Fachbeiträge & Kommentare zu Erbbaurecht

1. Kosten des Notariats Rz. 31 Einschlägig ist die Nr. 21201 Nr. 4 KV GNotKG,[153] anzusetzen ist eine 0,5 Gebühr, Tabelle B, mindestens ein Betrag i.H.v. 30 EUR.[154] Etwas anderes gilt nur dann, sollten ausnahmsweise vertragliche Vereinbarungen über den Entschädigungsanspruch beurkundet werden. Dann ist eine 2,0 Gebühr nach der Nr. 21100 KV GNotKG in Rechnung zu stellen.[15...mehr

I. Kosten des Notariats Rz. 20 In Rechnung zu stellen ist eine 2,0 Beurkundungsgebühr nach der Nr. 21100 KV GNotKG,[71] mindestens ein Betrag i.H.v. 120 EUR. Derselbe Beurkundungsgegenstand ist betroffen, sofern das Erbbaurecht auf eine weitere Fläche erstreckt wird und im Zuge dessen die Belastungen des Erbbaurechts ausgedehnt bzw. modifiziert (Erbbauzins) werden, 109 Abs. 1...mehr

I. Allgemeines Rz. 21 Sofern die Belastung mit Grundpfandrechten bzw. Reallasten mit den Regeln einer ordnungsgemäßen Wirtschaft vereinbar ist und der Bestellungszweck nicht wesentlich beeinträchtigt oder gefährdet wird, kann der Erbbauberechtigte vom Grundstückseigentümer die Zustimmungserteilung verlangen, § 7 Abs. 2 ErbbauRG.[47] Ein Anspruch auf Zustimmung besteht dagegen...mehr

Rz. 81 Die Regelung in § 2 Nr. 5 ErbbauRG fügt mit der Möglichkeit, den Erbbauberechtigten vertraglich zur Zahlung von Vertragsstrafen zu verpflichten, ein weiteres Disziplinierungsmittel[729] hinzu, allerdings nicht in der Manier einer ultima ratio,[730] wie sie die Heimfallregelung darstellt, sondern in Gestalt einer milderen Sanktionsform.[731] Damit soll ein "gewisse(r) ...mehr

Rz. 39 Für die Eintragung einer Vormerkung zur Sicherung des Übertragungsanspruchs ist eine 0,5 Eintragungsgebühr zu erheben, Nr. 14150 KV GNotKG, Tabelle B, bemessen nach dem Kaufpreis, § 47 S. 1 GNotKG. Rz. 40 Die Eintragung einer Buchgrundschuld löst eine 1,0 Eintragungsgebühr nach Nr. 14121 KV GNotKG, Tabelle B, aus, die Eintragung einer Briefgrundschuld dagegen eine 1,3 ...mehr

Rz. 4 Die Regelung in § 11 Abs. 1 S. 1 ErbbauRG verweist auf die allgemeinen Grundstücksvorschriften, weshalb die Belastung erst mit Vollendung des Doppeltatbestandes von Einigung und Eintragung zur Entstehung gelangt, § 873 BGB. Sofern dies der Erbbaurechtsvertrag vorsieht, ist ein Zustimmungsvorbehalt nach § 5 Abs. 2 S. 1 ErbbauRG zu beachten. Dann bedarf der Erbbauberechti...mehr

Dass das altrechtliche Erbbaurecht das Präludium zu den Dienstbarkeitsvorschriften bildete, bedeutete keinen Zufall oder Betriebsunfall des mit meisterlicher Hand gefügten BGB. Bereits damals verfügte das Erbbaurecht über einen weiten Gestaltungsspielraum, vergleichbar mit der thematischen Vielfalt der Dienstbarkeiten. In der aktuellen Praxis reicht der Variantenreichtum von...mehr

Rz. 21 Am Erbbaurecht muss das Untererbbaurecht die erste Rangstelle einnehmen, § 10 Abs. 1 S. 1 ErbbauRG,[79] weshalb Belastungen, die am Erbbaurecht eingetragen sind, im Rang zurücktreten müssen[80] (vgl. auch § 4 Rdn 36 ff.). Hierzu zählen alle Rechte, die in der zweiten und dritten Abteilung des Erbbaugrundbuchs eingetragen sind, darunter auch vorgemerkte Rechte sowie Re...mehr

Rz. 9 Für das Wohnungs- und Teilerbbaurecht gelten die Vorschriften des WEG entsprechend, § 30 Abs. 3 S. 2 WEG i.V.m. §§ 1–29 WEG, weshalb "doppelte Rechtsbeziehungen"[42] zu konstatieren sind, zwei Hemisphären. Das sind zum einen die Rechtsbeziehungen zwischen dem Grundstückseigentümer und den Wohnungs- und Teilerbbauberechtigten, also Bestimmungen, die sich aus dem Erbbaure...mehr

Rz. 1 Als "rechte crux iurisconsultorum"[1] bezeichnete Erman 1926 das Untererbbaurecht, das in der ursprünglichen Fassung der ErbbauVO noch keine Erwähnung fand. Die Schwierigkeiten rührten zum einen daher, dass die Bestellung eines Erbbaurechts an einem Erbbaurecht zumeist an § 1014 BGB scheiterte, der Unzulässigkeit der Beschränkung eines Erbbaurechts auf einen Gebäudetei...mehr

Rz. 5 Den Belastungsgegenstand bildet einzig und allein[31] das Erbbaurecht (= Obererbbaurecht), das grundsätzlich wie ein Grundstück behandelt wird, § 11 Abs. 1 ErbbauRG.[32] Weil das Untererbbaurecht als Gebrauchsrecht in Erscheinung tritt, kann nur das ganze Erbbaurecht belastet werden, nicht bloß ein einzelner Miteigentumsanteil- oder nur ein oder mehrere Gesamthandsante...mehr

Bamberger/Roth/Hau/Poseck, BGB, Band 3: §§ 705–1017, PartGG, ProdHaftG, ErbbauRG, WEG, 5. Aufl. 2023 Battis/Krautzberger/Löhr, Baugesetzbuch, 15. Aufl. 2022 Bauer/Schaub, GBO, 5. Aufl. 2023 Baumann, Tiny House: Ratgeber, 1. Aufl. 2021 Beck’sches Formularbuch Immobilienrecht, 4. Aufl. 2023 Beck’sches Formularbuch Wohnungseigentumsrecht, 5. Aufl. 2022 Beck’sches Notar-Handbuch, 8. A...mehr

Das Erbbaurecht zählt zu den langfristigen und nachhaltigen Schlüsselinstrumenten einer Bodenpolitik, die zur Marktberuhigung[1] beitragen soll und der eine Renaissance attestiert wird.[2] Deutlich wird dies nicht nur in den Kommunen,[3] die Grundstücke nicht mehr verkaufen, sondern vorrangig im Erbbaurecht vergeben,[4] sondern auch in den Koalitionsverträgen der Landesregie...mehr

Rz. 1 Konzeptionell zeigt sich das Erbbaurecht von jeher mit dem "dauernde(n) Bedürfnis für Wohnungen"[1] und der "Abhilfe der Wohnungsnot"[2] verbunden. Die Regelung in § 30 WEG greift dies auf und zieht die Parallele zu den allgemeinen Begründungsformen des WEG . Demnach können Bruchteilsberechtigte eines Erbbaurechts Wohnungs- und Teilerbbaurecht durch Vertrag begründen, s...mehr

Rz. 14 Die Eintragungsweise ist in den §§ 13, 6 GBV geregelt. Weil eigene Erbbaugrundbücher existieren, vgl. § 54 GBV, müssen die Vereinigungsvorgänge jeweils parallel gebucht werden, sowohl in den beteiligten Grundstücksgrundbüchern als auch in den betroffenen Erbbaugrundbüchern. Besonderheiten ergeben sich daraus, dass die zu vereinigenden Erbbaurechte stets und die zu ver...mehr

Rz. 27 Für jeden Miterbbaurechtsanteil wird von Amts wegen ein eigenes Grundbuch angelegt, § 30 Abs. 3 S. 1 WEG,[178] ein Wohnungserbbaugrundbuch bzw. ein Teilerbbaugrundbuch,[179] je nachdem, ob Gegenstand des Sondereigentums zu Wohnzwecken oder nicht zu Wohnzwecken dienende Räume sind, § 30 Abs. 1 WEG. Notwendigerweise entstehen die Wohnungs- und Teilerbbaurechte erst mit ...mehr

Rz. 29 Gegen die Entscheidung des Amtsgerichts ist die sofortige Beschwerde zum Oberlandesgericht[85] statthaft, § 58 FamFG,[86] die von den Grundstückseigentümern innerhalb der verkürzten Beschwerdefrist von zwei Wochen beim Amtsgericht [87] einzulegen ist, § 63 Abs. 2 Nr. 2 FamFG.[88] Die Frist beginnt mit der schriftlichen Bekanntgabe des Beschlusses an die Beteiligten.[89...mehr

Rz. 27 Das gerichtliche Ersetzungsverfahren zählt zu den Verfahren der freiwilligen Gerichtsbarkeit mit der Folge, dass das FamFG zur Anwendung gelangt. Von Amts wegen ermittelt das Gericht die entscheidungserheblichen Tatsachen, § 26 FamFG,[78] wobei als Beteiligte der Grundstückseigentümer und der Erbbauberechtigte einzubeziehen sind. Die Beteiligten trifft eine Mitwirkung...mehr

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Rz. 10 Anders stellt sich die Lage der dinglich Berechtigten am Grundstück dar. Eine Beeinträchtigung der dinglich Berechtigten am Grundstück ist nicht erkennbar,[52] da die Erbbaurechtsteilung die Rechtsposition der dinglich Berechtigten am Grundstück nicht tangiert. Eine obergerichtliche Klärung dieser Frage steht allerdings noch aus, und Teile der Erbbaurechtsliteratur[53...mehr

Rz. 28 Die gerichtliche Entscheidung ergeht in Form eines Beschlusses,[80] der erst mit Rechtskraft wirksam wird, § 7 Abs. 3 S. 2 ErbbauRG i.V.m. § 40 Abs. 2 S. 2, Abs. 3 S. 1 ErbbauRG.[81] Dem Beschluss ist eine Rechtsbehelfsbelehrung[82] beigefügt, zur Beschwerdefrist vgl. Rdn 29. Das Rechtskraftzeugnis i.S.v. § 46 FamFG erteilt der Urkundsbeamte der Geschäftsstelle. Gegen...mehr

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Rz. 53 Muster in Ihr Textverarbeitungsprogramm übernehmen Muster 14.3: Formulierungsvorschlag Untererbbaurechtsvertrag „UVZ-Nr. _________________________ / _________________________ BESTELLUNG EINES UNTERERBBAURECHTS Heute, den _________________________ – _________________________ 20_________________________ – sind gleichzeitig vor mir, _________________________, Notar/Notarin in _...mehr

Rz. 1 Lange Zeit schien es im alten Erbbaurecht, als bilde der Erbbauzins die Achillesferse erbbaurechtsvertraglicher Gestaltungen. Eine besondere Kontextverhaftung – der Erbbauzins als Gegenleistung für die Überlassung des Bodens –, konnte nicht festgestellt werden. Stattdessen soufflierte die historische Literatur beständig, im Erbbauzins sei kein wesentliches Erfordernis ...mehr

Rz. 6 Die Definition findet sich in § 30 Abs. 1 WEG: ein Bruchteil am Erbbaurecht, verbunden mit dem Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung (= Wohnungserbbaurecht) oder an nicht zu Wohnzwecken dienenden bestimmten Räumen (= Teilerbbaurecht) in einem aufgrund des Erbbaurechts errichteten oder zu errichtenden Gebäude.[27] Aufgeteilt wird nur das Erbbaurecht, das Gebäude, n...mehr

Rz. 20 Für die Eintragung der Vereinigung bzw. Bestandteilszuschreibung von Erbbaurechten im Grundbuch fällt eine Festgebühr i.H.v. 50 EUR an, Nr. 14160 Nr. 3 KV GNotKG i.V.m. Vorbemerkung 1.4 Abs. 1 KV GNotKG. Daneben ist für die Eintragung der Vereinigung bzw. Bestandteilszuschreibung der Grundstücke eine eigene Festgebühr i.H.v. 50 EUR anzusetzen, Nr. 14160 Nr. 3 KV GNotKG...mehr

Rz. 24 Um die Begründung von Wohnungs- und Teilerbbaurechten nach §§ 30 Abs. 2, 8 WEG vollziehen zu können, müssen die formellen Erfordernisse der folgenden Checkliste erfüllt sein:mehr

Rz. 3 Als Erbbaurecht am Erbbaurecht teilt das Untererbbaurecht die unabdingbaren Charakteristika, die das Erbbaurecht kennzeichnen,[25] darunter die Vererblichkeit des Rechts, § 1 Abs. 1 ErbbauRG. Die Beteiligten sehen sich nicht in der Lage, dieses gesetzliche Erfordernis zu modifizieren (vgl. auch § 4 Rdn 1). Eine Abweichung lässt das Erbbaurecht nicht entstehen,[26] eben...mehr

Rz. 38 Nach § 5 Abs. 1 ErbbauRG kann ein Veräußerungszustimmungserfordernis zum Inhalt des Erbbaurechts erklärt werden, ein Zustimmungsvorbehalt für die Veräußerung des Erbbaurechts. Vereinbart werden kann ferner, dass der Erbbauberechtigte zur Belastung des Erbbaurechts mit einem Grundpfandrecht oder einer Reallast die Zustimmung des Grundstückseigentümers benötigt, § 5 Abs...mehr

Rz. 16 Gleiches gilt grundsätzlich für Drittberechtigte, für Realgläubiger, die am Erbbaurecht eingetragen sind.[92] Die Vorratsteilung bewirkt keine Verschlechterung ihrer Rechtsposition, keine Änderung des Vertragsgegenstandes oder der Haftung.[93] Aus der Erbbauzinsreallast entsteht beispielsweise eine Gesamtreallast, die sich an allen Wohnungs- und Teilerbbaurechten fort...mehr

Rz. 8 Als besondere Form des Erbbaurechts ist es dem Untererbbaurecht verwehrt, als subjektiv-dingliches Recht bestellt zu werden. In Betracht kommt lediglich die Bestellung als subjektiv-persönliches Recht, [46] § 1 Abs. 1 ErbbauRG (vgl. § 4 Rdn 20), als Recht für eine konkrete natürliche oder juristische Person,[47] auch für den Berechtigten des Obererbbaurechts, nicht dage...mehr

Rz. 8 Das Konkordanzproblem, das bei der Vereinigung von Erbbaurechten in Erscheinung treten kann, liefert zugleich die Begründung dafür, warum das Verpflichtungsgeschäft der notariellen Beurkundung bedarf, § 11 Abs. 2 ErbbauRG i.V.m. § 311b Abs. 1 BGB. Die Angleichung der Erbbaurechte erfolgt im Wege der Inhaltsänderung nach §§ 877, 873 BGB,[32] erforderlich ist eine Einigu...mehr

Rz. 15 Muster in Ihr Textverarbeitungsprogramm übernehmen Muster 9.1: Formulierungsvorschlag Anpassung Erbbauzins „UVZ-Nr./ ANPASSUNG DER ERBBAUZINSREALLAST AN § 9 ERBBAURG (UMSTELLUNG DER ERBBAUZINSREALLAST AUF WERTSICHERUNG UND VERSTEIGERUNGSFESTIGKEIT) Heute, den _________________________ – _________________________ 20_________________________ – sind vor mir, ___________________...mehr

Rz. 54 Für das Untererbbaurecht wird von Amts wegen ein besonderes Grundbuchblatt angelegt,[178] ein Erbbaugrundbuch, § 14 Abs. 1 S. 1 ErbbauRG,[179] das sinnvollerweise als Untererbbaugrundbuch zu bezeichnen ist,[180] um Verwechslungen mit dem Obererbbaugrundbuch zu vermeiden und das Verhältnis zwischen Ober- und Untererbbaurecht abzubilden. Das Untererbbaurecht lediglich a...mehr

Rz. 37 Im Grundstücksgrundbuch wird die Aufteilung des Erbbaurechts in Wohnungs- und Teilerbbaurechte in der Veränderungsspalte zum Erbbaurecht vermerkt. Unter Berücksichtigung des Regelungsziels, das § 14 Abs. 3 S. 3 ErbbauRG beigemessen wird, empfiehlt sich eine Bezugnahme auf die neu angelegten Wohnungs- und Teilerbbaurechtsgrundbücher. Neue Wohnungs- und Teilerbbauberech...mehr

Rz. 10 Auf der Basis des § 1 Abs. 1 ErbbauRG kann das Untererbbaurecht nicht anders als das veräußerliche und vererbliche Recht verstanden werden, ein Bauwerk zu haben. Das Recht wird vom Obererbbauberechtigten abgeleitet, und das aufgrund des Untererbbaurechts errichtete Bauwerk gilt als wesentlicher Bestandteil des Untererbbaurechts, nicht des Obererbbaurechts und auch nic...mehr

Rz. 14 Die Geschichte des Untererbbaurechts ist eng mit der Frage auflösender Bedingungen verbunden. Dies spiegelt sich in der höchstrichterlichen Rechtsprechung [66] wider, die dem Untererbbaurecht den Weg ebnete. Die ablehnende Haltung in Rechtsprechung und Literatur hielt dem Untererbbaurecht die Möglichkeit des Heimfalls des Obererbbaurecht entgegen und sah darin eine unz...mehr

Rz. 7 Ein Marktvergleich von Wohnungs- und Teilerbbaurechten mit Wohnungs- und Teileigentum zeigt signifikante Wertunterschiede. Weil ein Grundstücksanteil nicht miterworben wird, sondern "lediglich" ein Anteil am Erbbaurecht, bewegen sich die Kaufpreise von Wohnungs- und Teilerbbaurecht deutlich unter dem Niveau von Wohnungs- und Teileigentum.[37] Ein Beispiel aus dem Münch...mehr

Rz. 13 Eine Pflicht, die nachträglichen Anpassungen notariell beurkunden zu lassen, besteht nicht, da Einigung und Eintragung genügen, §§ 877, 873 BGB. Da nicht das Erbbaurecht, sondern eine Belastung des Erbbaurechts geändert wird, die Erbbauzinsreallast, reicht die öffentliche Beglaubigung der Erklärungen aus, um den allgemeinen Formerfordernissen des Grundbuchverfahrens z...mehr

Rz. 10 Falls die Konkordanzprüfung Abweichungen ergibt, ist eine Inhaltsänderung erforderlich, wozu Grundstückseigentümer und Erbbauberechtigte mitwirken müssen. Die Eintrag...mehr

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Rz. 15 Die einfachste Möglichkeit, dem Grundstückseigentümer ein Mitspracherecht bei der Begründung von Wohnungs- und Teilerbbaurecht zu verschaffen, bestünde darin, die Begründung von der Zustimmung des Grundstückseigentümers abhängig zu machen, § 5 Abs. 1 ErbbauRG. Ältere Erbbaurechtsbestellungsverträge sehen solche Regelungen gelegentlich noch vor.[85] Die Rechtsprechung[...mehr

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Rz. 9 Um die Vereinigung bzw. Bestandteilszuschreibung von Erbbaurechten im Grundbuch vollziehen zu können, müssen die folgenden formellen Erfordernisse erfüllt sein, vgl. folgende Checkliste: I. Konkordanzprüfung Rz. 10mehr

Rz. 8 Die Regelungsmaterie in § 9 Abs. 3 S. 1 Nr. 1 ErbbauRG sieht als Option das Bestehenbleiben der Erbbauzinsreallast vor.[32] Die Versteigerungsfestigkeit[33] der Erbbauzinsreallast zählt nicht bereits automatisch zum standardisierten Inhalt des Rechts, erfordert vielmehr eine ausdrückliche Aufnahme in den Inhalt des Rechts,[34] sei es originär, bei Bestellung der Erbbau...mehr

Rz. 4 Ein weiteres, der Dispositionsbefugnis der Beteiligten entzogenes Element ist in der Veräußerlichkeit des Untererbbaurechts zu sehen, § 1 Abs. 1 ErbbauRG. In unveräußerlicher Form kann das Untererbbaurecht nicht zur Entstehung gelangen,[28] auch nicht im Zuge einer Veräußerung erlöschen (vgl. zum Sachstand vgl. § 4 Rdn 3). Weil der Kernbereich des Erbbaurechts berührt ...mehr

Rz. 40 Für die Anlegung der Wohnungs- und Teilerbbaurechtsgrundbücher erhebt das Grundbuchamt eine volle Gebühr nach der Nr. 14112 KV GNotKG,[193] und zwar aus dem vollen Wert des Erbbaurechts nach § 49 Abs. 2 GNotKG (80 Prozent des bebauten Grundstücks). Eine künftige Bebauung ist zu berücksichtigen, da der Beurkundungsgegenstand, das Wohnungs- und Teilerbbaurecht, wesensge...mehr

Rz. 56 Nacherbschaft und Dauertestamentsvollstreckung zugunsten des Kindes werden in beiden Erbfällen angeordnet. Würde der behinderte Abkömmling hier übergangen werden, entstünde diesem ein Pflichtteilsanspruch gem. § 2306 Abs. 1 S. 1 BGB, der vom Sozialleistungsträger geltend gemacht werden könnte. Soll eine Beteiligung des Kindes mit Behinderung im 1. Erbfall vermieden we...mehr

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Rz. 46 Die Bestellung eines Untererbbaurechts unterliegt der Grunderwerbsteuer, [158] sodass dem Grundbuchamt zur Eintragung des Untererbbaurechts die Unbedenklichkeitsbescheinigung (UB) des Finanzamtes vorzulegen ist. Die Gleichstellung der Erbbaurechte mit den Grundstücken (vgl. § 2 Abs. 2 Nr. 1 GrEStG) erfasst auch die Untererbbaurechte.[159] In der UB bescheinigt das Fina...mehr