Fachbeiträge & Kommentare zu Erbbaurecht

Rz. 75 [Autor/Stand] Die für die Kapitalisierung erforderlichen Vervielfältiger der Anlage 21 BewG stehen in Abhängigkeit von der auf volle Jahre abgerundeten Restlaufzeit des Erbbaurechts und dem maßgebenden Zinssatz (§ 193 Abs. 4 Satz 1 BewG). Rz. 76 [Autor/Stand] Der Vervielfältiger richtet sich nach Anlage 21 BewG. Für Bewertungsstichtage nach dem 31.12.2024[3] gelten die...mehr

Rz. 296 [Autor/Stand] Nach § 3 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 Buchst. b GrStG ist von der Grundsteuer derjenige Grundbesitz befreit, der von einer inländischen Körperschaft, Personenvereinigung oder Vermögensmasse, die nach der Satzung, dem Stiftungsgeschäft oder der sonstigen Verfassung und nach ihrer tatsächlichen Geschäftsführung ausschließlich und unmittelbar gemeinnützigen oder mi...mehr

Rz. 22 [Autor/Stand] Der Wert des Erbbaurechts wird vorrangig durch Anwendung der von den Gutachterausschüssen ermittelten Erbbaurechtskoeffizienten ermittelt. Sofern keine entsprechenden Erbbaurechtskoeffizienten zur Verfügung stehen, erfolgt die Wertermittlung nachrangig im Wege einer finanzmathematischen Methode unter Heranziehung der von den Gutachterausschüssen ermittel...mehr

Rz. 117 [Autor/Stand] Ein freistehendes Einfamilienhaus (mit Keller, Erdgeschoss und ausgebautem Dachgeschoss – alle Bauteile Standardstufe 3) ist in Ausübung eines Erbbaurechts im Jahr 1964 errichtet worden. Die Brutto-Grundfläche beträgt 230 m[2]. Eine Garage ist nicht vorhanden. Das belastete Grundstück hat eine Fläche von 500 m[2] und der Bodenrichtwert beträgt 250 EUR/m...mehr

Rz. 76 [Autor/Stand] Gemäß ausdrücklicher Gesetzesbegründung ist Zweck des § 7 Satz 1 GrStG eine Ergänzung u.a. zu den Befreiungsvorschriften der §§ 3, 4 GrStG.[2] Für eine Befreiung nach § 3 Abs. 1 GrStG ist in Zusammenhang mit § 7 Satz 1 GrStG erforderlich, dass der steuerlich zu befreiende Grundbesitz für den steuerbegünstigten Zweck unmittelbar benutzt wird. Damit wird e...mehr

Rz. 88 [Autor/Stand] Die nach § 193 Abs. 5 S. 1 BewG maßgebende Differenz zwischen dem Wert des fiktiv unbelasteten Grundstücks nach den §§ 179, 182 bis 196 BewG und dem Bodenwert für das fiktiv unbelastete Grundstück nach § 179 BewG ist zunächst auf den Zeitpunkt des Ablaufs des Erbbaurechts zu ermitteln. Die Differenz ist anschließend nach § 193 Abs. 5 S. 3 BewG auf den Be...mehr

Broemel/Marquardt, Die grunderwerbsteuerliche Bemessungsgrundlage bei Erbbaurechten, Unterschiede zwischen Asset Deal und Share Deal, DStR 2024, 89–91; Brüggemann, Update: Bewertung von Erbbaugrundstücken und Erbbaurechten, ErbBstg 2019, 230; Christoffel, Ertragswertverfahren: Neue Bewirtschaftungskosten ab 2024 für das Ertragswertverfahren, ErbBstg 2024, 108–109; Halaczinsk...mehr

Rz. 126 [Autor/Stand] Nach § 220 Abs. 2 BewG, der mit dem Jahressteuergesetzes 2024[2] eingeführt wurde, ist der niedrigere gemeine Wert als Grundsteuerwert anzusetzen, wenn der Steuerpflichtige nachweist, dass der nach den Vorschriften des Siebenten Abschnitts des BewG ermittelte Grundsteuerwert erheblich von dem gemeinen Wert der wirtschaftlichen Einheit im Feststellungsze...mehr

Rz. 104 [Autor/Stand] Der auf den Bewertungsstichtag abgezinste Unterschiedsbetrag ist – bei einer völlig fehlenden Entschädigung für das oder die Gebäude – der Betrag, der bei der Ermittlung des Grundbesitzwerts für das Erbbaurecht abgezogen werden muss. Da in der Praxis auch nicht zu entschädigende Wertanteile vereinbart werden, stellt der Gesetzgeber allgemeingültig auf d...mehr

Rz. 105 [Autor/Stand] Die Finanzverwaltung hat unter Hinweis auf R B 196.1 und R B 196.2 ErbStR 2019 auch zu der Frage Stellung genommen, wie zu verfahren ist, wenn sich das im Erbbaurecht entstehende Gebäude im Zustand der Bebauung befindet. In diesen Fällen stellen die am Bewertungsstichtag entstandenen Herstellungskosten nach § 196 BewG für die sich im Bau befindlichen Ge...mehr

Rz. 50 [Autor/Stand] Die Regelung des § 180 Abs. 2 BewG entspricht wörtlich der bis zum 31.12.2024 geltenden Regelung zur Einheitsbewertung im § 70 Abs. 3 BewG. Danach gelten zum einen auch Gebäude auf fremdem Grund und Boden als Grundstück i.S.d. § 180 Abs. 1 BewG. Ferner gelten als bebaute Grundstücke auch Gebäude, die in sonstigen Fällen einem anderen als dem Eigentümer d...mehr

Rz. 118 [Autor/Stand] Der Sachverhalt soll mit dem folgenden Schema veranschaulicht werden:mehr

Rz. 67 [Autor/Stand] Maßgebend für den angemessenen Verzinsungsbetrag des Bodenwerts des unbelasteten Grundstücks ist die folgende Formel: Rz. 68 [Autor/Stand] Die Restlaufzeit des Erbbaurechts ergibt sich aus den vertraglichen Vereinbarungen am Bewertungsstichtag.mehr

Rz. 95 [Autor/Stand] Aus Anlage 26 BewG ergeben sich die maßgebenden Abzinsungsfaktoren. Rz. 96 [Autor/Stand] In der folgenden Tabelle sind die Abzinsungsfaktoren abgedruckt, die für Bewertungsstichtage vor dem 1.1.2025 gelten (Anlage 26 BewG i.d.F. des Jahressteuergesetzes 2010[3]): RLZ = Restlaufzeit des Erbbaurechts bzw. des Nutzungsrechts (in Jahren)mehr

Rz. 29 [Autor/Stand] Der Wert des unbelasteten Grundstücks ist der Wert des Grundstücks, der nach den §§ 179, 182 bis 196 BewG festzustellen wäre, wenn die Belastung mit dem Erbbaurecht nicht bestünde. Rz. 30 [Autor/Stand] Somit sind bei der Ermittlung des Werts des unbelasteten Grundstücks die regulären Bewertungsmethoden des Bewertungsgesetzes maßgebend.mehr

Rz. 12 [Autor/Stand] Die Vorschrift des § 180 BewG zu Begriff und Definition der bebauten Grundstücke gilt ausschließlich für die Grundbesitzbewertung des Grundvermögens gem. §§ 176 ff. BewG. Rz. 13 [Autor/Stand] Sie ist inhaltlich an die bis zum 31.12.2024 geltende Regelung des § 74 BewG angelehnt und übernimmt in Abs. 1 die dortigen Begriffsbestimmungen zu den bebauten Grun...mehr

Rz. 45 [Autor/Stand] Die Ermittlung des Grundbesitzwerts für ein Erbbaurecht richtet sich in der Praxis keineswegs ausschließlich nach Maßgabe des § 193 Abs. 1 BewG. Die Bewertungsmethoden scheidet stets aus, wenn kein Erbbaurechtskoeffizient im Sinne des § 193 Absatz 1 i.V.m. § 177 Abs. 2 und 3 BewG vorliegt. In diesen Fällen ist die finanzmathematische Methode nach § 193 A...mehr

Rz. 63 [Autor/Stand] Die Kapitalisierung des Unterschiedsbetrags aus dem angemessenen Verzinsungsbetrag des Bodenwerts des unbelasteten Grundstücks und dem vertraglich vereinbarten jährlichen Erbbauzins erfolgt mit dem sich aus Anlage 21 BewG ergebenden Vervielfältiger. Rz. 64 [Autor/Stand] Maßgebend für den kapitalisierten Unterschiedsbetrags ist die folgende Formel: Rz. 65 [...mehr

Rz. 65 [Autor/Stand] Nach § 82 Abs. 1 Nr. 3 BewG ist der sich nach § 78 BewG ergebende Grundstückswert zu mindern, wenn in Fortschreibungsfällen eine Wertminderung des Grundstücks infolge der Notwendigkeit eines baldigen Gebäudeabbruchs besteht. Ein solcher Abschlag kann sowohl bei den im Ertragswertverfahren zu bewertenden Grundstücken als auch bei den nach § 88 BewG für di...mehr

Rz. 47 [Autor/Stand] Bei der finanzmathematischen Methode erfolgt die Ermittlung des Grundbesitzwerts durch Multiplikation des finanzmathematischen Werts des Erbbaurechts mit einem Erbbaurechtsfaktor. Rz. 48 [Autor/Stand] Maßgebend für die finanzmathematische Methode ist also die folgende Formel: Rz. 49 [Autor/Stand] Einstweilen frei.mehr

Rz. 27 [Autor/Stand] Nach § 193 Absatz 1 BewG ist der Wert des Erbbaurechts durch Multiplikation des Werts des unbelasteten Grundstücks mit einem Erbbaurechtskoeffizienten zu ermitteln. Rz. 28 [Autor/Stand] Maßgebend ist also die folgende Formel:mehr

Bruschke, Die Bewertung des LuF-Vermögens für die Erbschaft- und Schenkungsteuer, ErbStB 2009, 320; Bruschke, Der Liquidationswert bei der Bewertung land- und forstwirtschaftlicher Betriebe, ErbStB 2011, 317; Eisele, Neubewertung des land- und forstwirtschaftlichen Vermögens, NWB 2008, 895; Eisele, Erbschaftsteuerliches Bewertungsrecht: Nutzungsüberlassung in der Land- und F...mehr

Rz. 72 [Autor/Stand] Nach § 193 Abs. 4 Satz 1 und Abs. 3 S. 1 Nr. 2 BewG ist der maßgebende Erbbauzins der am Bewertungsstichtag zu zahlende Erbbauzins, der auf einen Jahresbetrag umzurechnen ist. Anzusetzen ist nicht der tatsächlich gezahlte, sondern der aufgrund der vertraglichen Vereinbarungen zu zahlende Erbbauzins.[2] Rz. 73 [Autor/Stand] In der Praxis können Erbbauzinse...mehr

Rz. 116 [Autor/Stand] Die Anwendungsbeispiele in Rz 75 AEBew JStG 2022[2] zeigen, dass die Ermittlung des Werts des Erbbaurechts nach der finanzmathematischen Methode eine Vielzahl von Rechenschritten erforderlich macht. Die einzelnen Berechnungsschritte der Bewertung ergeben sich aus den folgenden Beispielen in Anlehnung an Rz. 75 AEBew JStG 2022[3].mehr

Rz. 70 [Autor/Stand] Bei der Grundbesitzbewertung richtet sich die Wahl des Bewertungsverfahrens für die bebauten Grundstücke grds. nach der Grundstücksart. Dabei wird im § 181 BewG zwischen den folgenden sechs Grundstücksarten unterschieden: Ein- und Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke, Wohnungs- und Teileigentum, Geschäftsgrundstücke, gemischt genutzte Grundstücke und sonsti...mehr

Tz. 1 Stand: EL 55 – ET: 03/2025 Der Standard behandelt Immobilien, die als Finanzinvestition gehalten werden, hinsichtlich Ansatz, Bewertung und Angaben. Immobilien sind standortgebundene, langfristig nutzbare und heterogene Güter, für die sich eigenständige Märkte herausbilden (vgl. Zülch 2003, S. 20f.). IAS 40 wurde erstmals im April 2000 verabschiedet und ersetzte IAS 25, ...mehr

Rz. 10 [Autor/Stand] Die Vorschrift des § 193 BewG zur Bewertung von Erbbaurechten ist durch das Erbschaftsteuerreformgesetz v. 24.12.2008[2] in das Bewertungsgesetz eingefügt worden. Zu weiteren Einzelheiten wird auf die Kommentierung zu § 192 BewG Rz. 1 ff. hingewiesen. Rz. 11 [Autor/Stand] Die Finanzverwaltung hat die Bewertung des Grundvermögens zunächst mit gleich lauten...mehr

Rz. 100 Stand: EL 130 – ET: 05/2022 Mit den Renten haben die lebenslangen Versorgungsleistungen in Form einer dauernden Last die "Wiederkehr" der Leistung über einen längeren Zeitraum gemeinsam, unterscheiden sich aber von diesen durch die für Renten typische wertmäßige Gleichmäßigkeit der einzelnen Leistungen (> Renten; zu den Unterschieden > Rz 90 ff). Von einem entgeltlich...mehr

Rz. 481 [Autor/Stand] Für Grundstücke greift die Steuerbefreiung nach § 3 Abs. 1 Satz 1 Nr. 6 Satz 1 GrStG nur, wenn diese zum Stichtag 1.1.1987 Teil eines in der Befreiungsvorschrift bezeichneten begünstigten Vermögens waren. Die Festlegung des Stich tags auf den 1.1.1987 in § 3 Abs. 1 Satz 1 Nr. 6 Satz 1 GrStG geht auf die Rechtsprechung des BFH zurück.[2] Aus Gründen der ...mehr

Rz. 90 [Autor/Stand] Der Grund und Boden eines Betriebs der Land- und Forstwirtschaft umfasst vor allem die land- und forstwirtschaftlich genutzten Flächen (Äcker, Wiesen, Weiden, Forst-, Weinbau- und Gartenbauflächen). Die tatsächliche land- und forstwirtschaftliche Nutzung der Fläche ist aber nicht unbedingte Voraussetzung für ihre Zugehörigkeit zum land- und forstwirtscha...mehr

Rz. 12 [Autor/Stand] Bebaute Grundstücke sind nach § 180 Abs. 1 BewG Grundstücke, auf denen sich benutzbare Gebäude befinden. Das gilt nach § 180 Abs. 2 BewG auch für Gebäude auf fremdem Grund und Boden. Erbbaurrechtsbelastete Grundstücke gehören auch dann nicht zu den bebauten Grundstücken, wenn diese mit einem Wohngebäude bebaut sind, weil dieses Gebäude zivilrechtlich Bes...mehr

Rz. 31 [Autor/Stand] Bei der Formel zur Bewertung des Erbbaurechts sind die Erbbaurechtskoeffizienten anzusetzen, die von den Gutachterausschüssen im Sinne der §§ 192 ff. BauGB ermittelt wurden. Rz. 32 [Autor/Stand] Der in § 193 Absatz 1 BewG enthaltene Hinweis auf die Regelungen des § 177 Absatz 2 und 3 BewG stellt insb. qualitative Anforderungen an die von den Gutachterauss...mehr

Rz. 80 [Autor/Stand] Ist die wirtschaftliche Einheit des Betriebs der Land- und Forstwirtschaft bestimmt und abgegrenzt, ist zu klären, welche Wirtschaftsgüter in diese Einheit im Einzelnen einzubeziehen oder aus dieser auszuscheiden sind. Vielfach fällt die Prüfung über die Bestimmung des Gegenstandes, der als wirtschaftliche Einheit des land- und forstwirtschaftlichen Verm...mehr

Acker, Umsatzlegung komplexer Verträge – Wechselwirkungen zwischen IFRS 15 und IFRS 16 bei variablen Preisvereinbarungen am Beispiel der Labordiagnostik. Teil 1: Variable Gegenleistungen nach IFRS 15 und variable Leasingzahlungen nach IFRS 16, IRZ 2017, S. 305–310; Adler/Düring/Schmaltz, Rechnungslegung nach Internationalen Standards. Kommentar, Loseblatt, Stuttgart, Stand: 7...mehr

Rz. 39 Nach § 243 Abs. 1 Nr. 2 BewG gehört auch das Erbbaurecht zum Grundvermögen. Das Erbbaurecht ist gem. § 1 Abs. 1 des Erbbaurechtsgesetzes (ErbbauRG) das veräußerliche und vererbliche Recht des Erbbauberechtigten, auf oder unter der Oberfläche des Grundstücks des Erbbauverpflichteten ein Bauwerk zu haben.[1] Nach § 11 Abs. 1 ErbbauRG finden die sich auf Grundstücke bezi...mehr

Rz. 22 Abweichend vom Grundsatz der Einheitlichkeit des Eigentums bei der Bestimmung der wirtschaftlichen Einheit (Rz. 16) gilt nach § 244 Abs. 3 Nr. 1 BewG das Erbbaurecht zusammen mit dem Erbbaurechtsgrundstück als ein Grundstück bzw. als eine wirtschaftliche Einheit des Grundvermögens. Infolgedessen ist das Erbbaurecht, das aufgrund des Erbbaurechts errichtete Gebäude und...mehr

1 Allgemeines Rz. 1 Die Vorschriften zum Grundvermögen (Abschnitt C) im Siebenten Abschnitt des Zweiten Teils des Bewertungsgesetzes werden im Unterabschnitt IV mit Regelungen zu den sog. Sonderfällen abgeschlossen. Zu den Sonderfällen gehören die Erbbaurechtsfälle (§ 261 BewG) und die Fälle mit Gebäuden auf fremdem Grund und Boden (§ 262 BewG). Eine Regelung zu Grundstücken ...mehr

Rz. 10 Das Erbbaurecht ist gem. § 1 Abs. 1 des Erbbaurechtsgesetzes (ErbbauRG) [1] das veräußerliche und vererbliche Recht des Erbbauberechtigten, auf oder unter der Oberfläche des Grundstücks des Erbbauverpflichteten ein Bauwerk zu haben (§ 243 BewG Rz. 39, § 244 BewG Rz. 22). Das Erbbaurecht entsteht zivilrechtlich mit der Eintragung in das Grundbuch (§ 11 ErbbauRG i. V. m. ...mehr

Rz. 17 § 261 S. 3 BewG wurde erst mit dem Jahressteuergesetz 2020 vom 21.12.2000[1] in die Vorschrift eingefügt (Rz. 5). Der Gesetzgeber wollte hiermit klarstellen, dass die Sonderregelungen in § 261 S. 1 und 2 BewG zur wirtschaftlichen Einheit, Bewertung und Zuordnung für das Erbbaurecht und dem mit dem Erbbaurecht belasteten Grundstück entsprechend für das Wohnungserbbaure...mehr

Rz. 1 Die Vorschriften zum Grundvermögen (Abschnitt C) im Siebenten Abschnitt des Zweiten Teils des Bewertungsgesetzes werden im Unterabschnitt IV mit Regelungen zu den sog. Sonderfällen abgeschlossen. Zu den Sonderfällen gehören die Erbbaurechtsfälle (§ 261 BewG) und die Fälle mit Gebäuden auf fremdem Grund und Boden (§ 262 BewG). Eine Regelung zu Grundstücken im Zustand de...mehr

Rz. 8 Nach § 244 Abs. 3 Nr. 1 BewG gilt das Erbbaurecht zusammen mit dem Erbbaugrundstück als ein Grundstück bzw. eine wirtschaftliche Einheit des Grundvermögens. Für diese wirtschaftliche Einheit ist nach § 261 S. 1 BewG ein Gesamtwert (Grundsteuerwert) nach den Vorschriften für das Grundvermögen nach den §§ 243–260 BewG zu ermitteln, der die Belastung mit dem Erbbaurecht a...mehr

Rz. 3 § 261 BewG regelt die Ermittlung und Zurechnung des Grundsteuerwerts in Erbbaurechtsfällen. Im vorstehenden Sinne wird in S. 1 der Vorschrift zunächst angeordnet, dass für die aus Erbbaurecht und Erbbaugrundstück zusammengefasste wirtschaftliche Einheit (§ 244 Abs. 3 Nr. 1 BewG) ein Gesamtwert nach den Vorschriften des Grundvermögens (§§ 243–260 BewG) zu ermitteln ist, ...mehr

Rz. 14 Nach § 261 S. 2 BewG ist der i. S. d. § 261 S. 1 BewG ermittelte Gesamtwert (Rz. 11) – und damit implizit auch das Grundstück (Steuergegenstand) – dem Erbbauberechtigten zuzurechnen. Folglich ergeht ihm gegenüber der Feststellungsbescheid über den Grundsteuerwert.[1] Der Gesamtwert von Grund und Boden sowie Gebäude wurde – abweichend von der bisherigen Bewertungssystem...mehr

Rz. 5 § 261 S. 1 und 2 BewG wurde mit dem Grundsteuer-Reformgesetz vom 26.11.2019[1] in das Bewertungsgesetz eingefügt. S. 3 der Vorschrift wurde mit dem Jahressteuergesetz 2020 vom 21.12.2020[2] angefügt. Der Gesetzgeber wollte hierdurch klarstellen, dass die in § 261 S. 1 und 2 BewG enthaltenen Sonderregelungen zur wirtschaftlichen Einheit, Bewertung und Zuordnung für das E...mehr

Rz. 28 Nach § 244 Abs. 3 Nr. 4 BewG gelten jedes Wohnungserbbaurecht und Teilerbbaurecht zusammen mit dem anteiligen belasteten Grund und Boden als ein Grundstück bzw. als eine wirtschaftliche Einheit des Grundvermögens. Zur Definition des Wohnungserbbau- und Teilerbbaurechts s. § 243 BewG Rz. 41. Wohnungs- bzw. Teilerbbaurechte werden begründet, wenn Anteile an einem Erbbaur...mehr

Rz. 41 Schließlich gehören nach § 243 Abs. 1 Nr. 4 BewG auch das Wohnungserbbau- und Teilerbbaurecht nach § 30 Abs. 1 des Wohnungseigentumsgesetzes [1] zum Grundvermögen. Das Wohnungserbbau- und Teilerbbaurecht im Vergleich zu den § 68 Abs. 1 Nr. 3, § 176 Abs. 1 Nr. 3 BewG in einer vom Wohnungs- und Teileigentum getrennten Nummer erfasst werden, hat allenfalls klarstellende F...mehr

Rz. 4 § 244 BewG wurde mit dem Grundsteuer-Reformgesetz vom 26.11.2019 in das Bewertungsgesetz eingefügt. Im Rahmen des Jahressteuergesetzes 2020[1] wurde in § 244 Abs. 3 Nr. 4 BewG klargestellt, dass die Sonderregelungen zur wirtschaftlichen Einheit, Bewertung und Zuordnung für das Erbbaurecht und dem mit dem Erbbaurecht belasteten Grundstück (Erbbaurechtsgrundstück) – ents...mehr

Rz. 10 Der Begriff des Grundvermögens wird in § 243 BewG bestimmt. In negativer Abgrenzung zum land- und forstwirtschaftlichen Vermögen (s. Rz. 8) ordnet § 243 Abs. 1 BewG in enumerativer Aufzählung bestimmte Vermögensgegenstände dem Grundvermögen zu. Soweit es sich nicht um land- und forstwirtschaftliches Vermögen nach §§ 232-242 BewG handelt, gehören hiernach der Grund und B...mehr

Rz. 1 Gebäude auf fremdem Grund und Boden gehören neben den Erbbaurechten (§ 261 BewG) zu den im Unterabschnitt IV des Abschnitts C (Grundvermögen) im Siebenten Abschnitt des Zweiten Teils des Bewertungsgesetzes geregelten sog. Sonderfällen (§ 261 BewG Rz. 1). Ein Gebäude auf fremdem Grund und Boden liegt vor, wenn ein anderer als der Eigentümer des Grund und Bodens darauf ei...mehr

Rz. 2 Nach der Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts vom 10.4.2018 muss die Bemessungsgrundlage für Zwecke der Grundsteuer so ausgestaltet sein, dass sie den mit der Steuer verfolgten Belastungsgrund in der Relation der Wirtschaftsgüter zueinander realitätsgerecht abbildet.[1] Die Grundsteuer knüpft an das Innehaben von inländischem Grundbesitz an. Da sie die wirtschaft...mehr