Fachbeiträge & Kommentare zu Erbbaurecht

Rz. 10 Das Erbbaurecht ist gem. § 1 Abs. 1 des Erbbaurechtsgesetzes (ErbbauRG) [1] das veräußerliche und vererbliche Recht des Erbbauberechtigten, auf oder unter der Oberfläche des Grundstücks des Erbbauverpflichteten ein Bauwerk zu haben (§ 243 BewG Rz. 39, § 244 BewG Rz. 22). Das Erbbaurecht entsteht zivilrechtlich mit der Eintragung in das Grundbuch (§ 11 ErbbauRG i. V. m. ...mehr

Rz. 17 § 261 S. 3 BewG wurde erst mit dem Jahressteuergesetz 2020 vom 21.12.2000[1] in die Vorschrift eingefügt (Rz. 5). Der Gesetzgeber wollte hiermit klarstellen, dass die Sonderregelungen in § 261 S. 1 und 2 BewG zur wirtschaftlichen Einheit, Bewertung und Zuordnung für das Erbbaurecht und dem mit dem Erbbaurecht belasteten Grundstück entsprechend für das Wohnungserbbaure...mehr

Rz. 1 Die Vorschriften zum Grundvermögen (Abschnitt C) im Siebenten Abschnitt des Zweiten Teils des Bewertungsgesetzes werden im Unterabschnitt IV mit Regelungen zu den sog. Sonderfällen abgeschlossen. Zu den Sonderfällen gehören die Erbbaurechtsfälle (§ 261 BewG) und die Fälle mit Gebäuden auf fremdem Grund und Boden (§ 262 BewG). Eine Regelung zu Grundstücken im Zustand de...mehr

Rz. 8 Nach § 244 Abs. 3 Nr. 1 BewG gilt das Erbbaurecht zusammen mit dem Erbbaugrundstück als ein Grundstück bzw. eine wirtschaftliche Einheit des Grundvermögens. Für diese wirtschaftliche Einheit ist nach § 261 S. 1 BewG ein Gesamtwert (Grundsteuerwert) nach den Vorschriften für das Grundvermögen nach den §§ 243–260 BewG zu ermitteln, der die Belastung mit dem Erbbaurecht a...mehr

Rz. 3 § 261 BewG regelt die Ermittlung und Zurechnung des Grundsteuerwerts in Erbbaurechtsfällen. Im vorstehenden Sinne wird in S. 1 der Vorschrift zunächst angeordnet, dass für die aus Erbbaurecht und Erbbaugrundstück zusammengefasste wirtschaftliche Einheit (§ 244 Abs. 3 Nr. 1 BewG) ein Gesamtwert nach den Vorschriften des Grundvermögens (§§ 243–260 BewG) zu ermitteln ist, ...mehr

Rz. 14 Nach § 261 S. 2 BewG ist der i. S. d. § 261 S. 1 BewG ermittelte Gesamtwert (Rz. 11) – und damit implizit auch das Grundstück (Steuergegenstand) – dem Erbbauberechtigten zuzurechnen. Folglich ergeht ihm gegenüber der Feststellungsbescheid über den Grundsteuerwert.[1] Der Gesamtwert von Grund und Boden sowie Gebäude wurde – abweichend von der bisherigen Bewertungssystem...mehr

Rz. 5 § 261 S. 1 und 2 BewG wurde mit dem Grundsteuer-Reformgesetz vom 26.11.2019[1] in das Bewertungsgesetz eingefügt. S. 3 der Vorschrift wurde mit dem Jahressteuergesetz 2020 vom 21.12.2020[2] angefügt. Der Gesetzgeber wollte hierdurch klarstellen, dass die in § 261 S. 1 und 2 BewG enthaltenen Sonderregelungen zur wirtschaftlichen Einheit, Bewertung und Zuordnung für das E...mehr

Rz. 28 Nach § 244 Abs. 3 Nr. 4 BewG gelten jedes Wohnungserbbaurecht und Teilerbbaurecht zusammen mit dem anteiligen belasteten Grund und Boden als ein Grundstück bzw. als eine wirtschaftliche Einheit des Grundvermögens. Zur Definition des Wohnungserbbau- und Teilerbbaurechts s. § 243 BewG Rz. 41. Wohnungs- bzw. Teilerbbaurechte werden begründet, wenn Anteile an einem Erbbaur...mehr

Rz. 41 Schließlich gehören nach § 243 Abs. 1 Nr. 4 BewG auch das Wohnungserbbau- und Teilerbbaurecht nach § 30 Abs. 1 des Wohnungseigentumsgesetzes [1] zum Grundvermögen. Das Wohnungserbbau- und Teilerbbaurecht im Vergleich zu den § 68 Abs. 1 Nr. 3, § 176 Abs. 1 Nr. 3 BewG in einer vom Wohnungs- und Teileigentum getrennten Nummer erfasst werden, hat allenfalls klarstellende F...mehr

Rz. 4 § 244 BewG wurde mit dem Grundsteuer-Reformgesetz vom 26.11.2019 in das Bewertungsgesetz eingefügt. Im Rahmen des Jahressteuergesetzes 2020[1] wurde in § 244 Abs. 3 Nr. 4 BewG klargestellt, dass die Sonderregelungen zur wirtschaftlichen Einheit, Bewertung und Zuordnung für das Erbbaurecht und dem mit dem Erbbaurecht belasteten Grundstück (Erbbaurechtsgrundstück) – ents...mehr

Rz. 1 Gebäude auf fremdem Grund und Boden gehören neben den Erbbaurechten (§ 261 BewG) zu den im Unterabschnitt IV des Abschnitts C (Grundvermögen) im Siebenten Abschnitt des Zweiten Teils des Bewertungsgesetzes geregelten sog. Sonderfällen (§ 261 BewG Rz. 1). Ein Gebäude auf fremdem Grund und Boden liegt vor, wenn ein anderer als der Eigentümer des Grund und Bodens darauf ei...mehr

Rz. 20 In § 244 Abs. 3 BewG wird für bestimmte Sonderfälle kraft Gesetzes ein Grundstück fingiert. Im Gegensatz zur Einheitsbewertung gelten insbesondere auch das Erbbaurecht zusammen mit dem Erbbaurechtsgrundstück, entsprechend jedes Wohnungserbbau- und Teilerbbaurecht zusammen mit dem anteiligen belasteten Grund und Boden sowie ein Gebäude auf fremdem Grund und Boden zusammen ...mehr

Rz. 1 § 247 BewG enthält vornehmlich die Vorschriften zur Bewertung der unbebauten Grundstücke i. S. d. § 246 BewG. Die Vorschrift erlangt darüber hinaus aber auch Bedeutung bei der Bewertung der bebauten Grundstücke und der sog. Sonderfälle.[1] So wird bei der Ermittlung des abgezinsten Bodenwerts im Ertragswertverfahren (§§ 252 S. 1, 257 Abs. 1 S. 1 BewG), Bodenwerts im Sach...mehr

Rz. 19 Das inländische Grundvermögen gehört als Teil des inländischen Grundbesitzes i. S. d. Bewertungsgesetzes zu den Vermögensarten, die gem. § 218 S. 1 Nr. 2 BewG nach den Vorschriften des Siebenten Abschnitts des BewG für Zwecke der Grundsteuer zu bewerten sind (Rz. 17). Für die wirtschaftlichen Einheiten des Grundvermögens, die Grundstücke (§ 244 BewG), sind gem. § 219 ...mehr

Rz. 23 Soweit es sich nicht um land- und forstwirtschaftliches Vermögen handelt (Rz. 21), werden in § 243 Abs. 1 Nrn. 1–4 BewG folgende Vermögensgegenstände dem Grundvermögen zugeordnet: Grund und Boden, die Gebäude, die sonstigen Bestandteile und das Zubehör (Rz. 24ff.), Erbbaurecht (Rz. 39), Wohnungs- und Teileigentum (Rz. 40), sowie Wohnungserbbaurecht und Teilerbbaurecht nac...mehr

Rz. 7 Das Grundstück als wirtschaftliche Einheit des Grundvermögens ist nach § 2 Nr. 2 GrStG i. V. m. §§ 243, 244 BewG für Zwecke der Grundsteuer sowohl Steuergegenstand als auch Bewertungsgegenstand. Der Grundstücksbegriff gehört zu den Grundlagenbegriffen im Bewertungsrecht. Die Bestimmung der wirtschaftlichen Einheit des Grundvermögens hat vielfältige Bedeutung. Neben der ...mehr

Rz. 2 Die Vorschrift definiert und bestimmt den Umfang der wirtschaftlichen Einheit des Grundvermögens (§ 243 BewG). In § 244 Abs. 1 BewG wird das Grundstück als wirtschaftliche Einheit des Grundvermögens definiert. Mit dieser Begriffsbestimmung wird auf die allgemeinen Grundsätze zur Bestimmung und Bewertung einer wirtschaftlichen Einheit nach § 2 BewG zurückgegriffen. Was ...mehr

Rz. 2 Nach der Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts vom 10.4.2018 muss die Bemessungsgrundlage für Zwecke der Grundsteuer so ausgestaltet sein, dass sie den mit der Steuer verfolgten Belastungsgrund in der Relation der Wirtschaftsgüter zueinander realitätsgerecht abbildet.[1] Die Grundsteuer knüpft an das Innehaben von inländischem Grundbesitz an. Da sie die wirtschaft...mehr

Rz. 9 § 247 BewG hat eine zentrale Stellung innerhalb der Bewertung des Grundvermögens ( §§ 243, 244 BewG ). § 247 BewG enthält vornehmlich Vorschriften zur Bewertung der unbebauten Grundstücke i. S. d. § 246 BewG . Die Vorschrift erlangt darüber hinaus aber auch Bedeutung bei der Bewertung der bebauten Grundstücke und der sog Sonderfälle ( §§ 261, 262 BewG ).[1] So wird bei der E...mehr

Rz. 11 Nach § 244 Abs. 1 BewG bildet jede wirtschaftliche Einheit des Grundvermögens ein Grundstück. Der Begriff der wirtschaftlichen Einheit ist ein bewertungsrechtlicher Typusbegriff, um den Bewertungsgegenstand abzugrenzen bzw. die Bewertungseinheit zu bestimmen. Maßgebend ist nach der allgemeinen Bewertungsvorschrift in § 2 Abs. 1 S. 3 BewG, was nach der Verkehrsanschauu...mehr

Rz. 2 In § 247 BewG wird vornehmlich die Bewertung der unbebauten Grundstücke i. S. d. § 246 BewG geregelt (Rz. 1). Zu diesem Zweck wird in Abs. 1 der Vorschrift zunächst die Bewertungsmethode zur Bewertung der unbebauten Grundstücke bestimmt. Nach Abs. 1 S. 1 der Vorschrift ermittelt sich der Grundsteuerwert unbebauter Grundstücke regelmäßig durch Multiplikation der Grundstü...mehr

Rz. 14 Betriebskosten sind nach § 556 Abs. 1 S. 2 BGB die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder das Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Für die Aufstellung der Betriebskosten gilt gem. § 556 Abs. 1 S. 3 BGB die Bet...mehr

Rn. 42 Stand: EL 36 – ET: 06/2022 Ergänzend zu den in § 266 Abs. 2 A. I. 1. und A. I. 2. aufgeführten Gegenständen sind neben der bereits oben erörterten IT-Software (vgl. HdR-E, HGB § 248, Rn. 22ff.) die folgenden Beispiele für den Ansatz von immateriellen VG zu nennen, die keinen erschöpfenden Katalog bilden, sondern vielmehr Interpretationshinweise für den häufig schwierig...mehr

Dipl.-Finw. (FH) Mathias Grootens[*] Die mit dem GrStRefG vom 26.11.20219 angeordnete Reform der Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer sieht die Feststellung der Grundsteuerwerte im Wege einer Hauptfeststellung auf den 1.1.2022 vor. Zwischenzeitlich sind einige gesetzgeberische Ergänzungen des reformierten Gesetzes und auch klarstellende Anwendungserlasse ergangen. In diese...mehr

Die mit dem GrStRefG vom 26.11.20219 angeordnete Reform der Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer sieht die Feststellung der Grundsteuerwerte im Wege einer Hauptfeststellung auf den 1.1.2022 vor. Während fünf Bundesländer eigene Bewertungsvorschriften geschaffen haben (vgl. Grootens, ErbStB 2021, 80), wenden elf Bundesländer das wertabhängige Modell des 7. Abschnitts des B...mehr

Rz. 8 Bei Grundstücken, die mit einem Erbbaurecht belastet sind, bilden das Erbbaurecht selbst (§ 176 Abs. 1 Nr. 2 BewG) und das belastete Grundstück (§ 176 Abs. 1 Nr. 1 BewG) jeweils selbstständige wirtschaftliche Einheiten, die grds. verschiedenen Eigentümern zuzurechnen sind. Zu bewerten ist im Einzelfall diejenige, die durch Erwerb v.T.w. oder durch Schenkung übergeht. § ...mehr

Rz. 13 Das BewG regelt in § 193 BewG die Bewertung des Erbbaurechts und in § 194 BewG die Bewertung des Erbbaugrundstücks (belastetes Grundstück). Diese Vorschriften sollen eine objektive Ermittlung des Grundbesitzwerts nach einheitlichen und marktgerechten Grundsätzen und Verfahren sicherstellen. 3.2.1 Vergleichswertverfahren Rz. 14 Das Erbbaurecht ist vorrangig im Wege des V...mehr

Rz. 22 Der Gebäudewertanteil ermittelt sich nach § 193 Abs. 5 BewG. Je nach Bewertungsverfahren ist als Gebäudewertanteil der Gebäudeertragswert (Ertragswertverfahren) oder der Gebäudesachwert (Sachwertverfahren) anzusetzen (§ 193 Abs. 5 Satz 1 BewG). Verbleibt i. R.d. Ertragswertverfahrens bei der Ermittlung des Gebäudeertragswerts nach Abzug der Bodenwertverzinsung vom Grunds...mehr

Rz. 1 Das Erbbaurecht als Sonderform des Eigentums an Gebäuden wird nach den Vorschriften der Verordnung über das Erbbaurecht vom 15.01.1919 (mit Wirkung vom 30.11.2007 – inhaltlich unverändert – in Erbbaurechtsgesetz umbenannt) begründet. Das Erbbaurecht ist danach das veräußerliche und vererbliche Recht an einem Grundstück, auf oder unter der Oberfläche des Grundstücks ein...mehr

Rz. 17 Der Bodenwertanteil ergibt sich aus der Differenz zwischen dem angemessenen Verzinsungsbetrag des Bodenwerts und dem vertraglich vereinbarten jährlichen Erbbauzins (§ 193 Abs. 3 Satz 1 BewG). Der Bodenwertanteil des Erbbaurechts entspricht dem wirtschaftlichen Vorteil, den der Erbbauberechtigte dadurch erlangt, dass er in vielen Fällen entsprechend den Regelungen des ...mehr

Rz. 43 Nach § 27 ErbbauVO hat der Erbbauverpflichtete vorbehaltlich anderweitiger Vertragsvereinbarungen dem Erbbauberechtigten bei Ablauf des Erbbaurechtsvertrags eine Entschädigung zu zahlen, die sich nach dem Verkehrswertanteil des Gebäudes bemisst. In diesem Fall entspricht der Grundbesitzwert des Erbbaugrundstücks dem nach § 194 Abs. 3 BewG ermittelten Bodenwertanteil. G...mehr

Rz. 15 Da das Vergleichswertverfahren zwar vorrangig zu prüfen ist, aber praktisch nur selten zum Tragen kommt, ist der Grundbesitzwert eines Erbbaurechts nach § 193 Abs. 2 bis 5 BewG durch eine typisierende Wertermittlung zu berechnen. Die dort fixierte finanzmathematische Methode stellt ein Bewertungsmodell dar, dem die Überlegung zugrunde liegt, dass sich der Wert des Erb...mehr

Rz. 34 Die folgenden Beispiele veranschaulichen die Berechnung des Grundbesitzwerts des Erbbaurechts im Wege der finanzmathematischen Methode. Beispiel: Bewertungsstichtag ist der 01.01.2020. Zur Erbmasse gehört ein luxuriöses Zweifamilienhaus (gehobene Ausstattung) mit Keller, aber nicht ausgebautem Dachgeschoss, das aufgrund eines Erbbaurechts gebaut wurde und für das kein ...mehr

Rz. 28 Ergebnis der Bewertung im Wege der gesonderten Feststellung durch das Lage-FA (§ 151 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 i. V. m. § 152 Nr. 1 BewG) ist der Grundbesitzwert, der als Bedarfswert der Erbschaft- und Schenkungsteuerveranlagung durch das Erbschaftsteuer-FA zugrunde zu legen ist (§ 157 Abs. 3 Satz 1 BewG i. V. m. § 12 Abs. 3 ErbStG). Rz. 29 Durch die am gemeinen Wert ausgeri...mehr

Rz. 5 Was als wirtschaftliche Einheit zu gelten hat, ist gem. § 2 Abs. 1 Satz 3 BewG nach der Verkehrsanschauung zu beurteilen und bestimmt sich daher vornehmlich nach wirtschaftlichen Gesichtspunkten. Bei Grundstücken, die mit einem Erbbaurecht belastet sind, bilden demzufolge das Erbbaurecht selbst (§ 157 Abs. 3 Satz 1 i. V. m. § 176 Abs. 1 Nr. 2 BewG) und das belastete Gr...mehr

Rz. 14 Das Erbbaurecht ist vorrangig im Wege des Vergleichswertverfahrens nach § 183 BewG zu bewerten (§ 193 Abs. 1 BewG), wenn Vergleichspreise oder aus Kaufpreisen abgeleitete Vergleichsfaktoren für entsprechende Vergleichsgrundstücke vorliegen. Vergleichspreise oder aus Kaufpreisen abgeleitete Vergleichsfaktoren liegen vor, wenn sie aus bebauten Erbbaurechten abgeleitet w...mehr

Rz. 40 Nach § 194 Abs. 2 Satz 1 BewG entspricht der Wert des Erbbaugrundstücks grds. dem Bodenwertanteil, der nach § 194 Abs. 3 BewG zu ermitteln ist. Er ergibt sich aus der Summe des über die Restlaufzeit (in vollen Jahren) des Erbbaurechts abgezinsten Bodenwerts nach § 179 BewG und den über diesen Zeitraum kapitalisierten Erbbauzinsen (§ 194 Abs. 3 Satz 1 BewG). Rz. 41 Der ...mehr

Rz. 33 Das nachfolgende Schaubild zeigt einen Überblick über die Bewertung des Erbbaurechts im Wege der finanzmathematischen Methode.mehr

Rz. 10 Die Bedarfsbewertung der Sonderfälle innerhalb des Grundvermögens wird in den §§ 192 bis 197 BewG behandelt. Die nach § 192 BewG vorzunehmende Bewertung der wirtschaftlichen Einheiten i. R. eines Erbbaurechts wurde durch das ErbStRG neu konzipiert. Für das Erbbaurecht und das Erbbaugrundstück (belastetes Grundstück) sind nach § 192 BewG jeweils getrennte Wertermittlun...mehr

Rz. 10 Grundstücke, die sich am Bewertungsstichtag im Zustand der Bebauung befinden, können sowohl unbebaute als auch bereits bebaute Grundstücke sein. Befinden sich auf einem Grundstück außer dem im Bau befindlichen Gebäude zu Beginn der Baumaßnahme keine bezugsfertigen Gebäude, liegt ein unbebautes Grundstück vor. Hierfür ist der Grundbesitzwert nach § 179 BewG zu ermittel...mehr

Rz. 7 Ist ein Grundstück mit einem Erbbaurecht belastet, kann das zuständige FA nach § 153 Abs. 4 Satz 3 BewG die Abgabe einer Feststellungserklärung sowohl vom Erbbauberechtigten als auch vom Erbbauverpflichteten verlangen. Nach Auffassung der FinVerw ist jedoch vorrangig der Erbbauberechtigte zur Abgabe einer Feststellungserklärung aufzufordern (R B 153 Abs. 6 Satz 2 ErbSt...mehr

Rz. 90 Bei sonstigen Gebrauchs- oder Nutzungsüberlassungen wird man in Anlehnung an Gebel (in T/G/J/G, § 7 Rn. 28; zustimmend Geck in K/E, § 7 Rn. 11.2; a. A. Weinmann in M/W, § 7 Rn. 17) danach zu unterscheiden haben, ob die Gebrauchs- oder Nutzungsüberlassung zu einer Entreicherung des Überlassenden führt. So wird bei einer kurzfristigen Wohnungsüberlassung oder Mitbenutzu...mehr

Rz. 57 Die folgenden Beispiele veranschaulichen die Berechnung des Grundbesitzwerts des Erbbaugrundstücks im Wege der finanzmathematischen Methode. Beispiel: Bewertungsstichtag ist der 01.01.2020. Zur Erbmasse gehört ein Erbbaugrundstück. Aufgrund des bestehenden Erbbaurechts wurde 2007 ein luxuriöses Zweifamilienhaus (gehobene Ausstattung) mit Keller, aber nicht ausgebautem ...mehr

Rz. 77 Während § 121 Nr. 1 bis 8 BewG explizit aufzählt, unter welchen Tatbestandsmerkmalen steuerpflichtiges Inlandsvermögen eines beschränkt Steuerpflichtigen vorliegt, stellt § 121 Nr. 9 BewG einen Auffangtatbestand dar. Demnach erfasst § 121 Nr. 9 BewG Nutzungsrechte (ausschließlich) am zuvor definierten Inlandsvermögen. Dabei spielt es keine Rolle, von welcher (zivil-)r...mehr

Rz. 8 Wird Grundvermögen oder ein teilweise zu betrieblichen Zwecken genutztes Grundstück erworben, ist gem. § 151 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BewG der jeweilige Grundbesitzwert gesondert festzustellen. Das Grundvermögen umfasst nach § 176 Abs. 1 BewG neben dem Grund und Boden, den Gebäuden und sonstigen Bestandteilen sowie Zubehör auch Erbbaurechte sowie Wohnungs- und Teileigentum,...mehr

Rz. 59 Die folgende Darstellung fasst die wichtigsten Punkte zur Bewertung eines Erbbaurechts bzw. Erbbaugrundstücks zusammen.mehr

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3.2.2.1 Allgemeines Rz. 15 Da das Vergleichswertverfahren zwar vorrangig zu prüfen ist, aber praktisch nur selten zum Tragen kommt, ist der Grundbesitzwert eines Erbbaurechts nach § 193 Abs. 2 bis 5 BewG durch eine typisierende Wertermittlung zu berechnen. Die dort fixierte finanzmathematische Methode stellt ein Bewertungsmodell dar, dem die Überlegung zugrunde liegt, dass si...mehr

Rz. 6 Die Kodifizierung erster Regelungen zur Wertermittlung finden sich in der Reichsabgabenordnung vom 13.12.1919 (RGBl I, 1993). Diese wurden um das erste Vermögensteuergesetz vom 08.04.1922 (RGBl I, 335) sowie das zweite Vermögensteuergesetz vom 19.12.1923 (RGBl I, 1205) ergänzt. Aufgrund z. T. unterschiedlicher Bewertungsregelungen in den jeweiligen Ländern wurde das Be...mehr

Rz. 16 Der um 10 % verminderte Wertansatz gilt nur für bebaute Grundstücke oder Grundstücksteile. Entscheidend ist, dass sich auf den Grundstücken "benutzbare Gebäude" befinden, deren Benutzbarkeit mit der Bezugsfertigkeit beginnt (vgl. Wachter in F/P/W, § 13d Rn. 53). Eine Steuerbefreiung nach § 13d ErbStG ist demnach ausgeschlossen, wenn das Gebäude zur Zeit der Steuerents...mehr