Garage/Stellplatz im Mietrecht / 2 Selbstständiger Garagenmietvertrag

Die Parteien begründen ein vom Bestand des Wohnraummietvertrags unabhängiges und isoliert kündbares Mietverhältnis über einen Kfz-Stellplatz bzw. Garage, wenn sie die Vermietung des Stellplatzes bzw. der Garage in einer gesonderten Mietvertragsurkunde regeln. Dies gilt auch dann, wenn es sich bei dem Wohnraum- und dem Stellplatzmietvertrag um einen vom Vermieter gestellten Formularmietvertrag handelt und sich die Wohnung und der Stellplatz auf demselben Grundstück befinden.^[1]

Anders ist die Rechtslage zu beurteilen, wenn die Garage auf einem anderen Grundstück liegt. In diesem Fall ergibt sich bereits aus diesem Umstand, dass der Parteiwille auf den Abschluss eines selbstständigen Mietvertrags über die hinzugemietete Garage gerichtet war.

Bei einem schriftlichen Wohnungsmietvertrag und einem separat abgeschlossenen Mietvertrag über eine Garage spricht nämlich eine tatsächliche Vermutung für die rechtliche Selbstständigkeit der beiden Vereinbarungen. Dies gilt auch dann, wenn die Garage zeitgleich mit der Wohnung angemietet und die Anmietung der Garage sogar mündlich zugesagt, im schriftlichen Wohnungsmietvertrag aber nicht erwähnt wurde.

Insofern kann auch aus dem Vortrag eines Mieters, ihm sei vom Vermieter der Wohnung zugesagt worden, dass er bei Freiwerden einer Garage diese zur Wohnung hinzumieten könne, nicht zu schließen, dass die Parteien ungeachtet der besonderen Bedingungen über die Vertragslaufzeit und die Kündigung des Garagenmietvertrags einen einheitlichen Mietvertrag über Wohnung und Garage schließen wollten.^[2]

Wichtig

Besondere Umstände für rechtliche Einheit

Für die Widerlegung der Vermutung von selbstständigen Mietverträgen müssen vielmehr besondere Umstände vorliegen, die die Annahme rechtfertigen, dass die Mietverhältnisse über die Wohnung und die Garage nach dem Willen der Beteiligten eine rechtliche Einheit bilden sollten. Dies kann angenommen werden, wenn Wohnung und Garage auf demselben Grundstück liegen.^[3]

Aber auch dann lässt eine Kündigungsfrist im Garagenmietvertrag, die von den Kündigungsfristen für Wohnraum abweicht, auf den Willen der Parteien schließen, dass es sich um 2 rechtlich selbstständige Mietverhältnisse handeln soll. Dies gilt selbst dann, wenn Garage und Wohnung auf demselben Grundstück liegen und bei Mieterhöhungen Wohnraum- und Garagenmiete im selben Verhältnis angehoben wurden.^[4]

Gleiches gilt, wenn Wohnung und Stellplatz zwar auf demselben Grundstück liegen, der separate, mehrere Jahre später geschlossene Stellplatzmietvertrag aber an keiner Stelle auf den Wohnraummietvertrag Bezug nimmt und auch der Vermieter ohne berechtigtes Interesse, d. h. ohne Angabe eines Kündigungsgrundes, zu einer ordentlichen Kündigung des Stellplatzvertrags berechtigt sein soll.^[5]

Ist dies nicht der Fall und liegt die Garage auf demselben Grundstück, handelt es sich aber trotzdem um ein selbstständiges Mietverhältnis, wenn die Überlassung nicht der Erfüllung der öffentlich-rechtlichen Verpflichtung zur Versorgung der Hausbewohner mit Stellplätzen dient, sondern diese vielmehr durch die vom Mieter bereits benutzten Plätze schon erfüllt worden ist. Die Anmietung eines weiteren zusätzlichen Stellplatzes bzw. einer Garage ist insoweit nicht mehr notwendig, um die Nutzung der Wohnung im regelmäßigen Umfang auch hinsichtlich der Unterbringung von Kraftfahrzeugen zu sichern und steht daher nur im zufälligen Zusammenhang mit der Tatsache, dass die Vertragspartei am Ort des Stellplatzes bzw. der Garage wohnt.^[6]

Die tatsächliche Vermutung der rechtlichen Selbstständigkeit von getrennt abgeschlossenen Mietverträgen über Wohnung und Garagenstellplatz^[7] kann widerlegt werden, wenn

• Wohnung und Garage nach dinglicher Rechtslage zwar nicht auf demselben Grundstück gelegen sind,
• die Grundstücke aber direkt benachbart sind,
• nach dem äußeren Erscheinungsbild eine Einheit bilden,
• vom Vermieter als "Wohnanlage" bezeichnet und
• bei der Abrechnung der Betriebskosten als Abrechnungseinheit behandelt werden.^[8]

Praxis-Beispiel

Selbstständige Vereinbarung

• Auch wenn die Garage auf demselben Grundstück liegt, kann eine selbstständige Vereinbarung zustande kommen, sofern ein entsprechender Parteiwille hinreichend deutlich erkennbar wird^[9], z. B. durch die ausdrückliche Vereinbarung, dass die Vermietung der Garage unabhängig von dem Bestand des Wohnraummietverhältnisses erfolgt.^[10]

  Dies gilt auch dann, wenn diese Vereinbarung formularmäßig getroffen wurde, d. h. die Vereinbarung sich in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen der vom Vermieter gestellten Mietverträge über Wohnung und Garage enthalten sind.^[11]

• Auch bei gleichzeitiger Überlassung von Wohnraum und Garage handelt es sich selbst bei räumlichem oder funktionellem Zusammenhang von Wohnraum und Garage um rechtlich selbstständige Verträge, wenn die Parteien getrennte Vertragsformulare mit jeweilig ausgewiesener Miete, unterschiedlichen Laufzeiten und Kündigungsregelungen verwenden.^[12]
• Werden Wohnung und Garage mit 2 unterschiedlichen Vertragsformularen vermietet, ...