Rz. 238
[Autor/Stand] Bei der üblichen Miete handelt es sich wie bei der Jahresmiete um eine Nettokaltmiete. Daher dürfen in den Ansatz der üblichen Miete keine Betriebskosten einfließen. Bei Ableitung der üblichen Miete aus Mietspiegeln ist dies meist gewährleistet, da die Mietansätze keine umlagefähigen Betriebskosten enthalten. Dies gilt jedoch nicht für alle Mietspiegel. So wird zT in den Mietspiegeln darauf hingewiesen, dass es sich bei den Mietansätzen um die "Brutto-Kaltmiete" handelt. Das ist die Miete ohne die Kosten für Sammelheizung und Warmwasser, ohne etwaige Möblierung und ohne Mietzuschläge und auch ohne Zuschläge wegen der Nutzung von Wohnraum zu anderen als Wohnzwecken. Es ist daher erforderlich, diese Mietansätze zur Abgeltung aller umlagefähigen Betriebskosten zu kürzen. Die für eine solche Kürzung erforderlichen Beträge sind i.d.R. dem Mietspiegel zu entnehmen.
Bis zum 31.12.2003 bestimmten sich die Betriebskosten nach der Anlage 3 zur II. Berechnungsverordnung. Ab dem 1.1.2004 sind die Betriebskosten in der Verordnung über die Aufstellung von Betriebskosten v. 25.11.2003[2] geregelt. Danach gehören zu den Betriebskosten die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Die Betriebskosten sind im Einzelnen § 2 Betriebskostenverordnung zu entnehmen. Sach- und Arbeitsleistungen des Eigentümers oder Erbbauberechtigten dürfen mit dem Betrag angesetzt werden, der für eine gleichwertige Leistung eines Dritten, insbesondere eines Unternehmers, angesetzt werden könnte, wobei die Umsatzsteuer des Dritten nicht berücksichtigt werden darf. Zu den Betriebskosten gehören nicht
- Verwaltungskosten sowie
- Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten.
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