Modernisierung der Heizungsanlage / 2 Heizungsmodernisierung

• Der Austausch einer Heizungsanlage gegen eine neue, energieeinsparende, moderne Heizung ist zunächst eine Modernisierungsmaßnahme nach § 555b Nr. 1 BGB. Voraussetzung ist, dass Endenergie nachhaltig eingespart wird und somit eine energetische Modernisierung vorliegt. Wenn diese Voraussetzungen vorliegen, kann der Vermieter nach §§ 559 ff. BGB die Miete um 8 % der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen.^[1]

• Daneben kann eine Maßnahme zur Einsparung von Primärenergie vorliegen (§ 555b Nr. 2 BGB). Wenn (nur) Primärenergie eingespart wird, kann der Vermieter die Miete nicht erhöhen, da nur Maßnahmen im Sinne der § 555b Nr. 1, Nr. 3, Nr. 4, Nr. 5 oder Nr. 6 BGB zu einer Mieterhöhung führen.^[2] Die bauliche Maßnahme durch die (nur) Primärenergie nachhaltig eingespart wird, ist in § 559 Abs. 1 BGB nicht benannt, sodass bei einer reinen Maßnahme, die zur Einsparung von Primärenergie führt, keine Mieterhöhung möglich ist.

  Hinweis

  I.d.R. sind beide Alternativen gegeben

  In aller Regel werden jedoch beide Alternativen des § 555b Nr. 1 und Nr. 2 BGB vorliegen, d. h. sowohl eine Einsparung von Primärenergie als auch eine nachhaltige Einsparung von Endenergie. Jedenfalls bei den modernen Heizsystemen ist dies in der Regel der Fall. Deshalb wird eine Modernisierungsmieterhöhung auch regelmäßig möglich sein.

• Darüber hinaus kann daneben oder auch alternativ eine Modernisierungsmaßnahme nach § 555b Nr. 6 BGB vorliegen. Maßnahmen, die aufgrund von Umständen durchgeführt werden, die der Vermieter nicht zu vertreten hat und die keine Erhaltungsmaßnahmen sind, führen ebenfalls zur Berechtigung der Mieterhöhung nach § 559 BGB. Derartige Maßnahmen sind die eben beschriebenen Maßnahmen, die der Gesetzgeber vorschreibt, z. B. nach dem GEG.

Achtung

Anrechnung fiktiver Instandsetzungskosten

Aber Achtung: wenn beispielsweise die Verpflichtung aus § 72 Abs. 1 GEG zu erfüllen ist, nämlich der Austausch von älteren Heizungen, die 30 Jahre alt sind, so bleibt in der Regel wenig bzw. gar nichts übrig, was auf den Mieter als Mieterhöhung umgelegt werden könnte. Denn auch hier gilt die neuere Rechtsprechung des BGH^[3], wonach nicht nur konkret fällige Instandsetzungskosten von den umlagefähigen Baukosten in Abzug zu bringen sind, sondern ein Abzug auch stattzufinden hat, wenn noch kein konkreter Instandsetzungsbedarf besteht.^[4]

Nach dieser Entscheidung verbietet es sich, bei Fallgestaltungen, die die Ersetzung schon länger genutzter Bauteile durch solche von besserer Qualität und höherem Wohnkomfort mit sich bringen, die gesamten für diese Maßnahme aufgewendeten Kosten ungekürzt auf den Mieter umzulegen. Jedenfalls dann, wenn das Bauteil über einen nicht unerheblichen Zeitraum der zu erwartenden Gesamtlebensdauer abgenutzt worden ist, müssen auch die fiktiven Erhaltungskosten (d. h. ohne konkreten Instandsetzungsbedarf) von den umlagefähigen Kosten in der Mieterhöhungserklärung abgezogen werden.

Bei Heizungsanlagen, die nach § 72 Abs. 1 GEG erneuert werden müssen, weil sie älter als 30 Jahre sind, ist in aller Regel die Lebensdauer abgelaufen, sodass an umlagefähigen Baukosten hier meist nichts übrig bleiben wird.

Maßnahmen, die nur zur Einsparung von Primärenergie führen

Bei einem Heizungsaustausch ist immer zu unterscheiden zwischen Maßnahmen, die zur Einsparung von Endenergie führen, und Maßnahmen, die zur Einsparung von nicht erneuerbarer Primärenergie im Sinne des § 555b Nr. 2 BGB führen. Ist eine Maßnahme gegeben, die nur zur Einsparung von Primärenergie führt, so hat der Mieter die Maßnahme zwar nach § 555b Nr. 2 BGB zu dulden – eine Mieterhöhung ist in diesem Fall aber nicht möglich.^[5]

§ 555b Nr. 2 BGB betrifft die Einsparung nicht erneuerbarer Primärenergie. Dies betrifft Energieträger wie etwa Öl, Erdgas oder Kohle. Derartige Energieträger sind nicht erneuerbar. Demgegenüber handelt es sich bei Energieträgern wie z. B. Sonne oder Wind um erneuerbare Primärenergie.

§ 555b Nr. 2 BGB betrifft nur Maßnahmen, die zur Einsparung von nicht erneuerbarer Primärenergie führen. Der Anschluss einer mit einer Gasetagenheizung ausgestatteten Mietwohnung an das aus Anlagen der Kraftwärmekopplung gespeiste Fernwärmenetz ist in der Regel eine Maßnahme zur Einsparung von Primärenergie, die der Mieter grundsätzlich zu dulden hat.^[6] Wenn dadurch aber nur Primärenergie eingespart wird, kann der Vermieter die Miete nicht nach §§ 559 ff. BGB erhöhen.

Wichtig

Voraussichtliche Kosten für Heizung und Warmwasser ankündigen

Besonders wichtig ist, dass die Modernisierungsankündigung nach § 555c Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 BGB u. a. auch Angaben über die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten enthalten muss. Bei der Modernisierung der Heizungsanlage müssen Sie also derartige Angaben zu den künftigen Kosten für Heizung und Warmwasser im Rahmen der Modernisierungsankündigung machen. Ansonsten wird der Anspruch des Vermieters nicht fällig, weil es an einer ordnungsgemäßen Modernisierungsankündigung fehlt. Ist dies der Fall, so müssen Sie dem Mieter eine neue Modernisierung...