Fachbeiträge & Kommentare zu Erbbaurecht

Rz. 23 Die zentrale Definition des Erbbaurechtsbegriffs findet sich in § 1 Abs. 1 ErbbauRG: das subjektiv-persönliche, veräußerliche und vererbliche Recht, auf oder unter der Oberfläche des Grundstücks ein Bauwerk zu haben. Die Regelung adaptiert die Begriffsbestimmung des BGB-Erbbaurechts[139] und wendet sich gegen altrechtliche Bestimmungen, die noch auf den Gebäudebegriff...mehr

Rz. 12 Nach § 877 BGB findet auf die Inhaltsänderung § 876 BGB Anwendung, weshalb zur Inhaltsänderung die Zustimmung Drittberechtigter einzuholen ist.[45] Dies wirft die Frage auf, welche Drittberechtigte gemeint sein können. In Frage kommen zwei Gruppen von Berechtigten:[46]mehr

Rz. 69 Von besonderer wirtschaftlicher Tragweite ist die Frage nach der Tragung der öffentlichen und privatrechtlichen Lasten und Abgaben, insbesondere vor dem Hintergrund der Laufzeit des Erbbaurechts. Die Regelung in § 2 Nr. 3 ErbbauRG offeriert den Beteiligten die Möglichkeit, dingliche Vereinbarungen hierüber zu schaffen und zum Inhalt des Erbbaurechts zu erklären. Den V...mehr

Rz. 17 Um die Erbbaurechtverlängerung im Grundbuch vollziehen zu können, müssen die formellen Erfordernisse der folgenden Checkliste erfüllt sein:mehr

Rz. 8 Die Doppelnatur des Erbbaurechts – beschränktes dingliches Recht am Grundstück, zugleich grundstücksgleiches Recht –, wirkt sich darauf aus, ob und welche Drittberechtigte der Inhaltsänderung zustimmen müssen. Gemäß § 877 BGB findet auf die Inhaltsänderung auch § 876 BGB Anwendung mit der Folge, dass zur Inhaltsänderung die Zustimmung Drittberechtigter einzuholen ist.[...mehr

Rz. 2 Die Sicht auf die Teilung des Erbbaurechts verengt sich damit notwendigerweise auf die reelle Teilung des Erbbaurechts, die "tatsächliche Teilung des Gebrauchs- und Nutzungsrechts",[2] womit die weitere Natur der Erbbaurechtsteilung allerdings unbeantwortet bleibt. Rz. 3 Der Klärung dieser Frage kommt große Bedeutung zu, insbesondere im Hinblick auf die Beteiligung des ...mehr

Rz. 56 In den Vereinbarungen über die Verwendung des Bauwerks kristallisieren sich die Zielvorstellungen [461] des Grundstückseigentümers, seien sie wirtschaftlicher, sozialer, ökologischer[462] oder ideeller Natur.[463] Der Grundstückseigentümer sieht sich in die Lage versetzt, seinen Kontrolleinfluss[464] auf das Bauwerk zu sichern und die Bauwerksverwendung in die gewünsch...mehr

Rz. 21 Für die Eintragung einer Inhaltsänderung des Erbbaurechts fällt eine 0,5 Gebühr an, Nr. 14130 KV GNotKG , denn das Erbbaurecht findet im Kanon der Vorbemerkung 1.4.1.2 KV GNotKG Erwähnung. Beide Eintragungen sind damit abgedeckt, die Eintragung im Grundstücksgrundbuch und im Erbbaugrundbuch. Die Ausdehnung des Ausübungsbereichs rechtfertigt kein anderes Ergebnis und lö...mehr

Rz. 17 Die Teilung eines Erbbaurechts löst eine Vielzahl von Eintragungen aus, vorzunehmen im Grundstücks- und im Erbbaugrundbuch. Daneben ist für jedes aus der Teilung hervorgegangene Erbbaurecht ein eigenes Erbbaugrundbuch anzulegen, § 14 Abs. 1 S. 1 ErbbauRG.[74] Die in der Grundbuchpraxis zuweilen anzutreffende Kennzeichnung im Bestandsverzeichnis als "Geteiltes Erbbaure...mehr

Rz. 147 Die Erholung einer gemeindlichen Vorkaufsrechtsbescheinigung scheidet aus, zumal das Vorkaufsrecht nur beim Kauf von Grundstücken besteht, § 24 Abs. 1 S. 1 BauGB i.V.m. § 433 BGB, nicht aber bei der Bestellung eines Erbbaurechts. Es besteht kein Vorkaufsrechtsfall. Dies gilt auch für den Kauf von Erbbaurechten.[1122] Seit der Novellierung des Baugesetzbuches im Jahr 1...mehr

Rz. 20 In Rechnung zu stellen ist eine 2,0 Beurkundungsgebühr nach der Nr. 21100 KV GNotKG,[71] mindestens ein Betrag i.H.v. 120 EUR. Derselbe Beurkundungsgegenstand ist betroffen, sofern das Erbbaurecht auf eine weitere Fläche erstreckt wird und im Zuge dessen die Belastungen des Erbbaurechts ausgedehnt bzw. modifiziert (Erbbauzins) werden, 109 Abs. 1 S. 2 GNotKG.[72] Der Ge...mehr

Rz. 29 In der Praxis beantragen die Beteiligten im Zuge der Erbbaurechtslöschung eigenständig auch die Schließung des Erbbaugrundbuchs, was nicht konform mit der Regelung in § 16 ErbbauRG geht. Danach wird bei Löschung des Erbbaurechts das Erbbaugrundbuch bereits von Amts wegen geschlossen. Damit erübrigt sich ein eigener Schließungsantrag. Realisiert wird die Schließung des ...mehr

Rz. 12 Daneben kann das Erbbaurecht auch mit einem Nießbrauch, einer Reallast, einem Vorkaufsrecht, einer Vormerkung, einer Regelung nach § 1010 BGB,[22] einem Widerspruch, einer Verfügungsbeschränkung, einem Dauerwohn- und -nutzungsrecht[23] sowie einem Erbbaurecht[24] belastet werden. Die Nutzungshemisphäre des Erbbaurechts berühren diese Rechte nicht, lediglich das Untere...mehr

Rz. 17 Die Vorabzustimmung, enthalten im Erbbaurechtsvertrag, kann wie folgt formuliert sein: Muster in Ihr Textverarbeitungsprogramm übernehmen Muster 8.2: Formulierungsvorschlag Vorabzustimmung im Erbbaurechtsvertrag Die Zustimmung wird nur für Grundpfandrechte erteilt, die den Rechten des Grundstückseigentümers (Erbbauzinsreallast, Vorkaufsrecht) im Rang nachgehen und die s...mehr

Rz. 53 Die Regelung in § 2 Nr. 1 ErbbauRG eröffnet die Möglichkeit, Vereinbarungen über die Instandhaltung des Bauwerks [444] zum Inhalt des Erbbaurechts zu erklären, womit vor allem die Interessen des Grundstückseigentümers und der Gläubiger von Verwertungsrechten am Erbbaurecht Berücksichtigung finden.[445] Der Grundstückseigentümer verfolgt mit den Regelungen zur Instandha...mehr

Rz. 11 Die Verlängerung der Erbbaurechtslaufzeit erfordert Einigung und Eintragung, §§ 877, 873 BGB, 11 Abs. 2 ErbbauRG,[37] wobei die Einigung in der Form des § 29 Abs. 1 GBO nachzuweisen ist.[38] Im Falle einer Änderung des Erbbaurechtsinhalts darf die Eintragung nur erfolgen, sofern die erforderliche Einigung des Berechtigten (hier: Erbbauberechtigten) und des anderen Teil...mehr

Rz. 2 Das altrechtliche Erbbaurecht präsentierte sich als weitreichendes, veräußerliches und vererbliches Nutzungsrecht,[5] dessen Manko mitunter darin bestand, "keine Vorschriften … hinsichtlich des Erbbauzinses, der Dauer des Rechts und des Schicksals der Gebäude bei Beendigung des Rechts"[6] zu offerieren. In der Folge kam es beim Abschluss von Erbbaurechtsverträgen zu ei...mehr

Rz. 3 Der Änderungsrahmen ist weit gezogen ist;[13] erfasst ist Zitat "jede Änderung der Befugnisse im Rahmen des bestehenden – noch nicht erloschenen Erbbaurechts…, gleichgültig, ob sie in einer Erweiterung, Beschränkung oder sonstigen Ausgestaltung besteht".[14] Rz. 4 Gemeint sind Änderungen der Bebauungs- und Nutzungsbefugnis, Neufassungen, Änderungen von Heimfall- und Entsc...mehr

Rz. 46 Ein weiteres wesentliches Manko des altrechtlichen Erbbaurechts lag in der nur schuldrechtlichen Natur der weiteren Bestimmungen begründet, die über den gesetzlichen Inhalt hinausgingen.[386] Wirkungen entfalteten solche Bestimmungen nur im originären Verhältnis zwischen Grundstückseigentümer und Erbbauberechtigten, nicht auch gegenüber einem Erwerber des Erbbaurechts...mehr

Rz. 89 Die historische Verankerung ist im sog. "Halberstädter Erbbaurecht"[761] zu suchen, in den Erbbaurechtsverträgen der Stadt Halberstadt, die standardmäßig eine Verpflichtung des Grundstückseigentümers enthielten, das Grundstück an den jeweiligen Erbbauberechtigten zu verkaufen, was die Matrix für die Regelung in § 2 Nr. 7 ErbbauRG lieferte. Die Verpflichtung trifft all...mehr

Rz. 32 Die Löschung eines Erbbaurechts löst eine Festgebühr i.H.v. 25 EUR aus, Nr. 14143 KV GNotKG. Das Erbbaugrundbuch wird von Amts wegen geschlossen, § 16 ErbbauRG, eine gesonderte Schließungsgebühr ist nicht zu erheben (mangels Gebührentatbestandes). Für die Eintragung der reallastartigen Entschädigungsforderung fällt eine volle Gebühr nach der Nr. 14121 KV GNotKG an. Das...mehr

Rz. 5 Ob das schuldrechtliche Grundgeschäft der notariellen Beurkundung bedarf, soll sich danach richten, ob der Rechtsumfang des Erbbaurechts erweitert wird.[30] Daneben soll die Unterscheidung zwischen wesentlichen Inhaltsänderungen, die zur Änderung der Rechtsidentität[31] des Erbbaurechts führen und deshalb der Beurkundung bedürfen, und unwesentlichen Inhaltsänderungen, ...mehr

Rz. 42 Um die Aufhebung eines Erbbaurechts im Grundbuch vollziehen zu können, müssen die folgenden formellen Voraussetzungen [198] gegeben sein:mehr

Rz. 13 Zulässigkeitsprüfung orientiert am Inhalt des Erbbaurechtsvertrages und an der Beschaffenheit des Grundstücks:mehr

Rz. 5 Wegen der Teilaufhebung ist der Anwendungsbereich des § 26 ErbbauRG eröffnet und die Notwendigkeit der Eigentümermitwirkung gegeben.[15] In der Praxis besteht eine Mitwirkungspflicht auch deshalb, weil regelmäßig der Erbbauzins verteilt und das Vorkaufsrecht des Grundstückseigentümers eingeschränkt wird.[16] Eine Mitwirkungspflicht resultiert überdies daraus, dass das ...mehr

Rz. 21 Für das Beurkundungsverfahren ist eine 2,0 Gebühr nach der Nr. 21100 KV GNotKG in Ansatz zu bringen,[102] mindestens ein Betrag i.H.v. 120 EUR. Der Geschäftswert ist nach den §§ 97 Abs. 1, 52 Abs. 2 S. 1, 2 GNotKG zu bemessen. Eine Reduzierung auf eine 1,0 Gebühr sieht das GNotKG nicht mehr vor,[103] zugleich darf der Wert des von der Veränderung betroffenen Rechtsver...mehr

Rz. 27 Richtigerweise ist nicht der volle Wert des Erbbaurechts nach § 49 Abs. 2 GNotKG maßgeblich (80-prozentiger Wert des bebauten Erbbaugrundstücks), sondern nur ein Teilwert (20 bis 30 Prozent) hiervon, der nach § 36 Abs. 1 GNotKG zu bestimmen ist.[79] Hinzu kommt als weitere Veränderung die Verteilung des Erbbauzinses, die in kapitalisierter Form zu Buche schlägt, § 52 ...mehr

Rz. 17 Primär betrifft die Eintragung eines neuen Erbbauberechtigten den Funktionsbereich des Erbbaugrundbuchs, dessen erste Abteilung dazu dient, den Erbbauberechtigten zu bezeichnen, vgl. § 57 Abs. 1 GBV. In der Folge ist der neue Erbbauberechtigter in der ersten Abteilung des Erbbaugrundbuchs einzutragen. Die für den Übergeber vorbehaltenen Versorgungsrechte[85] werden eb...mehr

Rz. 36 Zur Sicherung des Anspruchs auf Aufhebung des Erbbaurechts kann eine Vormerkung eingetragen werden, § 883 Abs. 1 S. 1 BGB.[171] Dabei kommt vor allem der Frage praktische Bedeutung zu, in welchen Grundbüchern – Erbbaugrundbuch oder/und Grundstücksgrundbuch –, die Eintragung zwingend erfolgen muss und zusätzlich erfolgen kann. Unter Hinweis auf die Funktionsrelevanz de...mehr

Rz. 130 Die Vereinbarung einer Erbbauzinsreallast ist eng mit der Ausrichtung des Erbbaurechts verknüpft,[973] obgleich der Erbbauzins nicht zum Inhalt des Erbbaurechts zählt, sondern eine Belastung des Erbbaurechts darstellt.[974] Die Praxis kennt Fälle, in denen der Erbbauzins deutlich unter der üblichen Verzinsung liegt, etwa bei Sportplätzen oder Kindergärten, die im Erb...mehr

Rz. 6 Das Erbbaurecht ist tot – möglicherweise lebt das Erbbaurechtssurrogat, könnte man die Rechtsfolge beschreiben, die das Gesetz regelmäßig für das durch Zeitablauf erloschene Erbbaurecht als Kompensation vorsieht. Nach § 27 Abs. 1 S. 1 ErbbauRG hat der Grundstückseigentümer dem Erbbauberechtigten für den Verlust des Bauwerkseigentums eine Entschädigung zu leisten. Etwas...mehr

Rz. 11 Mit der oben erwähnten Rechtsprechung des BGH[79] zur Löschung eines durch Zeitablauf erloschenen Erbbaurechts sind die Bedingungen der Grundbuchberichtigung geklärt. Im Mittelpunkt steht die Erkenntnis, dass das Erbbaurecht und die Entschädigungsforderung "nicht zwei voneinander unabhängige Rechte"[80] sind, sondern voneinander abhängen, miteinander verknüpft sind, s...mehr

Rz. 129 Um die Erbbaurechtsbegründung im Grundbuch vollziehen zu können, müssen die formellen Erfordernisse der folgenden Checkliste erfüllt sein:[968]mehr

Rz. 53 Für die Eintragung einer Vormerkung zur Sicherung des Anspruchs auf Erbbaurechtsaufhebung ist eine 0,5 Gebühr zu erheben, Nr. 14150 KV GNotKG , berechnet aus dem Wert des Erbbaurechts, § 45 Abs. 3 GNotKG.[222] Der Wert eines Erbbaurechts beträgt 80 Prozent der Summe aus den Werten des belasteten Grundstücks und darauf errichteter Bauwerke, § 49 Abs. 2 GNotKG. Die Doppe...mehr

Rz. 162 Im Falle der vertraglichen Bestellung eines Gesamterbbaurechts fällt eine 2,0 Gebühr an, Nr. 21100 KV GNotKG, mindestens ein Betrag i.H.v. 120 EUR,[1149] im Falle der einseitigen Bestellung durch den Grundstückseigentümer[1150] (Eigentümergesamterbbaurecht) dagegen eine 1,0 Gebühr, Nr. 21200 KV GNotKG,[1151] mindestens ein Betrag i.H.v. 60 EUR.[1152] Der Geschäftswer...mehr

Rz. 7 Die Frage danach, in welcher Form die Entschädigungsforderung[49] Eingang in das Grundbuch finden kann, lässt sich mit Hilfe des Erbbaurechtsgesetzes nicht beantworten, eine ausdrückliche gesetzliche Regelung fehlt. Bereits unmittelbar nach Inkrafttreten der ErbbauVO stellte sich die motivnahe Literatur die Frage nach der "grundbuchmäßige(n) Behandlung der Vorschrift de...mehr

Rz. 3 Übertragen wird das Erbbaurecht grundsätzlich wie ein Grundstück.[2] Das Verpflichtungsgeschäft bedarf der notariellen Beurkundung,[3] § 11 Abs. 2 ErbbauRG i.V.m. § 311b Abs. 1 BGB. Der notariellen Beurkundung geht ein wesentlich erhöhter Aufklärungsbedarf voraus. Hinzu kommt obergerichtliche Rechtsprechung,[4] die den Notar in der Pflicht sieht, beim Verkauf eines Erbb...mehr

Rz. 20 Für das Beurkundungsverfahren fällt eine 2,0 Gebühr nach der Nr. 21100 KV GNotKG an, Tabelle B, mindestens ein Betrag i.H.v. 120 EUR.[88] Dies gilt auch für die Beurkundung eines Überlassungsvertrags.[89] Ein Überlassungs- und ein Verzichtsvertrag auf die Pflichtteilsergänzung betreffen verschiedene Beurkundungsgegenstände, § 86 Abs. 2 GNotKG. Der Geschäftswert des Kau...mehr

Rz. 123 Besonders kontextverhaftet zeigt sich die Regelung in § 5 Abs. 2 S. 2 ErbbauRG. Sofern der dingliche Belastungsvorbehalt Eingang in die Erbbaurechtsvertragsgestaltung gefunden hat, kann auch eine Änderung des Inhalts einer Hypothek, Grund- oder Rentenschuld, Reallast oder eines Dauerwohn- und -nutzungsrechts, die eine weitere Belastung des Erbbaurechts enthält, nicht...mehr

Rz. 142 Ob zur Begründung eines Erbbaurechts zugunsten einer Kommune die Genehmigung der Kommunalaufsichtsbehörde vorzulegen ist, ist zwischenzeitlich höchstrichterlich[1083] geklärt. Nach Ansicht des BGH bedarf ein Erbbaurechtsvertrag als kreditähnliches Rechtsgeschäft der Genehmigung der Kommunalaufsichtsbehörde, wenn er eine Verpflichtung begründet, einen Erbbauzins zu za...mehr

Rz. 48 Die Gefahr eines gegenstandslosen Rechts, eines Erbbaurechts ohne Bauwerk, dürfte in Zeiten knappen Wohnraums nicht besonders ausgeprägt sein. Dennoch liegt es im elementaren Interesse[405] des Grundstückseigentümers und des Erbbauberechtigten, Vereinbarungen über die Errichtung des Bauwerks zu treffen. Schließlich konkretisieren sich darin die Primärvorstellungen der...mehr

Amann, Erbbauzinslose kommunale Erbbaurechte infolge Ersitzung?, DNotZ 2017, 328 Becker, Das Erbbaurecht in der Insolvenz des Erbbauberechtigten – Teil 1: Grundlagen des Erbbaurechts, InsbürO 2023, 142 Bittl, Vergünstigte Erbbaurechte als kommunales Instrument der Wohnraumförderung, ErbbauZ 2024, 98 Boemke/Purrmann, Ausschluss des Entschädigungsanspruchs des Erbbauberechtigten ...mehr

Rz. 15 Wie unter Ziffer II (Rdn 5) erwähnt, tritt das Erlöschen des Erbbaurechts mit Zeitablauf und ohne weiteres Zutun des Erbbauberechtigten oder Grundstückseigentümers ein, § 27 Abs. 1 S. 1 ErbbauRG. Damit entfällt die Notwendigkeit eines Grundgeschäfts,[97] um das Ende des Erbbaurechts zu besiegeln. Die Grundbuchunrichtigkeiten treten automatisch ein und können nur im Be...mehr

Rz. 30 Der Rechtsübergang ist in der Veränderungsspalte einzutragen, § 10 Abs. 5 und Abs. 7 GBV, Spalten 4 und 5, gefolgt von der Rötung des ehemaligen Berechtigten in der Hauptspalte, vgl. § 17 Abs. 3 S. 1 GBV. Sofern das subjektiv-dingliche Recht auf dem Blatt des ehemals herrschenden Erbbaurechts vermerkt ist, muss der Herrschvermerk in das Grundstücksgrundbuch übertragen...mehr

Rz. 3 Belastet wird das Erbbaurecht wie ein Grundstück, § 11 Abs. 1 ErbbauRG.[4] Der grundstücksgleiche Charakter des Rechts öffnet das Erbbaurecht für die Belastung mit allen dinglichen Rechten, die der numerus clausus vorsieht. Das Verpflichtungsgeschäft bedarf keiner besonderen Form, es kann daher formfrei abgeschlossen werden.[5] Ausnahmen bestehen für die Bestellung ein...mehr

Rz. 7 Die Inhaltsänderung des noch bestehenden Erbbaurechts erfordert Einigung und Eintragung, §§ 877, 873 BGB, § 11 Abs. 2 ErbbauRG, wobei die Einigung in der Form des § 29 Abs. 1 GBO nachzuweisen ist.[38] Die Regelung in § 20 GBO hält ausdrücklich fest, dass im Falle einer Änderung des Erbbaurechtsinhalts die Eintragung nur erfolgen darf, wenn die erforderliche Einigung de...mehr

Rz. 26 Die Regelung in § 7 Abs. 3 ErbbauRG gesteht lediglich dem Erbbauberechtigten das Recht zu, einen Antrag auf gerichtliche Zustimmungsersetzung zu stellen,[72] nicht dagegen dem Käufer oder dem künftigen Berechtigten des Rechts, das eingetragen werden soll.[73] Dies gilt es zu berücksichtigen, sofern sich das Notariat mit einer Zustimmungsverweigerung konfrontiert sieht...mehr

Rz. 92 Wie unter § 2 Rdn 10 dargestellt, sahen die altrechtlichen Regelungen [778] keine Möglichkeit vor, die Veräußerung oder Belastung des Erbbaurechts dinglich an die Zustimmung des Grundstückseigentümers zu binden. Entsprechende Regelungen konnten nur mit schuldrechtlicher Wirkung begründet werden, verbunden mit der Verpflichtung zur Leistung von Schadensersatz.[779]mehr

Rz. 140 Die Begründung eines Eigentümererbbaurechts ausgenommen,[1075] ist zur Bestellung eines Erbbaurechts die Unbedenklichkeitsbescheinigung (UB) des Finanzamtes vorzulegen.[1076] Der grunderwerbsteuerliche Vorgang ergibt sich aus §§ 1, 2 Abs. 2 Ziffer 2 GrEStG, das Grundbuchamt nimmt die Eintragung erst nach Vorlage der UB vor,[1077] § 22 GrEStG. Die Begründung eines Erb...mehr

Rz. 146 Die Bestellung eines Erbbaurechts an einem land- und forstwirtschaftlichen Grundstück bzw. an Moor- und Ödland unterliegt nicht der Genehmigungspflicht nach § 2 GrdstVG. Die Bestellung eines Erbbaurechts ist im Gesetz nicht ausdrücklich erwähnt,[1119] weder in § 2 Abs. 1 GrdstVG, der Beschreibung genehmigungspflichtiger Veräußerungsvorgänge, noch in § 2 Abs. 2 GrdstV...mehr