Fachbeiträge & Kommentare zu Bewertungsgesetz

Unter den Begriff Immobilie fallen sowohl Grundstücke als auch Wohngebäude und betrieblich genutzte Gebäude. Das Bewertungsgesetz sieht für die Bewertung weitere Gebäudearten vor: Einfamilienhaus, Mehrfamilienhaus, Wohneigentum, Museen, Kindergärten, Einzel- und Mehrfachgaragen, Sport- und Tennishallen, Verbrauchermärkte u.v.m.[1] Die Gebäudeart ist wichtig für die Bestimmung...mehr

Bei der Bewertung von Wohnimmobilien im Rahmen des Ertragswertverfahrens spielt beim Bundesmodell das Mietniveau eine Rolle. Zunächst sieht das Bewertungsgesetz vor, dass pro Quadratmeter Wohnfläche eine bestimmte monatliche Nettokaltmiete angesetzt wird. Die entsprechenden Beträge können der Anlage 39 zum BewG entnommen werden. Zur Berücksichtigung von Mietniveauunterschiede...mehr

Die Ermittlung der Grundsteuer erfolgt nach dem sog. Bundesmodell, das von Bundestag und Bundesrat verabschiedet wurde und im Bewertungsgesetz und im Grundsteuergesetz geregelt ist. Es sei denn, ein Bundesland macht von der Öffnungsklausel Gebrauch und erlässt ein eigenes Landesgrundsteuergesetz. Dann gilt dieses Landesmodell. Diese Möglichkeit haben Baden-Württemberg, Bayern...mehr

Das Sachwertverfahren ist ein Verfahren zur Berechnung des Grundsteuerwertes im Rahmen des Bundesmodells. Es wird angewendet bei betrieblich genutzten Grundstücken, also bei Teileigentum: Hierbei handelt es sich um das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes in Verbindung mit dem Miteigentum an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört. G...mehr

Das Ertragswertverfahren ist ein Verfahren zur Berechnung des Grundsteuerwertes im Rahmen des Bundesmodells. Es wird angewendet bei Wohngrundstücken, also Einfamilienhäusern: Das sind Wohngrundstücke, die 1 Wohnung enthalten und kein Wohnungseigentum sind. Das Haus darf zu anderen als Wohnzwecken mitbenutzt werden, wenn diese Nutzung weniger als 50 % der Wohn- und Nutzfläche ...mehr

Bei der Hauptfeststellung werden die Grundsteuerwerte allgemein festgestellt. Der Zeitabstand zwischen 2 Hauptfeststellungen beträgt 7 Jahre.[1] Der Hauptfeststellung werden die Verhältnisse zu Beginn des Kalenderjahres zugrunde gelegt – das ist der Hauptfeststellungszeitpunkt. Die erste Hauptfeststellung findet zum Stichtag 1.1.2022 statt. Ändern sich zwischen 2 Hauptfeststell...mehr

Unbebaute Grundstücke sind nach dem Bundesmodell Grundstücke, auf denen sich keine oder keine benutzbaren Gebäude befinden. Benutzbar ist ein Gebäude, wenn es bezugsfertig ist. Bezugsfertig wiederum bedeutet, dass das Gebäude insgesamt, die einzelnen Wohnungen oder anderen Räume bestimmungsgemäß genutzt werden können. Voraussetzung dafür ist, dass alle wesentlichen Bauarbeite...mehr

Bisher wurde die Grundsteuer mithilfe des Einheitswerts berechnet. Für die Erklärung zur Feststellung der neuen Grundsteuerwerte[1] benötigt man das Einheitswert-Aktenzeichen. Dieses findet sich auf dem bisherigen Einheitswertbescheid.mehr

Die Wohnfläche spielt im Rahmen der Grundsteuer eine wichtige Rolle. Beim Bundesmodell und in fast allen Landesmodellen fließt sie in die Berechnung des Grundsteuerwertes mit ein – nur in Baden-Württemberg bleibt sie unberücksichtigt, da es hier auf die Bebauung nicht ankommt. Das Verhältnis der Nutzungsanteile zwischen Wohn- und Nutzfläche entscheidet zudem darüber, welche ...mehr

Diese 8 Grundstücksarten gibt es:[1] Einfamilienhäuser: Das sind Wohngrundstücke, die 1 Wohnung enthalten und kein Wohnungseigentum sind. Das Haus darf zu anderen als Wohnzwecken mitbenutzt werden, wenn diese Nutzung weniger als 50 % der Wohn- und Nutzfläche beträgt und dadurch die Eigenart als Einfamilienhaus nicht wesentlich beeinträchtigt wird. Zweifamilienhäuser: Das sind ...mehr

Es bleibt damit festzuhalten, dass das MoPeG keine Auswirkung auf das duale Besteuerungssystem haben wird. Die Gesellschaften, die steuerlich heute bereits Subjekt der Besteuerung im Kontext der partiellen Rechtsfähigkeit sind, werden es auch nach MoPeG bleiben. Auch die additive Gewinnermittlung wird dadurch nicht beeinflusst, da steuerlich der Begriff des Gesamthandsvermöge...mehr

Rz. 50 Im Gegensatz zur Vollrechtsfähigkeit der natürlichen und juristischen Personen (Rz. 36, 42) können Einzelgesetze eine auf bestimmte Bereiche oder Angelegenheiten beschränkte Teilrechtsfähigkeit für Personenvereinigungen oder Sachgesamtheiten gleich welcher Rechtsform vorsehen.[1] Entscheidend ist, dass diesen durch das jeweilige Steuergesetz Rechte gewährt oder Pflich...mehr

Der Grundsteuerwert unbebauter Grundstücke ergibt sich regelmäßig aus dem Produkt der Grundstücksfläche und dem jeweiligen Bodenrichtwert (§ 196 BauGB). Der Wert unbebauter Grundstücke umfasst den Wert des Grund und Bodens, mit dem die Außenanlagen abgegolten sind. Bei der Wertermittlung ist der Bodenrichtwert anzusetzen, der vom Gutachterausschuss auf den jeweiligen Hauptfe...mehr

Der Bodenwert und der Gebäudesachwert (bzw. bei mehreren Gebäuden/Gebäudeteilen die Gebäudesachwerte) ergeben in Addition den vorläufigen Sachwert. Zur Anpassung des vorläufigen Sachwerts an die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem örtlichen Grundstücksmarkt sind die in Anlage 43 zum BewG gesetzlich typisierend in Abhängigkeit der Höhe des vorläufigen Sachwerts vorgegebenen ...mehr

Zur Ermittlung des Gebäudesachwerts ist nicht von den tatsächlichen, sondern von den gewöhnlichen Herstellungskosten auszugehen (vgl. § 259 Abs. 1 BewG). Die anzusetzenden Normalherstellungskosten sind abhängig von der Gebäudeart und dem Baujahr und ergeben sich aus der Anlage 42 zum BewG. Bei der Ermittlung der nach Anlage 42, II. Teil zum BewG für die NHK und nach Anlage 38...mehr

Bei Anwendung des Sachwertverfahrens ermittelt sich der Gebäudesachwert getrennt vom Bodenwert auf der Grundlage von gewöhnlichen Herstellungskosten. Der Bodenwert ist wie bei einem unbebauten Grundstück nach Maßgabe des § 247 BewG zu ermitteln (vgl. I.2.). Die Summe aus Gebäudesachwert und Bodenwert ergibt den vorläufigen Sachwert, der zur Ermittlung des Grundsteuerwerts mi...mehr

Die in der Anlage 42, II. Teil zum BewG enthaltenen NHK mit Kostenstand 2010 sind auf den Hauptfeststellungszeitpunkt umzurechnen. Für diese Anpassung ist nach § 259 Abs. 3 BewG auf die Preisindizes für die Bauwirtschaft, die das Statistische Bundesamt für den Neubau in konventioneller Bauart von Nichtwohngebäuden jeweils für das Vierteljahr vor dem Hauptfeststellungszeitpun...mehr

Unbebaute Grundstücke sind gem. § 246 BewG Grundstücke, auf denen sich keine oder keine benutzbaren Gebäude befinden. Die Benutzbarkeit beginnt zum Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit des Gebäudes. Es muss den zukünftigen Bewohnern oder sonstigen vorgesehenen Benutzern nach objektiven Merkmalen zugemutet werden können, Wohnungen oder Räume des Gebäudes bestimmungsgemäß zu benutze...mehr

Der Grundsteuerwert eines bebauten Grundstücks ist entweder nach dem Ertragswertverfahren oder dem Sachwertverfahren zu ermitteln. Welches Verfahren für die zu bewertende wirtschaftliche Einheit anzuwenden ist, richtet sich nach der jeweiligen Grundstücksart: Das Ertragswertverfahren (§§ 252 bis 257 BewG) ist für Wohngrundstücke, also Ein- und Zweifamilienhäuser, Mietwohngrun...mehr

Beispiel Ein gemischt genutztes Grundstück in Düsseldorf ist auf den Stichtag 1.1.2022 zu bewerten. Das Grundstück weist folgende Eigenschaften auf: Grundstück: 1.600 qm Bodenrichtwert: 500 EUR/qm Nutzfläche/Wohnfläche: 1.200 qm, davon 60 % gewerbliche Nutzung Bruttogrundfläche: 1.400 qm Baujahr: 1990 Grundsteuerhebesatz Stadt Düsseldorf: 440 % Lösungmehr

Der nach Abzug der Alterswertminderung verbleibende Gebäudewert ist grundsätzlich mit mindestens 30 % des Gebäudenormalherstellungswerts anzusetzen (§ 259 Abs. 4 Satz 4 BewG). Diese Restwertregelung berücksichtigt typisierend, dass auch ein älteres Gebäude, das laufend instandgehalten wird, einen Wert hat. Beraterhinweis Bei bestehender Abbruchverpflichtung für das Gebäude ka...mehr

Vom Gebäudenormalherstellungswert ist eine Alterswertminderung abzuziehen. Diese wird grundsätzlich nach dem Verhältnis des Alters des Gebäudes im Hauptfeststellungszeitpunkt zur typisierten wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer nach Anlage 38 zum BewG bestimmt. Es bestehen nach Verwaltungsauffassung aus Vereinfachungsgründen keine Bedenken, das Alter des Gebäudes durch Abzug...mehr

Baumängel und Bauschäden kommen für eine Verkürzung der Nutzungsdauer nicht in Betracht. Solche besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale werden ebenso wie eine wirtschaftliche Überalterung nicht gesondert ermittelt und berücksichtigt (vgl. A 258 Satz 5 AEBewGrSt). Lediglich wenn für das Gebäude eine Abbruchverpflichtung besteht, ist bei der Ermittlung der Alterswert...mehr

Bebaute Grundstücke sind Grundstücke, auf denen sich benutzbare Gebäude befinden (vgl. zur Abgrenzung I.1.). Dies gilt auch, wenn diese vom Wert und/oder Umfang her von untergeordneter Bedeutung sind. Bei bebauten Grundstücken wird nach § 249 BewG zwischen den folgenden abschließend aufgezählten Grundstücksarten unterschieden:mehr

Die Ermittlung der Brutto-Grundfläche (BGF) stellt insb. für ältere Objekte die größte Hürde bei der Ermittlung der notwendigen Daten zur Bewertung der Nichtwohngrundstücke dar. Die BGF ist die Summe der bezogen auf die jeweilige Gebäudeart marktüblich nutzbaren Grundflächen aller Grundrissebenen eines Bauwerks mit Nutzungen nach DIN 277-1:2005-02 und deren konstruktive Umsc...mehr

Sind nach der Bezugsfertigkeit des Gebäudes bauliche Maßnahmen durchgeführt worden, die zu einer wesentlichen Verlängerung der Nutzungsdauer des Gebäudes geführt haben, ist von einem entspr. späteren Baujahr auszugehen (§ 259 Abs. 4 Satz 3 BewG). Hier war nach Verabschiedung des GrStRefG zunächst fraglich, wie die Verwaltung diese gesetzliche Vorgabe umsetzen will. Nach der ...mehr

Die mit dem GrStRefG vom 26.11.20219 angeordnete Reform der Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer sieht die Feststellung der Grundsteuerwerte im Wege einer Hauptfeststellung auf den 1.1.2022 vor. Während fünf Bundesländer eigene Bewertungsvorschriften geschaffen haben (vgl. Grootens, ErbStB 2021, 80), wenden elf Bundesländer das wertabhängige Modell des 7. Abschnitts des B...mehr

Ausgewählter Literaturhinweis: Eisele, Bodenrichtwertrelevanz bei der Grundbesitzbewertung/Aktuelle Entwicklungen infolge von ImmoWertV und Bodenrichtwertrichtlinie, NWB 2011, 2289. 1 Begriff 1.1 Abgrenzung zu den bebauten Grundstücken (§ 178 Abs. 1 BewG) Rz. 1 Unbebaute Grundstücke werden in § 178 Abs. 1 BewG definiert. Es sind grds. Grundstücke, auf denen sich keine benutzbare...mehr

Ausgewählter Literaturhinweis: Höne/Krause, Die Steuererklärungspflicht nach § 153 BewG im Wertfeststellungsverfahren für erbschaft- und schenkungsteuerliche Zwecke – Beteiligte, Verfahrensrecht, nachrichtliche Werte, ZEV 2010, 298. 1 Bedeutung der Vorschrift Rz. 1 Zur Erfüllung ihrer Amtspflicht zur gesetz- und gleichmäßigen Steuerfestsetzung und -erhebung haben FinBeh den ent...mehr

Richtlinien: R B 176.1 und 176.2 ErbStR. Erlasse: BVO-Abgrenzungserlass vom 05.06.2013 (BStBl I 2013, 734). 1 Allgemeines Rz. 1 Die wirtschaftliche Einheit im Grundvermögen ist das Grundstück (§ 70 Abs. 1 BewG). Zum Grundvermögen können viele wirtschaftliche Einheiten "Grundstück" gehören. Besteht ein Nachlass aus fünf verschiedenen Grundstücken, so beinhaltet das Grundvermögen f...mehr

Ausgewählter Literaturhinweis: Stöckel, Sind Windfarmen/-parks dem Grundvermögen zuzurechnen?/Abgrenzung des land- und forstwirtschaftlichen Vermögens vom Grundvermögen, NWB 2013, 292. 1 Bewertungsgegenstand wirtschaftliche Einheit 1.1 Begriff Rz. 1 Die Bedarfsbewertung ist die Grundlage einer Erbschaft- und Schenkungsteuerfestsetzung. So ist z. B. bei einer Erbschaft zunächst d...mehr

Richtlinien: R B 182 ErbStR. Hinweise: H B 182 ErbStH. 1 Bewertungsverfahren 1.1 Allgemeines Rz. 1 Das BVerfG ging in seinem Beschluss vom 07.11.2006 (BStBl II 2007, 192) davon aus, dass es für Grundstücke keinen absoluten und sicher realisierbaren Veräußerungspreis, sondern allenfalls ein Marktwertniveau mit einer gewissen Streubreite gibt. Die dem "alten Recht" zugrunde liegende...mehr

Richtlinien: R B 12.1 bis 12.4 ErbStR. Hinweise: H B 12.4 ErbStH. Erlasse: Kapitalisierungserlass vom 10.10.2010 (BStBl I 2010, 810). 1 Allgemeines Rz. 1 Kapitalforderungen/-schulden sind Forderungen/Schulden, die auf Zahlung von Geld gerichtet sind, wie z. B. Sparbuch, Festgeld, Girokonto, Darlehensforderungen, Kaufpreisforderungen, Mietforderungen, Zinsforderungen, Gehaltsforderu...mehr

Ausgewählte Rechtsprechung BFH vom 26.08.2020, BStBl II 2021, 597. 1 Zivilrecht Rz. 1 Das Erbbaurecht als Sonderform des Eigentums an Gebäuden wird nach den Vorschriften der Verordnung über das Erbbaurecht vom 15.01.1919 (mit Wirkung vom 30.11.2007 – inhaltlich unverändert – in Erbbaurechtsgesetz umbenannt) begründet. Das Erbbaurecht ist danach das veräußerliche und vererbliche...mehr

Ausgewählte Literaturhinweise: Stöckel, Die Grundstücksbewertung von Wohngrundstücken/Für Zwecke der Grundsteuer, Grunderwerbsteuer und Erbschaftsteuer, NWB 2009, 3052. 1 Allgemeines Rz. 1 Bei bebauten Grundstücken wird nach § 181 BewG zwischen verschiedenen Grundstücksarten unterschieden. Diese Unterscheidung ist nach § 182 BewG die Grundlage für die Wahl des jeweiligen Bewert...mehr

Erlasse: Kapitalisierungserlass vom 10.10.2010 (BStBl I 2010, 810). 1 Allgemeines Rz. 1 Wiederkehrende Nutzungen und Leistungen sind zeitliche Bezüge und Vorteile aufgrund eines dinglichen oder schuldrechtlichen Anspruchs. Nutzungsrecht ist z. B. der Nießbrauch, also das Recht, die Nutzungen eines bestimmten Gegenstandes zu ziehen (§§ 1030 ff. BGB). Beim sog. Vorbehaltsnießbrauc...mehr

Richtlinien: R B 196.1 bis 196.2 ErbStR. Hinweise: H B 196.1 bis 196.2 ErbStH. 1 Begriff Rz. 1 Erfolgt z. B. im Erbfall ein Übergang eines im Bau befindlichen Grundstücks, ist dieses Grundstück weder ein "echtes" unbebautes i. S. d. § 178 BewG noch ein bebautes Grundstück i. S. d. § 180 BewG. Die bereits im Bau befindliche Substanz erhöht die wertmäßige Bereicherung des Erben, wä...mehr

1 Entstehung, Bedeutung und Anwendungsbereich der Vorschrift 1.1 Entstehung der Vorschrift Rz. 1 Die Ursprünge der Vorschrift sind bis in den § 77 RBewG aus dem Jahr 1934 zurückzuführen. Infolge der Nichterhebung der Vermögensteuer ab dem 01.01.1997 wurde die Norm insoweit angepasst, dass nur noch der frühere § 121 Abs. 2 BewG verblieb, welcher die einzelnen Bereiche des Inlan...mehr

Richtlinien: R B 180 ErbStR. Hinweise: H B 180 ErbStH. 1 Begriff (§ 180 Abs. 1 Satz 1 BewG) 1.1 Gebäude Rz. 1 Bebaute Grundstücke sind Grundstücke, auf denen sich benutzbare Gebäude befinden (§ 180 Abs. 1 Satz 1 BewG). Die Abgrenzung zwischen bebauten und unbebauten Grundstücken bestimmt sich nach der tatsächlichen Zumutbarkeit der bestimmungsgemäßen Gebäudenutzung zum Bewertungss...mehr

Ausgewählte Literaturhinweise: Christ, Nachrangig eingeräumtes Nießbrauchsrecht ist keine aufschiebende Bedingung/BFH lehnt entsprechende Anwendung des § 6 Abs. 1 BewG ab, NWB Online-Beitrag vom 25.09.2020; Krause/Grootens, Wohn- und Nießbrauchsrechte in der Erbschaftsteuer/Kollision des § 198 BewG mit der Regelung des § 14 Abs. 2 BewG, NWB 2011, 1142. 1 Allgemeines Rz. 1 Wiede...mehr

Ausgewählte Literaturhinweise: Eisele in R/T, BewG § 201, Ermittlung des Jahresertrags; Erb/Regierer/Vosseler, Bewertung von Erbschaft und Schenkung, Kap. 3, Rn. 37; K/S/S, BewG § 201, Ermittlung des Jahresertrags, 2018, Wollny, Unternehmensbewertung für die Erbschaftsteuer, 495. Ausgewählte Rechtsprechung: FG Düsseldorf vom 12.12.2018, EFG 2019, 406; FG Hamburg vom 28.04.2009, ...mehr

Ausgewählte Rechtsprechung BVerfG vom 07.11.2006, BStBl II 2007, 192 1 Ansatz der Gebäude und Gebäudeteile Rz. 1 Gebäude, Gebäudeteile und Anlagen, die dem Zivilschutz dienen, bleiben bei der Ermittlung des Grundbesitzwerts nach § 197 BewG außer Ansatz. Die Vorschrift kann demnach – außerhalb der Verschonungsregelungen i. S. d. §§ 13 ff. ErbStG – als sachliche Befreiung gesehen...mehr

Rz. 1 Der in § 10 BewG niedergelegte Teilwert ist bei Wirtschaftsgütern anzusetzen, die einem Unternehmen dienen. Der Ansatz des Teilwerts ist i. R.d. Erbschaft- und Schenkungsteuer nur noch seltenen Einzelfällen vorbehalten (ebenso s. Dötsch in S/L, § 9 BewG Rn. 269). Zum einen ist er aufgrund seines unternehmerischen Bezugs nicht auf alle Vermögensarten anwendbar, und zum ...mehr

Ausgewählte Literaturhinweise: Daragan, Nochmals: Bewertung von Geschäftsgrundstücken und gemischt genutzten Grundstücken nach § 182 BewG, ZErb 2016, 317; Eisele, Steuerliche Immobilienbewertung: Blickpunkt Ertragswertrichtlinie, NWB 2016, 778; von Fragstein/Niemsdorff, Immobilien im Privat- und Betriebsvermögen in der steuerlichen Nachfolgeberatung, NWB 2019, 793; Grootens, ...mehr

Ausgewählte Literaturhinweise: von Arps-Aubert, Aktuelle Brennpunkte bei der Bewertung von Mietwohngrundstücken nach dem BewG/Eine Betrachtung der wesentlichen Stellschrauben der Grundstückswertermittlung, NWB 2020, 3819; Eisele, Grundsteuerreform-Umsetzungsgesetz/Änderungen beim reformierten Bewertungs- und Grundsteuerrecht sowie bei der Grundbesitzbewertung, NWB 2021, 2903;...mehr

Ausgewählte Literaturhinweise: von Arps-Aubert, Aktuelle Brennpunkte bei der Bewertung von Mietwohngrundstücken nach dem BewG/Eine Betrachtung der wesentlichen Stellschrauben der Grundstückswertermittlung, NWB 2020, 3819; Eisele, Grundsteuerreform-Umsetzungsgesetz/Änderungen beim reformierten Bewertungs- und Grundsteuerrecht sowie bei der Grundbesitzbewertung, NWB 2021, 2903;...mehr

Ausgewählte Literaturhinweise: Christ, Nachrangig eingeräumtes Nießbrauchsrecht ist keine aufschiebende Bedingung/BFH lehnt entsprechende Anwendung des § 6 Abs. 1 BewG ab, NWB Online-Beitrag vom 25.09.2020; Mannek, Anteile an gemeinnützigen Kapitalgesellschaften bei der Erbschaft- und Schenkungsteuer/Gleich lautende Erlasse vom 09.10.2013, NWB 2013, 3449. 1 Bedingung 1.1 Allgem...mehr

Ausgewählte Literaturhinweise: Götz ZEV 2019, 571, Götz, Ermittlung des Jahreswerts nach § 15 Abs. 3 BewG beim Nießbrauch am GmbH-Geschäftsanteil, ZEV 2020, 571; Schur/Schur, Schenkungen unter Vorbehaltsnießbrauch unter besonderer Berücksichtigung der Berechnung des Kapitalwerts des Nießbrauchs, ZEV 2020, 317. 1 Allgemeines Rz. 1 Um den Kapitalwert zu berechnen, ist neben dem –...mehr

Ausgewählte Rechtsprechung: BFH vom 16.01.2019, BStBl II 2020, 730; BFH vom 02.08.1989 BStBl II 1989, 826; BFH vom 21.12.1978 BStBl II 1979, 466. Richtlinien: R B 195.1 bis 195.2 ErbStR. Hinweise: H B 195.1 bis 195.2 ErbStH. 1 Allgemeines Rz. 1 Zu betrachten sind zwei selbstständige wirtschaftliche Einheiten: ein Gebäude auf fremdem Grund und Boden (§ 180 Abs. 2 BewG) und der dazu ge...mehr

Ausgewählte Literaturhinweise: Lüdicke, Gleichheitsgerechte Bewertung für die Erbschaftssteuer, FR 2013, 107; Olbrich/Hares/Pauly, Erbschaftsteuerreform und Unternehmensbewertung, DStR 2010, 1250; Raupach, Der Verkehrswert als alleiniger Bewertungsmaßstab für Zwecke der Erbschaft- und Schenkungsteuer, DStR 2007, 2037; Viskorf, Das Rechtsstaatsprinzip und der Wettstreit um den...mehr