Fachbeiträge & Kommentare zu Miete

Die Zehnerjahre waren paradiesisch für den Erwerb von Wohnungen und Häusern – die Zeiten sind wohl vorerst vorbei. Derzeit ist Kaufen teurer als Mieten, heißt es im aktuellen Empirica-Index. Im Durchschnitt aller Baujahre sinken die Indices von Eigentumswohnungen (-1,6 %) sowie von Ein- oder Zweifamilienhäusern (-1,5 %) im Empirica-Immobilienpreisindex für das 2. Quartal 2023...mehr

Der Austausch einer Heizungsanlage gegen eine neue, energieeinsparende, moderne Heizung ist zunächst eine Modernisierungsmaßnahme nach § 555b Nr. 1 BGB. Voraussetzung ist, dass Endenergie nachhaltig eingespart wird und somit eine energetische Modernisierung vorliegt. Wenn diese Voraussetzungen vorliegen, kann der Vermieter nach §§ 559 ff. BGB die Miete um 8 % der für die Woh...mehr

In Städten und Gemeinden, die die Bundesländer per Rechtsverordnung der Geltung der Mietpreisbremse unterstellt haben, ist die zulässige Miethöhe bei neu abgeschlossenen Mietverträgen beschränkt. Um Mietern die Rückforderung überhöhter Miete zu erleichtern, sieht § 556g Abs. 3 BGB einen Auskunftsanspruch vor. Demnach muss der Vermieter dem Mieter auf Verlangen Auskunft über ...mehr

Der BGH folgt im Kern der 63. Zivilkammer, beurteilt den Beginn der Verjährung allerdings anders als diese. Der Auskunftsanspruch nach § 556g Abs. 3 BGB verjährt selbstständig und unabhängig von dem Anspruch des Mieters auf Rückzahlung überzahlter Miete innerhalb der regelmäßigen Verjährungsfrist von 3 Jahren (§ 195 BGB). Die Verjährungsfrist beginnt dabei nicht mit der Entst...mehr

Der Austausch von Gaseinzelöfen durch Anschluss an die Zentralheizung mit Heizkörpern und Thermostatventilen ist eine Maßnahme zur Einsparung von Endenergie gemäß § 555b Nr. 1 BGB. Der Mieter ist daher zur Duldung verpflichtet, der Vermieter ist berechtigt, die Miete nach § 559 BGB zu erhöhen.[1] In der Regel ist mit einer solchen Maßnahme auch eine Verbesserung des Wohnkomfo...mehr

Anlagen der Kraft-Wärme-Kopplung erzeugen gleichzeitig Strom und Heizwärme. Die Erzeugung von Strom erfolgt beispielsweise durch einen fossilen Brennstoff wie Gas. Die hierdurch produzierte Abwärme wird in ein gekoppeltes Heizungssystem eingespeist. Die Einsparung von Primärenergie ist bei dieser Art der Stromerzeugung klar gegeben. Im Rahmen einer möglichen Mieterhöhung nach ...mehr

Rz. 181 Zu den nach § 4 Abs. 1 Nr. 12a UStG steuerfreien Leistungen der Vermietung und Verpachtung von Grundstücken gehören auch die damit in unmittelbarem wirtschaftlichen Zusammenhang stehenden üblichen Nebenleistungen.[1] Bei der steuerpflichtigen Grundstücksvermietung[2], z. B. von Bürogebäuden, ist die Abgrenzung der unselbstständigen Nebenleistungen zur Vermietung gege...mehr

Rz. 3 Die gem. § 15 Abs. 2 und 3 UStG wegen der Ausführung steuerfreier Umsätze vom Abzug ausgeschlossenen Vorsteuern gehören beim leistenden Unternehmer zu den Kosten des Umsatzes. Der Unternehmer wird diese Kostenbelastung regelmäßig bei seiner Preisbildung berücksichtigen, weil er nicht bereit sein wird, seinen Gewinn um die nichtabzugsfähigen Vorsteuern zu mindern. Gelin...mehr

Rz. 133 Die vom Gesetzgeber von Anfang an in § 9 UStG vorgesehene Möglichkeit, gem. § 4 Nr. 12 UStG steuerfreie Vermietungsleistungen und ähnliche Umsätze als steuerpflichtig zu behandeln, hat wohl die größte praktische Bedeutung bei der Anwendung des § 9 UStG. Ob sich wirtschaftlich die Behandlung von gem. § 4 Nr. 12 UStG steuerfreien Umsätzen als steuerpflichtig lohnt, mus...mehr

Rz. 194 Allein der leistende Unternehmer hat die Entscheidung zu treffen, ob er einen der in § 9 UStG erwähnten steuerfreien Umsatz als steuerpflichtig behandeln will. Er wird dabei die wirtschaftlichen Vor- und Nachteile abwägen, die sich aus der Anwendung des § 9 UStG ergeben. Seine Leistungsempfänger können von ihm nicht verlangen, dass er § 9 UStG anwendet oder nicht (me...mehr

Rz. 220 Die systematischen Grundsätze beim Schadensersatz sind eigentlich denkbar einfach: Liegt ein Schadensersatz vor, ist mangels Leistungsaustausch ein der USt unterliegender Vorgang nicht vorhanden, es entsteht keine USt. Wenn aber zwischen dem Leistenden und dem Leistungsempfänger ein Rechtsverhältnis besteht, in dessen Rahmen gegenseitig Leistungen ausgetauscht werden...mehr

Rz. 54 Eine Änderung liegt vor, wenn sich der Wert der Gegenleistung, die der Leistende für seine Leistung erhält oder erhalten soll, mindert oder erhöht. Diese Gegenleistung muss sich erhöht oder gemindert haben. Auf die Gründe, die für die Ermäßigung oder Erhöhung der Gegenleistung maßgebend waren, kommt es nicht an.[1] Dies kann sich durch Vereinbarung oder durch Rechtsfo...mehr

Rz. 138 Die zur Vermeidung einer Vorsteuerberichtigung gem. § 15a UStG notwendige Dauer der Anwendung des § 9 UStG auf die gem. § 4 Nr. 12 UStG steuerfreien Vermietungsumsätze von 10 Jahren führt erfahrungsgemäß nicht dazu, dass die aus den Herstellungskosten eines Mietgebäudes (sofort) abziehbaren Vorsteuern von den in diesen 10 Jahren anfallenden USt auf die Mieten übertro...mehr

Rz. 165 Mit der Neufassung des § 9 Abs. 2 UStG durch das StMBG zum 1.1.1994 (Rz. 14) lebt die a. F. des § 9 Abs. 2 UStG zwar noch indirekt über die in Rz. 157ff. dargestellte Übergangsregelung in § 27 Abs. 2 Nr. 1 und 2 UStG weiter fort; sie ist aber zugleich von dem neuen Wortlaut des § 9 Abs. 1 UStG mitumfasst, denn ab dem 1.1.1994 ist danach der Verzicht auf die Steuerbef...mehr

Rz. 77 Es muss zur Anwendbarkeit des § 9 UStG an einen anderen Unternehmer geleistet werden. Das BVerfG hat in seinem Beschluss v. 11.6.1985[1] entschieden, dass die Auffassung des BFH, wonach die Beschränkung des Optionsrechts in § 9 UStG auf Umsätze an andere Unternehmer keinen Grundrechtsverstoß beinhalte, nicht zu beanstanden ist. Rz. 77a Die Unternehmereigenschaft des Le...mehr

Es kann ganz unterschiedliche Konstellationen geben, in denen eine verdeckte Einlage angenommen wird. Dies kann die Zuwendung von Vermögenswerten sein, für die ein niedrigerer Ansatz als der Verkehrswert erfolgt. Ggf. wird gar nicht erkannt, dass ein Gegenstand eingelegt wird, sodass keine Aktivierung erfolgt. Die Rechtsfolgen können gravierend sein, wobei diese jeweils geso...mehr

Mit der Optionsmöglichkeit für Personenhandelsgesellschaften und Partnerschaftsgesellschaften rücken nun auch Personenengesellschaften in den Fokus für verdeckte Gewinnauschüttungen. Rechtsbeziehungen, die im Rahmen der transparenten Besteuerung des § 15 EStG als Privatentnahmen oder Sonderbetriebseinnahmen zu behandeln sind, werden nun wie bei Kapialgesellschaften besteuert...mehr

Bei Gewinnausschüttungen tritt eine gewisse Koppelung der Besteuerung auf Gesellschafter- und Gesellschaftsebene ein. Die Steuerfreistellung von Gewinnausschüttungen wird nur zugelassen, soweit die Gewinnausschüttung auf der Ebene der leistenden Gesellschaft dem Einkommen hinzugerechnet wurde.[1] Korrespondierend ist die Einschränkung bei der Freistellung im Körperschaftsteue...mehr

Problemüberblick Im Fall klagt ein Wohnungseigentümer, wohl gestützt auf § 10 Abs. 2 WEG, seine Räumlichkeiten, die als Teileigentum gewidmet sind und also nicht bewohnt werden dürfen, in ein Wohnungseigentum umzuwidmen. Eine solche Klage ist regelmäßig zum Scheitern verurteilt, da die Voraussetzungen des § 10 Abs. 2 WEG in aller Regel nicht vorliegen werden! Die Entscheidung...mehr

Rz. 57 Verrechnungspreise bei Lohnfertigern. Ist eine Produktionsgesellschaft als Lohnfertiger zu qualifizieren, ist zunächst zu überprüfen, ob die Verrechnungspreise auf Grundlage der Preisvergleichsmethode ermittelt werden können, d. h. durch Feststellung uneingeschränkt oder eingeschränkt vergleichbare Fremdvergleichspreise im Rahmen eines inneren (Rz. 26) oder äußeren Pr...mehr

Zusammenfassung Überblick Gehört zum vermieteten Haus ein Garten, ist der Vermieter grundsätzlich für die Pflege verantwortlich. Voraussetzung dafür, dass der Mieter den Garten pflegen muss, ist eine wirksame vertragliche Verpflichtung. Pflegt der Vermieter jedoch die zum Haus gehörenden Grünflächen, Spielplätze, Kfz-Abstellplätze und Zufahrtswege, kann er die hierfür entsteh...mehr

2.1 Art und Weise der Pflege Die Pflege des Gartens ist grundsätzlich Sache des Vermieters. Die entstehenden Kosten können als Betriebskosten auf die Mieter durch vertragliche Vereinbarung umgelegt werden. Praxis-Beispiel Gartenflächen Zu den gärtnerisch angelegten Flächen i. S. d. § 2 Nr. 10 BetrKV gehören Parks, Ziergärten, Vorgärten, Rasenstücke, Blumenrabatte und Hecken. Ste...mehr

Bei Beendigung des Mietverhältnisses ist der Mieter auf Verlangen des Vermieters entsprechend den Grundsätzen bei baulichen Veränderungen durch den Mieter zur Herstellung des ursprünglichen Zustands verpflichtet. Andererseits ist der Mieter auch berechtigt, Pflanzen wegzunehmen, die er während der Mietzeit gesetzt hat (§ 539 Abs. 2 BGB). Hinweis Wegnahme von Bäumen und Sträuch...mehr

Überblick Gehört zum vermieteten Haus ein Garten, ist der Vermieter grundsätzlich für die Pflege verantwortlich. Voraussetzung dafür, dass der Mieter den Garten pflegen muss, ist eine wirksame vertragliche Verpflichtung. Pflegt der Vermieter jedoch die zum Haus gehörenden Grünflächen, Spielplätze, Kfz-Abstellplätze und Zufahrtswege, kann er die hierfür entstehenden Kosten al...mehr

Ohne ausdrückliche vertragliche Regelung gilt der Garten nur bei einem Einfamilienhaus als mitvermietet.[1] Bei Mehrfamilienhäusern haben die Mieter ein Recht zur Gartenbenutzung nur, soweit der Mietvertrag dies ausdrücklich bestimmt. Wichtig Wann der Garten mitvermietet ist Mitvermietet ist der Garten daher nur bei Vorliegen einer ausdrücklichen Vertragsvereinbarung. Gestattet ...mehr

Die Pflege des Gartens ist grundsätzlich Sache des Vermieters. Die entstehenden Kosten können als Betriebskosten auf die Mieter durch vertragliche Vereinbarung umgelegt werden. Praxis-Beispiel Gartenflächen Zu den gärtnerisch angelegten Flächen i. S. d. § 2 Nr. 10 BetrKV gehören Parks, Ziergärten, Vorgärten, Rasenstücke, Blumenrabatte und Hecken. Steht jedoch einem Mieter das R...mehr

Mangels entgegenstehender Regelungen ist der Mieter auch ohne ausdrückliche Zustimmung des Vermieters berechtigt, Spielgeräte (z. B. Schaukel, Klettergerüst, Sandkasten) im Garten aufzustellen, sofern diese nicht fest mit dem Grund und Boden verbunden sind. Gleiches gilt für die Errichtung eines Spielhauses für die Kinder des Mieters im Garten des gemieteten Grundstücks. Die...mehr

Rückständige Mieten kann der Vermieter sowohl bei gewerblicher Vermietung als auch bei der Vermietung von Wohnraum im Urkundenprozess geltend machen, da der Schutzzweck des sozialen Mietrechts einer Anwendung des Urkundsverfahrens nicht entgegensteht.[1] Dies gilt auch, wenn der Mieter eine Mietminderung wegen anfänglicher Mängel geltend macht oder die Einrede des nicht erfül...mehr

Besteht auch ein Mietverhältnis über Wohnraum, gilt Folgendes: Wurde die Garage zusammen mit dem Wohnraum vermietet, z. B. dadurch, dass sie im Wohnraummietvertrag unter den vermieteten Räumlichkeiten angeführt ist oder ohne Erwähnung im Mietvertrag überlassen wurde, liegt nach der Rechtsprechung ein einheitliches Mietverhältnis über Wohnraum und Garage vor mit der Folge, da...mehr

Die Vermietung von Garagen und Stellplätzen ist nicht mehr von der Umsatzsteuer befreit (§ 4 Nr. 12 Satz 2 UStG). Dies bedeutet, dass Umsatzsteuerfreiheit nur noch dann gegeben ist, wenn ein einheitliches Mietverhältnis über Wohnung und Garage abgeschlossen wird. Liegt dagegen ein separates Vertragsverhältnis über die Garage bzw. den Stellplatz vor, ist diese Vermietung grund...mehr

Darüber hinausgehende, lediglich nützliche Aufwendungen (z. B. Modernisierungsmaßnahmen) kann der Mieter nach den Grundsätzen der Geschäftsführung ohne Auftrag verlangen, wenn die Maßnahmen dem wirklichen oder wenigstens dem mutmaßlichen Willen des Vermieters entsprachen (§ 539 Abs. 1 i. V. m. § 683 BGB). Dies bedeutet, dass der Wille des Mieters darauf gerichtet sein musste...mehr

Liegt ein einheitliches Mietverhältnis vor, wird dieses auch dann nicht in mehrere Mietverhältnisse aufgespaltet, wenn der vermietende Eigentümer die Garage veräußert; vielmehr tritt der Erwerber als Mitvermieter in den einheitlichen Mietvertrag ein (§ 566 BGB; BayObLG, Beschluss v. 12.12.1990, RE-Miet 2/90, WuM 1991 S. 78). Auch wenn Wohnung und Garage an verschiedene Erwerb...mehr

Bei einem auf die Feststellung von Feuchtigkeitserscheinungen in einer Mietwohnung gerichteten selbstständigen Beweisverfahren ist der Gebührenstreitwert mit dem Hauptsachestreitwert zu bemessen.[1] Dementsprechend ist zunächst der gem. § 41 Abs. 5 Satz 1 GKG mit dem Jahreswert einer angemessenen Mietminderung zu bemessende Gebührenstreitwert einer Mängelbeseitigungsklage zug...mehr

Überblick Bei der Vermietung einer Garage bzw. eines Stellplatzes finden die Schutzvorschriften für Wohnraum (z. B. bezüglich Kündigung, Mieterhöhung) keine Anwendung. Wurden keine abweichenden Vereinbarungen getroffen, kann das Mietverhältnis, wenn die Miete nach Monaten oder längeren Zeitabschnitten bemessen ist, spätestens am 3. Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des ...mehr

Der Streitwert für die Feststellung, dass ein Mietverhältnis durch keine von mehreren (hier: 4) fristlosen Kündigungen beendet worden ist, bemisst sich gem. § 41 Abs. 1 GKG nach dem für die Dauer eines Jahres zu zahlenden Entgelt. Der Streitwert erhöht sich nicht dadurch, dass die Feststellungsklage mehrere Kündigungen zum Gegenstand hat.[1] Der Streitwert sowie der Wert der ...mehr

Eine nicht nachvollziehbare Abrechnung kann nicht durch nachträgliche Erläuterung geheilt werden. Vielmehr ist eine neue Abrechnung zu erstellen.[1] Hat der Vermieter dagegen ordnungsgemäß abgerechnet, ist der Abrechnungsanspruch des Mieters erfüllt, sodass er keine neue Abrechnung mehr verlangen kann. Ob die Abrechnung auch inhaltlich richtig und vertragsgemäß ist, betrifft ...mehr

Verpflichtet sich ein Mieter von Geschäftsräumen vertraglich zur Durchführung bestimmter Maßnahmen, hat er nach Beendigung des Mietverhältnisses hinsichtlich der geschaffenen Einrichtungen weder ein Wegnahmerecht aus § 539 Abs. 2 BGB noch einen Anspruch auf Ersatz von Aufwendungen nach § 539 Abs. 1 BGB unabhängig davon, ob es sich um notwendige oder nützliche Aufwendungen ha...mehr

Hinweis Streitwert Räumungsklage: Jahresnettomiete Der Streitwert für die Berechnung der Gerichts- und Anwaltskosten bei einer Räumungsklage bemisst sich grundsätzlich nach der Jahresnettomiete. Nebenkosten werden nur dann berücksichtigt, wenn sie als Pauschale vereinbart sind und nicht gesondert abgerechnet werden (§ 41 Abs. 2, Abs. 1 Satz 2 GKG). Gleiches gilt für den Streit...mehr

Ferner hat der Mieter keine Ansprüche für Investitionen in das Mietobjekt, wenn er bei Abschluss des Mietvertrags den schlechten Zustand der Räumlichkeiten kannte und dementsprechend eine erkennbar geringe Miete vereinbart wurde. Investitionen sind in einem solchen Fall nicht notwendig, da sie nicht dazu dienen, die Mietsache in einen vertragsgemäßen Zustand zu versetzen ode...mehr

Die Parteien begründen ein vom Bestand des Wohnraummietvertrags unabhängiges und isoliert kündbares Mietverhältnis über einen Kfz-Stellplatz bzw. Garage, wenn sie die Vermietung des Stellplatzes bzw. der Garage in einer gesonderten Mietvertragsurkunde regeln. Dies gilt auch dann, wenn es sich bei dem Wohnraum- und dem Stellplatzmietvertrag um einen vom Vermieter gestellten F...mehr

Achtung Aushang reicht nicht aus Die Abrechnung hat schriftlich und getrennt für jedes Mietverhältnis zu erfolgen und muss jedem Mieter zugehen, sodass z. B. eine Bekanntmachung im Treppenhaus nicht genügt. Mehrere Mieter und Gesamtschuldner Bei einer Personenmehrheit auf der Mieterseite (z. B. Vermietung an ein Ehepaar) sollte die Betriebskostenabrechnung an beide Mieter adres...mehr

Hinweis Angemessene Räumungsfrist Im Fall der fristlosen Kündigung durch den Vermieter sollte dem Mieter eine angemessene Frist zur Räumung gesetzt werden, da sich der Mieter erst nach Ablauf dieser Frist in Verzug befindet und damit Anlass zur Erhebung der Räumungsklage gibt.[1] Die sofortige Erhebung der Räumungsklage, welche die fristlose Kündigung enthält, kann nach diese...mehr

Im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauchs der Mietsache liegen solche Maßnahmen, die rückgängig gemacht werden können, die keinen Eingriff in die bauliche Substanz darstellen, die die Einheitlichkeit der Wohnanlage nicht beeinträchtigen und die keine nachteiligen Folgewirkungen z. B. auf die Mitbewohner des Anwesens haben. Praxis-Beispiel Geringfügige bauliche Maßnahmen Anbringen ne...mehr

Die Zuordnung eines Mietobjekts als Wohnraum richtet sich nach dem vereinbarten, vom Mieter verfolgten Vertragszweck, nicht nach einer möglicherweise hiervon abweichenden tatsächlichen Nutzung. Unter Wohnraum ist jeder zur dauernden privaten Nutzung im Sinne der Führung eines Haushalts bestimmter Raum zu verstehen.[1] Bei Mietverhältnissen über Geschäftsräume sind für Streiti...mehr

Aus einem Räumungstitel kann grundsätzlich 30 Jahre vollstreckt werden. Daher wird eine Vollstreckung nicht generell nach 2 Jahren unzulässig. Vielmehr ist im Einzelfall anhand der konkreten Umstände zu prüfen, ob eine Verwirkung vorliegt. Eine Verwirkung kommt jedenfalls dann in Betracht, wenn der Vermieter die Zahlung der Nutzungsentschädigung nur mit dem ausdrücklichen Hi...mehr

Der Mieter ist, soweit keine besonderen Vereinbarungen getroffen worden sind, nur zu einer üblichen Benutzung des mitvermieteten Stellplatzes berechtigt. Sozial üblich ist bei einem Stellplatz nur dessen Benutzung innerhalb der z. B. vom Vermieter gezogenen Begrenzungen. Der Mieter darf sein Fahrzeug nicht so abstellen, dass der angrenzende Parkplatz (teilweise) blockiert wi...mehr

Seit Inkrafttreten des Mietrechtsänderungsgesetzes (BGBl I S. 434 ff.) am 1.5.2013 kann das zuständige Gericht auf Antrag des Vermieters dem Mieter eine Frist zur Hinterlegung einer Sicherheit für Mietforderungen setzen, die nach Rechtshängigkeit der Klage fällig geworden sind, wenn der Vermieter eine Räumungsklage mit einer Zahlungsklage (z. B. wegen rückständiger Mieten) v...mehr

Rz. 29 Neben der abstrakten Unterhaltsberechtigung muss zivilrechtlich auch eine konkrete Unterhaltspflicht bestehen. Dies setzt die Bedürftigkeit des Unterhaltsempfängers voraus. Der Unterhaltsberechtigte muss insoweit außerstande sein, sich selbst zu versorgen. Dies setzt einerseits die Vermögenslosigkeit, andererseits auch ein mangelndes eigenes Einkommen voraus. Rz. 30 Ve...mehr

Der Arbeitgeber kann also Mieten nur insoweit steuerfrei erstatten, wie sie die ortsübliche Miete einer 60-qm-Wohnung mit durchschnittlichem Wohnstandard am Beschäftigungsort nicht überschreiten. Mit anderen Worten: Will der Arbeitnehmer eine teurere Wohnung beziehen, kann er nur einen Teil seiner Mietaufwendungen vom Arbeitgeber steuerfrei erstattet erhalten. Gleiches gilt, ...mehr

Ist der Arbeitgeber Eigentümer der an den Arbeitnehmer vermieteten Wohnung, ist der ortsübliche Mietpreis anzusetzen. Kann die ortsübliche Miete nur mit großen Schwierigkeiten ermittelt werden, gelten nach § 2 Abs. 4 SvEV (Sozialversicherungsentgeltverordnung) folgende Werte: Bei einfacher Ausstattung ohne Sammelheizung, Bad oder Dusche: 3,81 EUR pro Quadratmeter, ansonsten mo...mehr