Gerichtliches Verfahren in Mietsachen / 3.2 Räumungsfrist

Hinweis

Angemessene Räumungsfrist

Im Fall der fristlosen Kündigung durch den Vermieter sollte dem Mieter eine angemessene Frist zur Räumung gesetzt werden, da sich der Mieter erst nach Ablauf dieser Frist in Verzug befindet und damit Anlass zur Erhebung der Räumungsklage gibt.^[1] Die sofortige Erhebung der Räumungsklage, welche die fristlose Kündigung enthält, kann nach dieser Rechtsprechung zu Kostennachteilen für den Vermieter führen.^[2]

Grundsätzlich besteht nämlich kein Anlass zur Klage i. S. d. § 93 ZPO, wenn der Mieter weder in Verzug war noch den Anspruch bestritten oder die Leistung verweigert hat.^[3]

Auch ein Mieter, der erst im Kündigungsschreiben unter Klageandrohung zur sofortigen Räumung aufgefordert wird, gibt nämlich für die gleichzeitige Einreichung einer Räumungsklage (noch) keine Veranlassung.^[4] Daher fallen die Kosten der Räumungsklage gem. § 91a ZPO dem Vermieter zur Last, der gleichzeitig mit der Erklärung der Kündigung wegen Zahlungsrückstands mit Räumungsaufforderung bereits Klage auf Zahlung und Räumung einreicht und dann den Rechtsstreit wegen der Räumung (in der Hauptsache) für erledigt erklärt, weil am Tag der Klagezustellung die Räumung erfolgte.^[5]

Hat der Mieter jedoch auf eine erste formunwirksame Kündigung des Vermieters erklärt, dass er noch lange Zeit zur Nutzung berechtigt sei, kann der Vermieter ohne Kostennachteile die zweite und nunmehr wirksame Kündigung mit der Räumungsklage verbinden.^[6]

Für den Vermieter besteht keine Veranlassung für die Erhebung einer Räumungsklage, wenn der Mieter vor deren Einreichung ankündigt, zu einem Termin räumen zu wollen, der so knapp (hier: 1 Tag) nach dem Zeitpunkt der Einreichung der Räumungsklage liegt, dass der Vermieter nicht davon ausgehen kann, dass die sofortige Einleitung des gerichtlichen Räumungsverfahrens zu einer schnelleren Räumung führt. In diesem Fall ist es dem Vermieter zuzumuten, den angekündigten Räumungstermin abzuwarten; anderenfalls sind ihm die Kosten des gerichtlichen Räumungsverfahrens aufzulegen; es sei denn, dass der Vermieter konkrete Anhaltspunkte dafür hat, dass der Mieter nicht wie angekündigt räumen wird.^[7]

Die zusätzliche Gewährung einer gerichtlichen Räumungsfrist ist für den Vermieter grundsätzlich unzumutbar, wenn die Zahlung der laufenden Miete/Nutzungsentschädigung für die Dauer der Räumungsfrist nicht gewährleistet ist.^[8]

Auch wenn der Mieter durch sein Verhalten Anlass für eine Klageerhebung gegeben hat, kann das Gericht dem Vermieter die Kosten des Räumungsrechtsstreits ganz oder teilweise auferlegen (§ 93b Abs. 3 ZPO), wenn der Mieter den Anspruch auf Räumung zwar sofort anerkennt, er aber bereits vor Erhebung der Klage beim Vermieter unter Angabe von Gründen die Fortsetzung des Mietverhältnisses oder eine angemessene Räumungsfrist vergeblich begehrt hat und das Gericht eine Räumungsfrist bewilligt. Dies gilt auch, wenn der Mieter zwar eine unangemessen lange Räumungsfrist begehrt, der Vermieter jedoch unter Ablehnung jeglicher Räumungsfrist und, ohne das Gespräch mit dem Mieter gesucht zu haben, sogleich die Räumungsklage erhebt.^[9]

Das Begehren des Mieters um Einräumung einer angemessenen Räumungsfrist ist auch keine Verletzung des Mietvertrags, die eine anwaltliche Räumungsaufforderung vor Fälligkeit der Räumungsverpflichtung veranlasst und den Mieter zur Tragung der Anwaltskosten verpflichtet.^[10] Ist das sofortige Anerkenntnis jedoch nicht mit der Angabe eines bestimmten Räumungstermins verbunden, hat der Mieter Anlass zur Klage gegeben.^[11]

Praxis-Tipp

Räumungsfrist zur Vermeidung zusätzlicher Kosten gewähren

Tritt der Mieter vor Beendigung des Mietvertrags mit einem entsprechenden Gesuch an den Vermieter heran und sind die vorgetragenen Gründe für seine Räumungsschwierigkeiten stichhaltig und nachvollziehbar, ist zur Vermeidung von Kostennachteilen die Gewährung einer den Umständen nach angemessenen Räumungsfrist zu empfehlen.

Hinweis

Keine Vorlage des Mietvertrags bei 2-monatiger Räumungsfrist

Verlangt der Mieter eine Räumungsfrist von 2 Monaten mit Hinweis auf eine entsprechende Anmietung von Ersatzwohnraum, kann der Vermieter die Gewährung grundsätzlich nicht von der Vorlage des mit dem künftigen Vermieter abgeschlossenen Mietvertrags abhängig machen, sofern keine Anhaltspunkte dafür bestehen, dass er der Erklärung des Mieters nicht vertrauen konnte bzw. durfte.^[12]

Ein vorprozessuales Verlangen des Mieters, das Mietverhältnis aus Gründen der Sozialklausel fortzusetzen (§ 574 BGB), stellt jedoch kein solches Begehren um eine angemessene Räumungsfrist (§ 93b ZPO) dar.^[13]

Hat sich der Mieter in einem Vergleich, aus dem die Zwangsvollstreckung stattfindet, zur Räumung der Wohnung verpflichtet und – soweit gesetzlich zulässig – auf Räumungsschutz verzichtet, kann ihm das Amtsgericht, in dessen Bezirk die Wohnung gelegen ist, auf Antrag keine Räumungsfrist bewilligen. Dies gilt auch dann, wenn nach Abschluss des Vergleichs ein Sachverhalt eintritt, den der Mieter bei Abschluss nicht vorhergesehen hat ...