (LG Aachen ZMR 84, 280). Dagegen besteht bei Werkdienstwohnungen kein Mitbestimmungsrecht. Auch die Umwandlung einer Werkmietwohnung in eine Werkdienstwohnung unterliegt nicht der Mitbestimmung (OVG Münster WuM 95, 600 [OVG No...mehr

Rn 2 § 553 enthält bei Wohnraummiete eine Ausnahme von § 540 I 1 (Unzulässigkeit einer Gebrauchsüberlassung der Mietsache an Dritte), um den Bestandsschutz dem Mieter zu erhalten, der die Wohnung teilweise (eine vollständige Überlassung ist unzulässig, AG/LG Hamburg ZMR 05, 297 sowie Streyl NZM 05, 364) einen anderen überlassen möchte, BGH NJW 85, 130, 131. Gem MietRRG soll ...mehr

Rn 28 Der Vermieter muss eine einseitige empfangsbedürftige Erklärung in Textform (§ 126b) abgeben. Die Erklärung muss den Umfang der Vertragsänderung klar erkennen lassen. Insb muss der künftige Umlageschlüssel so eindeutig dargestellt werden, dass der Mieter die Abrechnung nachprüfen kann (LG Hamburg ZMR 98, 36). Eine Begründungspflicht sieht das Gesetz nicht vor. Die Erkl...mehr

Rn 17 § 577 Ia 1 Nr 2 sorgt dafür, dass die Sperrfrist des § 577a nicht über andere rechtliche Konstruktionen als gerade den Erwerb durch eine Personengesellschaft oder Miteigentümergemeinschaft umgangen werden kann. Zu den angesprochenen dinglichen Rechten, durch deren Ausübung dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch entzogen wird, s § 567 Rn 3. Rn 18 Die Sperrfrist beginnt g...mehr

Rn 13 Zuständig ist das Prozessgericht der Räumungsklage (Zö/Vollkommer Rz 9). Vor Erlass der Räumungsverfügung muss der Mieter entweder schriftlich angehört oder im Rahmen mündlicher Verhandlung die Gelegenheit zur Anhörung erhalten (Abs 4, ThoPu/Seiler Rz 7). Verfügungsanspruch ist der auf Zahlungsverzug gestützte Räumungsanspruch; Verfügungsgrund sind die aus Abs 3 sich e...mehr

Rn 20 Haben Eheleute während der Ehe in einem im Allein- oder Miteigentum stehenden Haus bzw einer Eigentumswohnung gelebt, ist eine damit verbundene Ersparnis an Mietaufwendungen als Nutzung vorhandenen Vermögens prägender Bestandteil der ehelichen Lebensverhältnisse (BGH FamRZ 90, 283; BGH FamRZ 95, 869; zu weiteren Einzelheiten vgl Vor § 1577 Rn 19 ff). Der Vorteil ist be...mehr

Rn 11 Eine nachhaltige Störung des Hausfriedens setzt voraus, dass eine Mietpartei die gem. § 241 II aus dem Gebot der gegenseitigen Rücksichtnahme folgende Pflicht, sich bei der Nutzung der Mietsache so zu verhalten, dass die anderen Mieter nicht mehr als unvermeidlich gestört werden, in schwerwiegender Weise verletzt (BGH NJW-RR 21, 1093 [BGH 22.06.2021 - VIII ZR 134/20] R...mehr

Rn 21 § 559c IV 1 ist nach § 559c IV 2 Nr 2, der auf Initiative des Rechtsausschusses (BTDrs 17/11894, 22) ins Gesetz eingefügt worden ist, ferner nicht anzuwenden, sofern eine Modernisierungsmaßnahme aufgrund eines Beschlusses nach § 20 I WEG durchgeführt wird (gemeint ist nicht ein etwaiger Grundlagenbeschluss; aA Hinz ZMR 19, 645, 648), der frühestens zwei Jahre nach Zuga...mehr

Rn 10 In diese Kategorie fallen Ansprüche des Streitverkünders gegen Dritte, die anstelle des Bekl alternativ als Schuldner der eingeklagten Leistung oder von Schadensersatz in Betracht kommen. Derartige Konstellationen liegen vor, falls für Baumängel entweder der Bauhandwerker oder der Baubetreuer einzustehen hat (BGHZ 70, 187 = NJW 78, 643), für einen Wasserschaden eine vo...mehr

Rn 13 Für Miet- oder Pachtverträge über unbewegliche Sachen ist nicht der Belegenheitsort (lex rei sitae) nach lit c, sondern der gewöhnliche Aufenthalt (Art 19) des Vermieters oder Verpächters nach lit d maßgeblich, wenn (i) der Vertragszeitraum 6 aufeinander folgende Monate nicht überschreitet, (ii) die Sache für den privaten Gebrauch überlassen wird und (iii) der Mieter b...mehr

Rn 1 Nach seiner amtlichen Überschrift regelt § 991 die Haftung des Besitzmittlers, mithin des gem § 854 unmittelbaren Besitzers, der – auch im mehrstufigen Besitzverhältnis, § 871 – für einen mittelbaren Besitzer (§ 868) den Besitz mittelt (zB Untermieter – Mieter – Zwischenvermieter – Vermieter). Unter I werden die Voraussetzungen für Ansprüche des Eigentümers auf Herausga...mehr

Rn 1 Das Vermieterpfandrecht erlischt nach § 562a 1 mit der Entfernung der Sachen vom Grundstück, zB wenn Sachen vom Mieter aus den von ihm angemieteten Räumlichkeiten in an Dritte vermietete Räumlichkeiten auf demselben Grundstück des Vermieters verbracht werden (Bremen ZMR 14, 30). Die gesetzliche Vorschrift ist unabdingbar. Rn 2 Das Pfandrecht erlischt nach neuerer Ansicht...mehr

Rn 6 Bauliche Veränderungen (§ 555b Rn 2) der Mietsache, die der Mieter oder ein Dritter, zB eine öffentlich-rechtliche Körperschaft, durchführt, sind keine Modernisierungsmaßnahme iSd I und begründen keinen Mieterhöhungsanspruch. Eine Mieterhöhung nach § 559 scheidet auch dann aus, wenn der Vermieter die Kosten der durch Dritte (etwa eine Gemeinde oder ein Versorgungsuntern...mehr

Rn 80 Der vermietende WEigtümer muss somit selbständig abrechnen oder, etwa durch den Verwalter als SonderE-Verw, abrechnen lassen. Dazu muss er in die entspr Belege beim Verw Einsicht nehmen und anhand der in der WE-Anlage geltenden Umlageschlüssel auf sich selbst umlegen (s.a. Rn 110). Anschließend muss er anhand der vereinbarten oder nach den nach § 556a III 1 geltenden U...mehr

Gesetzestext Veränderungen oder Verschlechterungen der Sache, welche durch die ordnungsmäßige Ausübung des Nießbrauchs herbeigeführt werden, hat der Nießbraucher nicht zu vertreten. Rn 1 Hält sich der Nießbraucher an die gesetzlichen und vereinbarten Ausübungsschranken, so haftet er, ähnl wie der Mieter, § 538, nicht für die normale Abnutzung der Sache. Der Pflichtenumfang d...mehr

Rn 12 Es ist nach § 559b I 2 anzugeben, welche Modernisierungsmaßnahme(n) im Einzelnen durchgeführt wurde(n). Dazu ist keine in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht erschöpfende Begründung zu bieten. Es ist ausreichend, die durchgeführte Maßnahme so zu beschreiben, dass der Mieter, wenn auch unter Umständen unter Zuhilfenahme einer bautechnisch oder juristisch sachkundigen...mehr

Rn 10 Gem § 986 I 2 kann der Eigentümer auch vom mittelbaren Besitzer Herausgabe verlangen, obwohl dieser die herausverlangte Sache begriffsnotwendig nicht ›in Händen hält‹. Da der Anspruch somit nur auf Einräumung des mittelbaren Besitzes durch Abtretung des Herausgabeanspruchs zu richten ist, § 870, und eine solche Abtretung nach § 894 ZPO mit Eintritt der Rechtskraft eine...mehr

Rn 83 Der frühere Vermieter muss über die zum Zeitpunkt des Vertragsüberganges bereits abgeschlossenen Abrechnungszeiträume abrechnen und bleibt insoweit berechtigt und verpflichtet (BGH NZM 13, 854 [BGH 25.09.2013 - VIII ZR 280/12] Rz 18; 07, 441 Rz 13; 05, 17 zur Gewerberaummiete). Gleiches gilt für den Erwerber im Wege des Zwangsversteigerungsverfahrens nach § 57 ZVG (BGH...mehr

Rn 121 Ist der Mieter nach § 536 I 1 ganz oder teilweise von der Entrichtung der Miete befreit, betrifft das auch die Abrechnung. Unter Anwendung des § 536 ist daher eine Nachforderung zu reduzieren (BGH NJW 11, 1806 [BGH 13.04.2011 - VIII ZR 223/10] Rz 11). Grundlage der Minderung ist die Nachforderung. Hierauf ist die Minderungsquote anzuwenden. Hat der Mangel nur vorüberg...mehr

Rn 2 Das bedingungsfeindliche (BGH NJW 15, 934 Rz 34; KG NJW-RR 1998, 296; LG Hamburg ZMR 05, 367, 368; zulässig sind aber Rechts- und Potestativbedingungen, LG Berlin GE 11, 1231; GE 10, 1541) und wirksam (§ 558 Rn 7) nicht vor Ablauf der Sperrfrist (§ 558 Rn 5) zu stellende Mieterhöhungsverlangen (§ 558 I 1) ist eine einseitige empfangsbedürftige Willenserklärung auf Zusti...mehr

Rn 21 Der Neubeginn der Verjährung bestimmt sich nach § 212. Soweit der Mieter den Anspruch mittels deklaratorischen Anerkenntnisses anerkennt, läuft anschließend wiederum die Frist des § 548. Durch § 204 Nr 7 ist im Falle des selbstständigen Beweisverfahrens eine Hemmung der Verjährung angeordnet. Darüber hinaus kommt § 203 zum Tragen, wenn zwischen den Parteien Verhandlung...mehr

Rn 6 Vor einer Kündigung muss die drohende Gesundheitsgefährdung nicht nach § 536c angezeigt werden. Der Mieter muss aber grds nach § 543 III 1 eine angemessene Abhilfefrist gesetzt oder eine Abmahnung erteilt haben (BGH NZM 11, 32 [BGH 13.04.2010 - VIII ZR 206/09] Rz 3; NJW 07, 2177 [BGH 18.04.2007 - VIII ZR 182/06] Rz 10). Einer Fristsetzung oder Abmahnung bedarf es nach §...mehr

Der Mieter hat nur ein Recht zum Gebrauch der Mietsache, der Pächter hat das Recht, aus der Pachtsache einen Ertrag zu ziehen. Das setzt voraus, dass dem Pächter Inventar zur Verfügung gestellt wird.[1] Die dem Pächter zustehenden Erträge können in einem gewerblichen Gewinn, den Feldfrüchten des Grundstücks, den Fischen eines Gewässers oder dem Holz eines Waldes bestehen. Hi...mehr

Rn 17 Der Vermieter darf bei der Einordnung für besondere Merkmale seiner Wohnung keine Zuschläge erheben, etwa für nicht auf den Mieter abgewälzte Kosten für Kleinreparaturen (LG Dortmund NZM 07, 245, 246; AG Frankfurt WuM 06, 204 [AG Frankfurt am Main 14.02.2006 - 33 C 3732/05-67]). Der Vermieter darf auch keinen Zuschlag in dem Fall nehmen, dass eine Schönheitsreparaturen...mehr

Rn 4 Zunächst gilt es zwischen den Oberbegriffen des Handlungsstörers bzw Zustandsstörers zu unterscheiden. Dadurch erfolgt eine Abgrenzung zwischen aktivem Tun oder Unterlassen einerseits und der Herrschaft über eine Sache andererseits. Die Kasuistik zu diesen Begriffen ist nahezu unübersehbar, zumal auch die Begrifflichkeiten selbst als nicht praxiskonform bezeichnet und d...mehr

Rn 16 Sind Täter und Opfer gemeinsam Eigentümer der Wohnung oder deren Mieter, ist die Wohnungsüberlassung nach II 1 zu befristen. Dabei wird keine Höchstdauer genannt. Im Einzelfall wird deshalb zu entscheiden sein, wie den Umständen des Einzelfalles, insb den Möglichkeiten der Auflösung zu Grunde liegender Rechtsverhältnisse (Kündigung des Mietvertrages, Teilungsversteiger...mehr

Rn 13a Wird die Mietsache erstmalig mittels Glasfaser an ein öffentliches Netz mit sehr hoher Kapazität iSd § 3 Nr 33 TKG angeschlossen, ist die Erhöhung nach § 559 I 1 nur dann zulässig, wenn der Mieter seinen Anbieter von öffentlich zugänglichen Telekommunikationsdiensten über den errichteten Anschluss frei wählen kann und der Vermieter kein Bereitstellungsentgelt gem § 72...mehr

Rn 15 Nach Zugang (§ 130) einer Modernisierungsankündigung hat der Mieter für sämtliche Betroffene iSv Rn 4 als Obliegenheit (s § 241 Rn 28) dem Vermieter solche Mieterinteressen (Rn 4 ff) mitzuteilen, die einer Duldung (§ 555d I) oder einer Mieterhöhung (§ 559 I) entgegenstehen können. Die Mitteilung soll es dem Vermieter erleichtern, vor Baubeginn zu beurteilen, ob die Mie...mehr

Rn 10 Dieser Befristungsgrund ist mit dem in § 564c II Nr 2 Buchst b aF identisch. Maßgebend ist, ob der Vermieter die Räume in zulässiger Weise beseitigen oder so wesentlich verändern oder instandsetzen will, dass die Maßnahmen durch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert würden. Mit Beseitigung ist primär der vollständige Abriss des Gebäudes gemeint, es...mehr

Rn 3 Nach § 211 Nr 2 ist außerdem das Gericht zuständig, in dem sich die Wohnung der Beteiligten befindet. Zuständigkeitsbegründend ist nur eine gemeinsame Wohnung, auch wenn die Beteiligten innerhalb dieser Wohnung getrennt leben. Das Führen eines auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalts (vgl § 2 I GewSchG) ist nicht erforderlich. Nutzen die Beteiligten 2 abgeschlossene W...mehr

Rn 194 Nach § 535 I 3 hat grds der Vermieter die auf der vermieteten Sache ruhenden Lasten (s § 103 Rn 1) zu tragen. Das sind sämtliche Lasten, die ihn als Eigentümer oder dinglich Berechtigten treffen. Die Verpflichtung des Vermieters betrifft sowohl die öffentlich-rechtlichen Lasten, zB Grundsteuern (Hamm ZMR 86, 198), Kanalisationsgebühren, Schornsteinfegergebühren, Straß...mehr

Rn 8 Als Alternativen/Ergänzung zur Zwangsvollstreckung kommen in Betracht: Anprangerung (zB Übersendung der Einzelabrechnung, PowerPoint Präsentation; Aushang im Treppenhaus ist unzulässig), Verlangen nach Entziehung gem § 17, Hausgeldausfallversicherung, Versorgungssperre. Die GdW ist berechtigt, einen Säumigen vom Leistungsbezug auszuschließen (BGH ZMR 05, 880, 881; LG Mü...mehr

Rn 31 Nach vorbehaltloser Übernahme der Mieträume trägt der Mieter die Beweislast für das Vorliegen eines zur Kündigung berechtigenden Mangels (BGH IMR 21, 17). Zum Kündigungszugang per Einschreiben/Rückschein: Rostock IMR 21, 192. Eine im Vorprozess festgestellte Mietzahlungspflicht ist für den Kündigungsprozess bindend (Kobl NJW-RR 05, 1174 [OLG Koblenz 02.11.2004 - 12 U 1...mehr

Rn 118 Nachforderungen aus einer formal wirksamen Abrechnung verjähren nach § 195 jew in 3 Jahren nach Zugang beim Mieter. Korrigiert der Vermieter eine grds wirksame Abrechnung innerhalb der Abrechnungsfrist, ändert sich nichts. Korrigiert er sie nach Ablauf der Abrechnungsfrist, ändert das auch nichts: Nachzahlungen und Guthaben waren bereits mit Zugang der formal wirksame...mehr

Rn 2 Vereinbarungen gem § 566c sind Rechtsgeschäfte zwischen Vermieter und Mieter über die Mietforderung. Dazu gehören insb die Zahlung der Miete, die Stundung der Miete, Erlass der Miete und Aufrechnungsvertrag (LG Berlin GE 08, 1428). § 566c gilt nicht für Fälle der Vertragsänderung wie die dauerhafte Senkung der Miete (vgl BGH NZM 02, 291 noch zu § 574 aF). Zum Mieterdarl...mehr

Rn 3 Jeder WEigtümer (dazu Vor §§ 1–49 Rn 1) ist grds stimmberechtigt. Einzelne Personen verschiedener Rechtsgemeinschaften nach §§ 741 ff BGB sind als unterschiedliche ›Köpfe‹ anzusehen. Ein werdender WEigtümer iSv § 8 III (BGH ZMR 16, 299 Rz 13) ist ebenso wie der Inhaber isolierter Miteigentumsanteile stimmberechtigt. Der Zweiterwerber (Vor §§ 1–49 Rn 14) hat kein Stimmre...mehr

Rn 3 Der Begriff ›Maßnahme‹ iSv § 555a I ist ein Tun des Vermieters selbst oder auf seine Veranlassung. Das Tun kann ua ein Bauen, Inspizieren, Reinigen, Reparieren, Pflegen, Putzen, Schmieren, Warten sein. Instandhaltung ist Inbegriff der Maßnahmen, die geeignet sind, normale und verbrauchsbedingte Abnutzungserscheinungen zu beseitigen und vor drohenden Schäden zu schützen ...mehr

Rn 3 Gesamtschuld: gemeinsame Aufnahme eines Darlehens (RGZ 71, 113, 117), gemeinschaftlich begründete Zahlungspflichten mehrerer Kunden eines Energieversorgungsunternehmens (BGH NZM 21, 819), Schiedsparteien ggü Schiedsgericht (BGHZ 55, 344, 347), mehrere durch Prozessvergleich verpflichtete Parteien (KG NJW-RR 88, 1406), mehrere Grundstückserwerber bzgl Verpflichtungen aus...mehr

Rn 27 Das Gutachten muss Angaben über die Tatsachen enthalten, aus denen die geforderte Mieterhöhung hergeleitet wird, und zwar in einem Umfang, der es dem Mieter gestattet, der Berechtigung des Erhöhungsverlangens nachzugehen und diese zumindest ansatzweise selbst zu überprüfen (BGH WuM 18, 509 17 Rz 18; NJW 16, 1385 Rz 10). Der Sachverständige muss daher eine Aussage über ...mehr

Rn 20 Hier gelten die Ausführungen zum Mieterwechsel reziprok. Hinzu kommen jedoch zahlreiche Fallkonstellationen eines gesetzlichen Vermieterwechsels, wie sie insb in den §§ 565 (gewerbliche Zwischenvermietung) und 566 (Veräußerung bricht nicht Miete) geregelt sind. Darüber hinaus kann ein Vermieterwechsel auch bei den sog Umwandlungsfällen eintreten, dh wenn ein Mietshaus ...mehr

Rn 11 Es genügt bereits der Hinweis, dass die Wohnung dringend für die Unterbringung eines aktiven Bediensteten benötigt wird (§ 576 I Nr 1, Leonhard AnwZert MietR 5/22 Anm 1). Bei formell wirksamer Angabe der materiell berechtigten Kündigungsgründe kann in einer derartigen Konstellation mit verkürzten Fristen das Mietverhältnis beendet werden (Stuttg WuM 86, 132 f [OLG Stut...mehr

Rn 5 Nach dem Wortlaut des Gesetzes richtet sich der Anspruch gegen denjenigen, der eine Anlage herstellen will oder der eine bereits errichtete Anlage hält. Beides wird von dem Störerbegriff des § 1004 umfasst. In erster Linie sind der Eigentümer des Grundstücks, auf welchem die Anlage errichtet werden soll oder errichtet wurde, und der Eigentümer der Anlage – ohne Rücksich...mehr

Rn 7 Dies ist jeder (Mit-)Besitzer der Mietsache, der nicht im Räumungstitel selbst aufgeführt ist, etwa Ehegatte (AG Hanau NZM 13, 728), Lebensgefährtin (LG Mönchengladbach NJW 14, 950, 951 [LG Mönchengladbach 10.12.2013 - 2 T 62/13]); erwachsene Kinder (Börstinghaus/Eisenschmid Rz 24); Mitglieder von Wohngemeinschaften (Zö/Vollkommer Rz 5), Untermieter (LG Berlin NJW-RR 16...mehr