Seit Inkrafttreten des Mietrechtsänderungsgesetzes (BGBl I S. 434 ff.) am 1.5.2013 kann das zuständige Gericht auf Antrag des Vermieters dem Mieter eine Frist zur Hinterlegung einer Sicherheit für Mietforderungen setzen, die nach Rechtshängigkeit der Klage fällig geworden sind, wenn der Vermieter eine Räumungsklage mit einer Zahlungsklage (z. B. wegen rückständiger Mieten) verbunden hat.[1]
Leistet der Mieter die Sicherheit nicht, kann das Gericht auf Antrag eine einstweilige Verfügung (Räumungsverfügung) gegen den Mieter erlassen (§ 940a Abs. 3 ZPO). Damit soll das Risiko des Vermieters verringert werden, dass sich infolge einer eventuell langen Dauer des Räumungsprozesses erhebliche Zahlungsausfälle summieren, die sich bei Zahlungsunfähigkeit des Mieters letztlich nicht mehr realisieren lassen.
Räumung gegen Untermieter
Die Räumung einer Wohnung darf durch einstweilige Verfügung auch gegen einen Dritten angeordnet werden, der im Besitz der Mietsache ist, wenn gegen den Mieter ein vollstreckbarer Räumungstitel vorliegt und der Vermieter vom Besitzerwerb des Dritten erst nach dem Schluss der mündlichen Verhandlung Kenntnis erlangt hat.
Damit wird "Tricksereien" bei der Zwangsräumung entgegengewirkt. Mieter präsentieren beim Räumungstermin durch einen Gerichtsvollzieher nicht selten einen Dritten, angeblich Besitzberechtigten, der weder im Vollstreckungstitel noch in der Vollstreckungsklausel genannt ist, und verhindern damit die Räumung der Wohnung (§ 940a Abs. 2 ZPO).
Allerdings kann der Vermieter vom Untermieter gem. § 940a Abs. 2 ZPO im einstweiligen Verfügungsverfahren nur die Räumung und Herausgabe derjenigen Räume und Flächen verlangen, die dem Untermieter tatsächlich zum Gebrauch überlassen worden sind. Dies setzt nicht zwingend Allein- oder Eigenbesitz voraus; ausreichend ist auch Mitbesitz oder mittelbarer Besitz.[2]
Beschleunigter Räumungsprozess
Zur Beschleunigung von Räumungsverfahren wird in § 272 Abs. 4 ZPO eine vorrangige und beschleunigte Behandlung von Räumungssachen bei den Gerichten angeordnet. Danach sind Räumungsprozesse schneller als andere Zivilprozesse durchzuführen. Sie sind vorrangig zu terminieren; die Fristen zur Stellungnahme der Parteien sind auf das unbedingt Notwendige zu reduzieren.
Zu den Einzelheiten s. "Räumungsklage – gerichtliches Verfahren".
Die Räumung der Wohnung per einstweiliger Verfügung kann ausnahmsweise auch dann gerechtfertigt sein, wenn der Mieter durch sein Verhalten Dritte konkret gefährdet (hier: Herabwerfen eines Stuhls vom Balkon) und dadurch weitere Übergriffe abgewendet werden können.[3]
Ferner kann dem Mieter durch eine einstweilige Verfügung die unberechtigte Überlassung der Mieträume an dritte Personen untersagt werden.[4]
Bei der Zwangsräumung muss sich der Gerichtsvollzieher auch dann, wenn das an der zu räumenden Wohnung befindliche Türschild eine andere Person als den im Vollstreckungstitel genannten Räumungsschuldner ausweist, zunächst davon überzeugen, ob diese Person tatsächlich den Besitz an der Wohnung hat. Da der Gerichtsvollzieher diese Feststellung nur in der Wohnung treffen kann, muss er diese öffnen lassen und darf nicht allein deshalb, weil sich an der zu räumenden Wohnung ein Schild mit einem anderen Namen als dem im Vollstreckungstitel ausgewiesenen Räumungsschuldner befindet, von der Räumung absehen.[5]
Sofern der Räumungsschuldner nach Beauftragen des Gerichtsvollziehers durch den Räumungsgläubiger eine Ersatzwohnung findet und dies dem Gerichtsvollzieher mitteilt, hat er dennoch die durch die Tätigkeit des Gerichtsvollziehers entstehenden Kosten und etwaigen Bereitstellungskosten des Spediteurs zu tragen, es sei denn, der Schuldner hätte vor der Beauftragung des Gerichtsvollziehers eine Ersatzwohnung angemietet und dies dem Gläubiger mitgeteilt.[6]
Hat ein Mieter eine Räumungsvollstreckung bereits einmal dadurch verhindert, dass er dem Gerichtsvollzieher beim Räumungstermin einen (fingierten) Mietvertrag mit einem (angeblichen) Untermieter präsentiert hat, der im Urteil nicht genannt ist und der Gerichtsvollzieher die Zwangsräumung daher zunächst einstellen musste, kann der Vermieter dem Mieter bei Bestehen einer Wiederholungsgefahr eine erneute unberechtigte Untervermietung durch eine einstweilige Verfügung gerichtlich untersagen lassen. Der Vermieter muss sich nicht auf eine – häufig auch mit Schwierigkeiten und Zeitverlust verbundene – Umschreibung des Titels verweisen lassen.[7]
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